О РЕАЛИЗАЦИИ ГОРОДСКОЙ КОМПЛЕКСНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ "НОВОЕ КОЛЬЦО МОСКВЫ" (РЕДАКЦИЯ НА 05.08.2008). Постановление. Правительство Москвы. 02.02.99 80

5.1. Маркетинговые исследования

     Комплекс факторов, определяющих состояние и перспективы жилищного
рынка в Москве, включает:
     - общее состояние жилищного фонда в России;
     - уровень инвестиционной активности;
     - уровень покупательной способности;
     - себестоимость строительства;
     - состояние (качество) жилого дома и квартиры, число комнат;
     - местоположение, транспортное обеспечение;
     - состояние   окружающей   среды,   инфраструктуры   и  застройки
ближайших территорий;
     - перспективы развития района;
     - социальный престиж района.
     Общее    состояние    жилищного    фонда    в   России   является
неудовлетворительным,  что  находит  отражение  в  достаточно  высокой
динамике  жилищного рынка. Для оценки состояния жилищного рынка важно,
что  более  чем  90%  жилищного  фонда  составляют квартиры среднего и
низкого качества.
     Таким образом, можно прогнозировать сохранение высокого спроса на
жилье, и особенно на качественные жилые квартиры.
     Покупательная  способность  населения  в  настоящее  время растет
прежде  всего  за  счет  роста  слоя  состоятельных  людей, что в свою
очередь приводит к росту спроса на фешенебельные квартиры.
     Следует  учесть  ориентацию покупательной способности населения с
высокими   доходами   на   жилую   недвижимость,   вклады   в  которую
рассматриваются как защита от инфляции.
     Долговременному  сохранению  такой  ориентации способствует также
уже  отмеченный  крупный  дефицит  качественного  жилья,  которое, как
показывает  мировой  опыт,  в человеческих приоритетах стоит на первом
месте.
     Состояние дома и квартиры является основой установления категории
цен. Цены на престижные квартиры выше, чем на типовые, в среднем в 2 -
2,5 раза.
     Положение  на  московском  рынке  жилья  по  соотношению спроса и
предложения   на   фешенебельное   жилье   и  обычные  квартиры  резко
отличается:  по первым преобладает спрос, по вторым - предложение, что
соответствует реальному состоянию жилищного фонда.
     Состояние  среды,  окружающей  жилой  дом,  дифференцирует цены в
границах     каждого     района.    Наибольшее    влияние    оказывают
архитектурно-ландшафтный облик ("вид из окна"); экологическая чистота,
уровень благоустройства территории, торгового и другого обслуживания.
     Общими  тенденциями динамики рынка фешенебельных квартир в Москве
являются:  увеличение  спроса  в результате роста числа лиц с высокими
доходами,  а также образования новых фирм и представительств; рост цен
в  результате  увеличения  строительных затрат и превышения спроса над
предложением;  сокращение  предложения  в  результате уменьшения числа
расселяемых  коммунальных  квартир  при  ограниченных  объемах  нового
коммерческого строительства.
     Тенденция  роста цен на фешенебельное жилье до мирового уровня (с
его  возможным  превышением)  определяется также и появлением в России
грантов,  в  рамках  которых  роль ценового фактора в жилищном секторе
постепенно  будет  уменьшаться,  а  роль  фактора  качества  и полноты
предоставляемых   удобств  -  возрастать.  Систематизация  результатов
маркетинговых   исследований   жилищного   рынка  Москвы,  проведенных
различными  фирмами-риэлтерами  и  девелоперами,  а  также группами по
недвижимости деловых газет ("Коммерсант", "Деловой мир", "Бизнес МН" и
др.),  выявляет следующую характеристику состояния и развития рыночной
конъюнктуры:  главными  факторами  роста цен на фешенебельные квартиры
являются,   следовательно,   с  одной  стороны,  дальнейшее  повышение
качества жилья до мирового уровня и, с другой - увеличение контингента
населения, готового платить более высокую плату за такое жилье.
     С  точки  зрения  инвесторов  важно,  что  динамика  роста цен на
фешенебельные  квартиры  выше,  чем  темпы  инфляции.  Это гарантирует
защиту инвестиционных вкладов от инфляции и высокие доходы инвесторов,
т.е.   фешенебельные  квартиры  в  Москве  могут  рассматриваться  как
наиболее инфляционно стойкий товар.
     Проведенный     маркетинговый     анализ     отчетливо     выявил
целесообразность   ориентации   на   строительство  высококачественных
квартир  и  офисных  помещений  с обеспечением высокой рентабельности.
Рентабельность  вложений  в  жилищную  и  деловую  недвижимость Москвы
является  стабильной  и находится на среднем уровне 25-30%, достигая в
сфере  фешенебельных  квартир  30-50%.  Спрос на престижные квартиры и
офисы  создается  в  силу  ежегодного  возникновения  в Москве 180-200
крупных совместных предприятий и представительств инофирм.