Фрагмент документа "0 ХОДЕ РЕАЛИЗАЦИИ РЕФОРМЫ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА В Г. МОСКВЕ И ПЕРСПЕКТИВАХ ЕЕ РАЗВИТИЯ (РЕДАКЦИЯ НА 19.09.2006)".
Совершенствование договорных отношений
по предоставлению жилищно-коммунальных услуг
Жилищно-коммунальные услуги потребителям всех категорий, как
правило, предоставляются на основании договоров. На 01.01.2001
заключено:
- 39,6% договоров социального найма;
- 100% договоров коммерческого найма;
- 61,7% соглашений о совместном владении домом и долевом участии
в расходах по его содержанию и ремонту.
Договоры социального и коммерческого найма в государственном и
муниципальном жилищном фонде города Москвы заключаются как
Департаментом муниципального жилья и жилищной политики Правительства
Москвы, так и управлениями жилищных предприятий (ДЕЗ).
Департамент является для нанимателей исполнителем всех
жилищно-коммунальных услуг. В то же время для выполнения обязанностей
наймодателя по обеспечению нанимателей жилищно-коммунальными услугами
Департамент не заключает договоры со специально созданными ГУП ДЕЗ. В
свою очередь ДЕЗ осуществляет деятельность по жилищно-коммунальному
обслуживанию нанимателей, не имея перед ними никаких обязательств и не
неся никакой ответственности. Отсутствие договорных отношений с
нанимателями и с Департаментом муниципального жилья и жилищной
политики ставит ДЕЗ в положение лица, действующего в чужом интересе
без поручения. Соглашения с владельцами и собственниками жилых и
нежилых помещений о порядке управления домом и возмещения расходов по
его эксплуатации и ремонту, а также договоры с владельцами и
собственниками строений на оказание услуг по техническому обслуживанию
или управлению от своего имени в качестве представителя города
заключает ДЕЗ.
Договорные отношения с нанимателями и собственниками жилых
помещений строятся на основе различных правовых моделей. Отношения
наймодателя и нанимателей строятся по модели смешанного договора, по
которому Департамент муниципального жилья и жилищной политики сам
отвечает за предоставление жилищно-коммунальных услуг нанимателям, а
договоры ДЕЗ с собственниками жилых помещений - по модели агентского
договора, что затрудняет формирование договорных отношений ДЕЗ с
ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками.
В городе проводится работа по переводу населения на прямые
расчеты за теплоснабжение. Несмотря на кажущиеся на первый взгляд
преимущества такого способа оплаты коммунальных услуг, переход на него
выгоден лишь ресурсоснабжающим организациям и имеет существенные
недостатки. Введение прямых расчетов не может сводиться только к
повороту денежных потоков от ДЕЗ к коммунальным организациям, в отрыве
от денежных обязательств, основанных на действующих договорах найма, и
соглашений с собственниками жилых помещений. Заключение потребителями
прямых договоров с каждым отдельным производителем коммунальных услуг
поставит их лицом к лицу с локальными естественными монополистами, что
неизбежно вызовет снижение уровня защищенности потребителей. Поэтому
необходимо, чтобы на стороне потребителей были наймодатель и
специально созданные для этой цели управляющие организации. Введение
системы прямых платежей населения за коммунальные услуги
ресурсоснабжающим предприятиям не позволит реализовать инвестиционный
потенциал ресурсосбережения в жилищном фонде.
ДЕЗ принимает платежи нанимателей, не получив на это полномочий
от наймодателя и вопреки условиям договоров найма. Для устранения
такого положения необходимо внесение изменений и дополнений в договоры
найма. Кроме того, обязанность наймодателя обеспечить за счет средств
нанимателей предоставление им жилищно-коммунальных услуг должна быть
реализована в договорах на управление с ДЕЗ. Тогда цепь договорных
обязательств потребитель - наймодатель - ДЕЗ - ресурсоснабжающие,
ремонтно-эксплуатационные и специализированные организации будет
замкнута.
Переход на прямые расчеты за коммунальные услуги между
потребителями и производителями услуг имеет и другие отрицательные
стороны:
- при прямых договорах коммунальных организаций с населением о
предоставлении коммунальных услуг и прямых расчетах за них
затрудняется реализация систематического и квалифицированного контроля
за соблюдением исполнителями прав и интересов потребителей,
возможность привлечения нарушителей к гражданско-правовой
ответственности, а также возможность снижения размера оплаты в случае
ненадлежащего выполнения договорных обязательств по срокам, объемам и
качеству поставки ресурсов;
- заключение коммунальными организациями договоров с населением о
предоставлении коммунальных услуг и внесение изменений и дополнений в
договоры с нанимателями и в соглашения с собственниками (касающихся
ответственности за предоставление коммунальных услуг и порядка
расчетов за них) потребует дополнительных существенных затрат на их
осуществление.
Источники покрытия этих затрат не установлены; начисление
платежей по разным видам коммунальных услуг, изготовление и доведение
платежных документов, определение размера снижения оплаты в случае
нарушения исполнителями установленных параметров качества коммунальных
услуг, перерасчет за потребление коммунальных услуг при временном
отсутствии или изменении количества проживающих, учет установленных
льгот и субсидий будут осуществляться не централизованно (одной
организацией), а каждым исполнителем отдельно. Данные меры повлекут
увеличение штата сотрудников и, как следствие, дополнительные расходы,
источником покрытия которых будет повышение тарифов. Размеры этих
затрат не оценены. Многократное дублирование информации, например, о
гражданах (семьях), получающих жилищные субсидии, имеющих право на
льготы в соответствии с законодательством Российской Федерации и
города Москвы, и т.п. также приведут к увеличению расходов;
осуществление платежей потребителем не по одному платежному документу
(принцип "одного окна"), а по множеству документов. Оптимальным
является оплата всех жилищно-коммунальных услуг по одному платежному
документу.
