Страницы: 1 2
16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)
(Редакция на 17.06.2010)
Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года
Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года
Глава I. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Основания возникновения ипотеки
и ее регулирование
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об
ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по
обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить
удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому
обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой
стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству,
обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве
(третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у
залогодателя в его владении и пользовании.
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании
федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств
(далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о
залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным
законом не установлено иное.
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе
Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке
в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом
не установлены иные правила.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений,
квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь
постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по
кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том
числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде,
другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено
федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому
учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в
порядке, установленном законодательством Российской Федерации о
бухгалтерском учете.
Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы
долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой
обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об
ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного
договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает
также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за
пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также
уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа,
пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного
ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными
средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо
федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных
обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает
требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их
удовлетворения за счет заложенного имущества.
3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма
требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства
должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не
считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований,
основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье
4 настоящего Федерального закона.
Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных
расходов залогодержателя
В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями
договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение
имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на
его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности
залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или
коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых
расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое
имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса
Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке,
установленном для государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков,
указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие
из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и
космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения,
непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при
условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на
земельные участки, государственная собственность на которые не
разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных
участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального
закона.
2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу
незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на
земельном участке в соответствии с требованиями законодательства
Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии
соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся
предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями
(статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое
целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без
изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть
самостоятельным предметом ипотеки.
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно
применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого
имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным
законом и не противоречит существу арендных отношений.
Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к
залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из
договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям
Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации").
Статья 6. Право отдавать имущество
в залог по договору об ипотеке
1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5
настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит
залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного
ведения.
2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота,
имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может
быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в
установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная
приватизация либо приватизация которого запрещена.
3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение
которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа,
такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого
имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в
государственной собственности и не закрепленного на праве
хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский
Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской
Федерации.
4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия
арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не
предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335
Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие
собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право
хозяйственного ведения.
5. Залог недвижимого имущества не является основанием для
освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке,
от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном
(коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе
приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета
ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим
Федеральным законом.
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося
в общей собственности
1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности
(без определения доли каждого из собственников в праве собственности),
ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех
собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если
федеральным законом не установлено иное.
2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю
в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту
долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского
кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки,
принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на
долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения
взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома
(статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с
обращением взыскания на квартиру в этом доме.
Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
Статья 8. Общие правила заключения договора
об ипотеке
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а
также положений настоящего Федерального закона.
Статья 9. Содержание договора об ипотеке
1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его
оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства,
обеспечиваемого ипотекой.
2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его
наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого
предмета описанием.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого
имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и
наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав
на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право
залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право
аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об
ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и
должен быть указан срок аренды.
3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с
законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с
залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка
требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в
договоре об ипотеке в денежном выражении.
При ипотеке государственного и муниципального имущества его
оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными
федеральным законом, или в определенном им порядке.
Абзац исключен.
В случае залога не завершенного строительством недвижимого
имущества, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого
имущества.
4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в
договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и
срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на
каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата
и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой
обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке
должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее
определения.
5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению
по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки
(периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия,
позволяющие определить эти размеры.
6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13
настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это
указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи
закладной при ипотеке в силу закона.
Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке
1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит
государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в
статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4
статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной
регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об
ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается
ничтожным.
2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с
момента его государственной регистрации.
3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной
договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении
формы и государственной регистрации этого договора должны быть
соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя
в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона
удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется
закладная. Если заключение соответствующего договора влечет
возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной
предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной
отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора,
нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем
вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.
Если в договоре, на основании которого составлена и выдана
закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной
органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, договор об
ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой,
прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником
и залогодержателем регулируются данной закладной.
5. Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного
в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение
ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или
строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее
выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться
одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая
была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при
условии представления такой закладной в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав.
Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения
1. Государственная регистрация договора об ипотеке является
основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.
Государственная регистрация договора, влекущего возникновение
ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Абзац утратил силу.
