О РЕАЛИЗАЦИИ ГОРОДСКОЙ КОМПЛЕКСНОЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ "НОВОЕ КОЛЬЦО МОСКВЫ" (РЕДАКЦИЯ НА 05.08.2008). Постановление. Правительство Москвы. 02.02.99 80

5.2. Экономический анализ и бизнес-план
                          стартового объекта

     Для  расчета  экономической эффективности всей Программы детально
проанализирован  ее  стартовый объект "Восьмая высотка Москвы", проект
строительства которого разработан в 1995 году.
     Проект  предусматривает  создание  в Москве уникального высотного
здания   высокого   стандарта,   что   определяет   высокую  стоимость
строительства   и   одновременно  высокую  цену  реализации.  Гарантия
качества   и   высокого   уровня  жилых  и  офисных  помещений  здания
определяется   использованием  современных  технологий  строительства,
высококачественных   отделочных   материалов  и  специальной  системой
управления   качеством   строительства.   Здание   представляет  собой
39-этажный  жилой  дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной
автостоянкой.

     Структура помещений имеет следующие характеристики:

--------------------------------------------------------------------
|                            | Общая     |Полезная      |  Этажи   |
|    Структура помещений     | площадь   |площадь       |          |
|                            | (кв. м)   |(кв. м)       |          |
|----------------------------|-----------|--------------|----------|
| Жилые                      |  57745,3  |   42350,5    |   4-36   |
|----------------------------|-----------|--------------|----------|
| Офисные                    |   6215,2  |    5478,6    |   1-3    |
|----------------------------|-----------|--------------|----------|
| Торговые                   |    597,59 |     597,59   |   1-2    |
|----------------------------|-----------|--------------|----------|
| Подземная автостоянка      |           |              |          |
| на 290 машино-мест         |  13049,2  |   10735,0    |   -1, -2 |
|----------------------------|-----------|--------------|----------|
| Спортивно-оздоровительный  |           |              |          |
| центр                      |   1043,36 |     741,26   |  38-39   |
|----------------------------|-----------|--------------|----------|
| Ресторан                   |    684,4  |    4890,42   |          |
|----------------------------|-----------|--------------|----------|
| Вестибюль                  |    211,05 |       -      |          |
|----------------------------|-----------|--------------|----------|
| Технические                |   5072,8  |       -      |          |
|----------------------------|-----------|--------------|----------|
| ИТОГО                      |  84618,96 |   60383,37   |          |
--------------------------------------------------------------------

     Типовые  конструкции квартир позволят осуществлять их модификацию
в   процессе   реализации   проекта.  Потенциальным  заказчикам  будут
предлагаться  на выбор различные варианты планировки квартир. При этом
изменение  планировочных  решений  не будет влиять на общие затраты по
строительству.
     Торговые площади и часть технических помещений будут использованы
под  магазины и другие пункты социального назначения исключительно для
жильцов  данного  дома.  Проектом  также  предусмотрено  размещение  в
верхних этажах здания спортивно-оздоровительного комплекса с бассейном
и  ресторана  с панорамным обзором, что может оказаться уникальным для
жилого дома в Москве.
     Оцениваемый  период  строительства  жилого  дома составляет 30-36
месяцев, который подразделяется на следующие этапы:
     I этап (продолжительность 6 месяцев):
     - разработка и оформление градостроительного здания;
     - заключение договора на право пользования земельным участком;
     - разработка,  согласование  и утверждение технико-экономического
обоснования (ТЭО) проекта многоэтажного жилого дома;
     - разработка и утверждение строительного генерального плана;
     - подготовка территории застройки.
     II этап (продолжительность 24-26 месяцев):
     - выполнение  полного  объема  проектных,  строительно-монтажных,
пусконаладочных и отделочных работ по объекту.
     III этап (продолжительность 6 месяцев):
     - завершение расчетов и урегулирование возможных претензий;
     - сдача работ государственной комиссии;
     - оформление прав собственности на объект;
     - организация службы эксплуатации и служб сервиса.

     Прямые материальные затраты по реализации проекта составляют:

-------------------------------------------------------------------
|                                    |       Долларов США         |
|------------------------------------|----------------------------|
| Организация строительства          |      9120000               |
|------------------------------------|----------------------------|
| Строительство фундаментов и        |                            |
| подземной автостоянки              |      7530000               |
|------------------------------------|----------------------------|
| Общестроительные работы            |     17169000               |
|------------------------------------|----------------------------|
| Два боковых блока                  |     10589000               |
|------------------------------------|----------------------------|
| Средний блок                       |      6571000               |
|------------------------------------|----------------------------|
| Отделочные работы                  |     14932000               |
|------------------------------------|----------------------------|
| Два боковых блока                  |       902000               |
|------------------------------------|----------------------------|
| Средний блок                       |      5912000               |
|------------------------------------|----------------------------|
| Электроснабжение                   |     12569000               |
|------------------------------------|----------------------------|
| Механические работы                |     18853000               |
|------------------------------------|----------------------------|
| Лифты                              |      3951200               |
|------------------------------------|----------------------------|
| Благоустройство территории         |       425000               |
|------------------------------------|----------------------------|
| ИТОГО                              |     84540200 долларов США  |
-------------------------------------------------------------------

     Цены сформированы по принципу "издержки + прибыль" с учетом НДС.
     В состав общепроизводственных расходов включаются:
     - организация управления проектом;
     - получение  проектно-разрешительной  документации  и  разработка
проекта;
     - присоединение к инженерным коммуникациям и сетям;
     - подготовка территории застройки;
     - затраты на маркетинг и рекламу;
     - представительские и непредвиденные расходы;
     - затраты по управлению инвестиционным проектом;
     - подготовка    эксплуатационного    персонала,    первоначальные
эксплуатационные расходы;
     - юридические услуги.
     В  соответствии  с  расчетом общепроизводственные расходы за весь
период строительства составляют 23,3 млн. долларов США. Таким образом,
полные  текущие  затраты  по  проекту  в целом составят ориентировочно
108,0 млн. долларов США.
     В  качестве  основного  источника  поступления  денежных  средств
рассматриваются  доходы  от  продажи  квартир и нежилых помещений, при
этом  продажа  квартир  осуществляется  начиная с III квартала периода
строительства  установленными  траншами,  а  продажа нежилых помещений
осуществляется  единовременно  после окончания строительства. При этом
доход  от  реализации  жилых  и  нежилых  помещений стартового объекта
Программы оценивается ориентировочно в 34,0 млн. долларов США.