На содержание договоров ДЕЗ с ресурсоснабжающими организациями
влияет то обстоятельство, что последние занимают монопольное
положение. ДЕЗ заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями
как самостоятельные абоненты, поэтому отношения по подаче холодной и
горячей воды, тепловой энергии и отводу сточных вод регулируются
правилами, установленными для юридических лиц. Эти договоры
недостаточно учитывают нормы законодательства о защите прав
потребителей. В настоящее время порядок расчета размера снижения платы
за жилищные и коммунальные услуги при нарушении нормативных сроков и
качества их предоставления действует лишь в отношениях между
потребителями и организациями, с которыми они имеют договорные
отношения. Этот порядок не раскрывается в договорах ДЕЗ с
ресурсоснабжающими организациями (поскольку они в этом не
заинтересованы). Также отсутствует договорный механизм увязывания
договорных условий об объемах и качестве отдельных коммунальных услуг
с параметрами поставки ресурсов (например, ответственность
теплоснабжающей организации за подачу тепловой энергии в количестве,
измеряемом в гигакалориях, и ответственность ДЕЗ за соответствие
стандартам температуры воздуха в жилых домах и температуры горячей
воды).
Договоры с коммунальными организациями зачастую заключены на
неопределенный срок или автоматически пролонгируются. Инициатива со
стороны ДЕЗ по их пересмотру с целью выработки более благоприятных
условий в интересах потребителей встречает противодействие. Часть
договоров содержит условия, базирующиеся на устаревших актах.
Действующие договоры на отпуск питьевой воды и прием сточных вод,
договоры теплоснабжения требуют пересмотра на предмет их соответствия
действующему законодательству.
Ресурсоснабжающие организации нередко предлагают ДЕЗ заключать
договоры по такой же форме, что и для промышленных потребителей. В
ряде случаев это мотивируется необходимостью соблюдения одинаковых
условий для всех абонентов. Вместе с тем в изменении нуждаются те
условия договоров присоединения, которые не связаны с технологической
процедурой производства и передачи их продукции (воды, тепловой
энергии) на единых условиях (режим, давление и температура
теплоносителя и др.). Такие условия в соответствии с законодательством
могут вырабатываться сторонами на паритетных началах исходя из своих
интересов. Это необходимо сделать для повышения гарантий защиты
потребителей и уменьшения необоснованных потерь бюджетных средств. В
большом количестве случаев ресурсоснабжающие организации навязывают
ДЕЗ условия о несоразмерно высоких неустойках, устанавливают не
предусмотренные законодательством основания полного или частичного
прекращения подачи тепловой энергии и воды.
Договоры энергоснабжения (например, утвержденные Региональной
энергетической комиссией при Правительстве Москвы 3 июля 1998 г. и 8
сентября 1999 г.) не содержат обязанности энергоснабжающей организации
осуществлять поставку горячей воды. Энергоснабжающая организация
отвечает по этому договору только за подачу тепловой энергии. В
настоящее время по договору с ДЕЗ за производство горячей воды не
отвечают ни тепло-, ни водоснабжающие организации. Необходимо
установление единой ответственности теплоснабжающей организации за
снабжение горячей водой с соответствующим формированием тарифов на эту
коммунальную услугу и раздельным установлением нормативов на холодное
и на горячее водоснабжение. В связи с этим центральные тепловые пункты
и сети до домовых вводов, находящиеся в собственности города, должны
передаваться во владение энергоснабжающим организациям.
Отдельные договоры ДЕЗ с ресурсоснабжающими организациями на
поставку ресурсов для нужд потребителей не содержат порядка расчетов в
зависимости от наличия или отсутствия приборов учета, стимулирования
снижения задолженности потребителей и других пользователей, порядка
перерасчета стоимости услуг холодного и горячего водоснабжения,
водоотведения при временном отсутствии граждан по месту постоянного
жительства (при отсутствии индивидуальных приборов учета), при
нарушении нормативных параметров подачи ресурсов, а также при
нарушении их объемов или качества.
В ряде договоров ДЕЗ с ремонтно-эксплуатационными организациями
на эксплуатацию, санитарное содержание и текущий ремонт жилищного и
нежилого фонда и объектов придомовой территории не указываются
перечень и общая стоимость работ, подлежащих выполнению. Это
обстоятельство негативно сказывается на объемах и качестве выполнения
подрядных работ по результатам конкурсов. В отдельных договорах
отсутствуют адресные списки домов, передаваемых на обслуживание.
Многие ДЕЗ необоснованно несут убытки от несвоевременного
заселения и реализации жилых и нежилых помещений. Затраты на отопление
и техническое обслуживание незаселенных жилых помещений должны нести
их собственники. Порядок возмещения убытков ДЕЗ от нереализованной
площади окончательно не решен. ДЕЗ, не имея полной информации о
принадлежности этих помещений, вынуждены вести розыск и переписку с
лицами, с которыми они не имеют договорных отношений. В большинстве
случаев это приводит к неправильным расчетам и неполучению ДЕЗ
возмещения своих убытков.
Есть случаи, когда договоры на выполнение различных работ по
содержанию и ремонту жилищного фонда заключаются без наличия лицензии
на право проведения работ в жилищном фонде в нарушение утвержденного
постановлением Правительства Москвы Положения о лицензировании
деятельности по эксплуатации инженерных систем в городе Москве N 261
от 26.03.96.
|
Фрагмент документа "0 ХОДЕ РЕАЛИЗАЦИИ РЕФОРМЫ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА В Г. МОСКВЕ И ПЕРСПЕКТИВАХ ЕЕ РАЗВИТИЯ (РЕДАКЦИЯ НА 19.09.2006)".