2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об
ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества
возникает с момента государственной регистрации права собственности на
это имущество, если иное не установлено договором.
3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об
ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются
возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство,
обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента
возникновения этого обязательства.
Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не
подлежат государственной регистрации.
Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах
третьих лиц на предмет ипотеки
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в
письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к
моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на
предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды,
сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает
залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного
ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Глава III. ЗАКЛАДНАЯ
Статья 13. Основные положения о закладной
1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству
и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку
иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по
ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой
обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в
силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству,
применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в
силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей
следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежным обязательствам,
обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств
существования этих обязательств;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.
3. Обязанными по закладной лицами являются должник по
обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
4. Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
предприятие как имущественный комплекс;
абзац утратил силу.
абзац утратил силу.
право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по
которому на момент заключения договора не определена и которое не
содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий
момент.
В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о закладной
в договоре об ипотеке недействительны.
5. Закладная составляется залогодателем, а если он является
третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой
обязательству.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной
регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана
залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой
обязательства. Если закладная составляется после государственной
регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя
и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в
течение одного дня с момента обращения заявителя в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав.
Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в
порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального
закона.
6. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель
и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее
установленные условия закладной.
7. При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей
статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и переводе
долга по обеспеченному ипотекой обязательству в таком соглашении
предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем
прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным
лицом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в
тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся
неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй
статьи 15 настоящего Федерального закона, либо аннулирование закладной
и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом
соответствующих изменений.
Государственная регистрация соглашения об изменении содержания
закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на
документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть
осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента
обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об
изменении содержания закладной.
Запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении
содержания закладной с указанием даты и номера его государственной
регистрации должна быть осуществлена государственным регистратором,
удостоверена его подписью и скреплена печатью органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав. Указанные действия осуществляются
безвозмездно.
В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи
новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок
с ним залогодатель и залогодержатель передают в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав, подлежащую аннулированию закладную и
новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо
аннулированной закладной.
Аннулированная закладная хранится в архиве органа,
осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения
регистрационной записи об ипотеке.
В случае, если осуществлялся депозитарный учет (хранение
закладных, учет и переход прав на закладные) аннулированной закладной,
новая закладная должна содержать отметку о ее депозитарном учете с
указанием наименования и места нахождения депозитария, в котором
учитывались права на аннулированную закладную.
8. Закладная может быть передана в депозитарий для ее
депозитарного учета. Депозитарный учет закладных осуществляется в
депозитариях - профессиональных участниках рынка ценных бумаг, имеющих
выданную в порядке, установленном Федеральным законом от 22 апреля
1996 года N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг", соответствующую лицензию.
В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, на ней
должна быть сделана отметка о депозитарном учете, содержащая
наименование и место нахождения депозитария, в котором будет
осуществляться такой учет. Отметка о депозитарном учете в
соответствующих случаях может быть сделана составителем закладной при
ее составлении или владельцем закладной после ее выдачи органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав. После того как
сделана отметка о депозитарном учете закладной, в любой момент на
основании договора с депозитарием владелец закладной может передать
депозитарию закладную для ее депозитарного учета. При замене
депозитария владелец закладной делает на ней отметку о новом
депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.
9. В отметке о депозитарном учете закладной должно быть указано,
что такой учет является временным или обязательным. В случае
осуществления временного депозитарного учета закладной ее владелец в
любой момент вправе потребовать от депозитария прекращения хранения и
учета закладной. В случае если осуществляется обязательный
депозитарный учет закладной, она может быть выдана депозитарием
владельцу закладной только для передачи ее в другой депозитарий,
предоставления судам, правоохранительным органам, судебным
приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с
объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, а также
для передачи ее в орган, осуществляющий государственную регистрацию
прав.
10. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной,
права ее владельца подтверждаются записью по счету депо в системе
депозитарного учета (далее - запись по счету депо).
11. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной,
депозитарий на основании соответствующих поручений владельца закладной
обязан внести в систему депозитарного учета запись по счету депо о
передаче закладной в доверительное управление, в залог или о
совершении с закладной иной сделки, а также по заявлению владельца
закладной специальную запись, дающую залогодержателю закладной право
продать закладную по истечении определенного срока в целях удержания
из вырученных денег суммы обеспеченного ее залогом обязательства. В
случае прекращения депозитарного учета закладной депозитарий делает на
ней отметки об обременениях и о сделках, которые согласно внесенным в
систему депозитарного учета записям по счетам депо действуют в
отношении данной закладной на момент прекращения ее депозитарного
учета в данном депозитарии.
12. В случае если осуществляется депозитарный учет закладной,
передача прав на закладную, а также совершение иных сделок с закладной
может осуществляться только путем внесения соответствующих записей по
счету депо.
13. Депозитарий вправе привлекать к исполнению своих обязанностей
по хранению и (или) учету закладных другой депозитарий, если это
предусмотрено депозитарным договором. В этом случае дополнительные
отметки на закладной не делаются. Депозитарий отвечает за действия
определенного им другого депозитария как за свои собственные.
Статья 14. Содержание закладной
1. Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю
органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна
содержать:
1) слово "закладная", включенное в название документа;
2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем
личность, либо его наименование и указание места нахождения, если
залогодатель - юридическое лицо;
3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе,
удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места
нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного денежного
обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с
указанием даты и места заключения такого договора или основания
возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если
должник не является залогодателем, и сведения о документе,
удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание
места нахождения, если должник - юридическое лицо;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера
процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо
условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и
проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной
ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков
(периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо
условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план
погашения долга);
8) название и достаточное для идентификации описание имущества,
на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого
имущества;
9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества,
на которое установлена ипотека;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся
предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа,
зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места
государственной регистрации, а если предметом ипотеки является
принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества,
являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего
пункта и срок действия этого права;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки,
обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным
правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной
регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации
ипотеки;
12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также
подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о государственной регистрации ипотеки,
предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона;
14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи
закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и
составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей
закладной. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона
включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего
пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную
регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную
определяется статьей 22 настоящего Федерального закона.
Документ, названный "закладная", в котором тем не менее
отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 - 14
настоящего пункта, не является закладной и не подлежит выдаче
первоначальному залогодержателю.
2. При составлении закладной в нее могут быть включены также
данные и условия, не предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.
Отдельные условия закладной могут определяться примерными
условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в сети
"Интернет" и опубликованными в периодическом печатном издании,
распространяемом тиражом не менее десяти тысяч экземпляров. В этом
случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается
указание на источник, в котором опубликованы такие условия.
3. При недостаточности на самой закладной места, в том числе для
отметок о новых владельцах и (или) частичном исполнении обеспеченного
ипотекой обязательства либо записи как при составлении закладной, так
и после ее выдачи иных необходимых сведений, к ней прикрепляется
добавочный лист.
Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть
пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью
должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут
быть предметом сделок.
4. При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору,
обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается
содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в
момент совершения сделки знал или должен был знать о таком
несоответствии.
Законный владелец закладной вправе требовать устранения
указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в
его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если
требование было заявлено немедленно после того, как законному
владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.
Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие
в связи с указанным несоответствием и его устранением.
Статья 15. Приложения к закладной
К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия
ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав
по закладной.
Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой
степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в
закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой
частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по
закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.
Статья 16. Регистрация владельцев закладной
1. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от
органа, осуществляющего государственную регистрацию прав,
зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с
указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если
владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и
места нахождения.
2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший
от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации
последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого
реестра, а равно письменное уведомление о приобретении таким
владельцем закладной, переданной в депозитарий для депозитарного
учета, с надлежаще заверенной выпиской по счету депо, обязан
осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не
требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность
должника прекращается по получении письменного уведомления от этого
или другого законного владельца закладной об уступке прав по
закладной.
3. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна
быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в
орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при
предъявлении закладной на основании:
совершенной в соответствии с настоящим Федеральным законом
передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если
совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной
или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана
специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную
по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49);
документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим
лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке
наследования;
решения суда о признании прав на закладную за заявителем.
В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной,
регистрационная запись о владельце закладной осуществляется на
основании выписки по счету депо. Данная выписка заверяется подписью
уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного
исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право
действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью
депозитария, указанного в закладной, без предъявления соответствующей
закладной. Данная выписка должна содержать сведения, необходимые для
внесения записи о владельце закладной в Единый государственный реестр
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 17. Осуществление прав по закладной
и исполнение обеспеченного ипотекой
обязательства
1. При осуществлении своих прав владелец закладной обязан
предъявлять закладную обязанному лицу (должнику или залогодателю), в
отношении которого осуществляется соответствующее право, по его
требованию. Владелец закладной не предъявляет свою закладную в случае,
если:
при залоге закладной она передана в депозит нотариуса;
закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной;
на закладной до или после ее выдачи сделана отметка о ее
депозитарном учете, обязанное лицо об этом было уведомлено и
уведомление о прекращении такого учета не поступило.
В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной,
должник вправе потребовать от владельца закладной в подтверждение его
прав выписку по счету депо, заверенную подписью уполномоченного лица,
исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария,
или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по
доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной.
2. Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой
обязательства полностью обязан незамедлительно передать закладную
залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а
в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить
его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и
очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе
приложением соответствующих финансовых документов или совершением на
закладной записи о частичном исполнении обязательства.
3. Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней
отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано
иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены,
за исключением случая, указанного в пункте 2 статьи 48 настоящего
Федерального закона.
В закладной может быть указано, что частичное исполнение
обязательства по закладной не удостоверяется. Обязанность по
доказыванию неисполнения должником обязательства в таком случае
возлагается на кредитора в соответствии с гражданским
законодательством.
4. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой
долг полностью или в части надлежащим исполнением своих обязанностей
по закладной в соответствии с планом погашения долга ее законному
владельцу или лицу, письменно уполномоченному законным владельцем
закладной на осуществление прав по ней.
5. В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге
закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет
свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.
6. Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю
закладной в осуществлении им прав по закладной в случаях, если:
судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной
передачи прав на данную закладную либо о применении последствий
недействительности этой сделки;
предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой
законным владельцем и выдачей дубликата закладной (статья 18) либо в
связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за
которое обязанные по ним лица не отвечают;
должник по основаниям, указанным в пункте 2 статьи 48 настоящего
Федерального закона, признается частично исполнившим обязательство.
Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований
законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких
возражений, не основанных на закладной.
7. Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или в
органе, осуществляющем государственную регистрацию прав,
свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим
Федеральным законом, что обеспеченное ипотекой обязательство
исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано
незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом
закладная аннулируется, орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует
ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено" или иным
образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением
физического уничтожения закладной.
Статья 18. Восстановление прав на утраченную закладную
1. Восстановление прав на утраченную закладную производится
залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по
обеспеченному ипотекой обязательству на основании:
заявления в их адрес лица, означенного в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве
залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр в
соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона, возможно
установить законность восстанавливаемых прав на утраченную закладную,
или, если осуществляется депозитарный учет закладной, лица, которое
согласно записям по счетам депо является владельцем данной закладной;
решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке
особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое
значение, в соответствии с процессуальным законодательством Российской
Федерации;
заявления в их адрес лица, утратившего закладную и не означенного
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок
с ним в качестве залогодержателя, если возможно установить законность
прав данного лица.
1.1. Восстановление прав на утраченную закладную, депозитарный
учет которой осуществляется, производится на основании выдаваемой
соответствующим депозитарием справки о последнем владельце закладной с
указанием факта утраты данной закладной.
2. Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и
должник по обеспеченному ипотекой обязательству обязаны в минимально
возможные сроки составить дубликат закладной с отметкой на нем
"дубликат" и передать его в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав.
3. Дубликат закладной выдается органом, осуществляющим
государственную регистрацию прав, путем вручения лицу, утратившему
закладную.
В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, лицом,
утратившим закладную, признается лицо, которое является владельцем
закладной согласно записям по счетам депо.
4. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной
закладной.
Составитель дубликата закладной несет ответственность за убытки,
возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной
закладной. Обязанные по закладной лица не вправе отказывать законному
владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с
указанным несоответствием, если они за него отвечают.
Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ
Статья 19. Основные положения о государственной
регистрации ипотеки
1. Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в
порядке, установленном федеральным законом о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту
нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Статья 20. Порядок государственной регистрации
ипотеки
1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу
договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления
залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки,
возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке,
осуществляется на основании заявления залогодателя или
залогодержателя.
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу
договора об ипотеке, должны быть представлены:
договор об ипотеке и его копия;
документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
документ об уплате государственной пошлины;
иные документы, необходимые для государственной регистрации
ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним.
2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без
представления отдельного заявления и без уплаты государственной
пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется
одновременно с государственной регистрацией права собственности лица,
чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным
законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть
удостоверены закладной.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с
ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора,
из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом
истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и
сведений не допускается.
2.1. Государственная регистрация ипотеки в силу закона в
отношении жилых помещений, приобретаемых с использованием накоплений
для жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным
законом от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной
системе жилищного обеспечения военнослужащих" (далее - Федеральный
закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения
военнослужащих"), осуществляется с оформлением в качестве
залогодержателя федерального органа исполнительной власти,
обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы
жилищного обеспечения военнослужащих.
3. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с
документами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, представляются
также:
закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям
пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона, за исключением
требования в отношении даты выдачи закладной, сведений о
государственной регистрации ипотеки и сведений, предусмотренных
подпунктом 10 пункта 1 статьи 14 настоящего Федерального закона в
случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона, и ее копия;
документы, названные в закладной в качестве приложений, и их
копии.
4. Государственная регистрация договора уступки прав по основному
обязательству или по договору об ипотеке осуществляется по совместному
заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной
регистрации договора уступки прав должны быть представлены:
договор уступки прав;
документ об уплате государственной пошлины;
ранее зарегистрированный договор об ипотеке.
4.1. Заявление о государственной регистрации залога недвижимого
имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное
покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется
ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным
покрытием.
На государственную регистрацию залога недвижимого имущества,
обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное покрытие,
помимо иных необходимых в соответствии с Федеральным законом от 11
ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральным
законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документов
представляются:
лицензия на управление ипотечным покрытием, предусмотренная
статьей 17 Федерального закона от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ "Об
ипотечных ценных бумагах" (подлинник или нотариально удостоверенная
копия);
правила доверительного управления ипотечным покрытием.
4.2. Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое
имущество и сделок с ним сведений о новом залогодержателе вследствие
передачи закладной осуществляется с соблюдением требований статьи 16
настоящего Федерального закона по заявлению нового владельца
закладной. Для внесения таких сведений должны быть представлены
закладная со сделанной на ней отметкой о передаче прав на закладную
новому владельцу закладной и документ об уплате государственной
пошлины.
5. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца
со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого
помещения - в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
6. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем
совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Датой государственной регистрации ипотеки является день
совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные
записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат
поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав.
7. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее
государственной регистрации.
Статья 21. Отказ в государственной регистрации
ипотеки и отложение государственной регистрации
ипотеки
1. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в
случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не
установлено настоящим Федеральным законом.
Приостановление и (или) прекращение государственной регистрации
ипотеки по заявлению одной из сторон сделки по приобретению жилого
помещения не допускаются.
2. Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не
более чем на один месяц при:
непредставлении в орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3
статьи 20 настоящего Федерального закона;
несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним
документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской
Федерации;
необходимости проверки подлинности представленных документов.
3. Принимая решение об отложении государственной регистрации
ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,
запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных
несоответствий.
При невыполнении требований указанного органа в установленный им
срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.
4. При наличии судебного спора по поводу прав на имущество,
являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него
взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до
разрешения спора судом.
5. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки
должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для
ее государственной регистрации.
Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке
и удостоверение государственной регистрации
ипотеки
1. Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать
сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме
обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке
предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной,
на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.
Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на
основании договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение
ипотеки в силу закона.
1.1. При государственной регистрации залога недвижимого
имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное
покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется
ипотечным сертификатом участия, в Едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество и сделок с ним указывается, что
залогодержателями указанного недвижимого имущества являются владельцы
ипотечных сертификатов участия, данные о которых устанавливаются на
основании данных лицевых счетов в реестре владельцев ипотечных
сертификатов участия и счетов депо владельцев ипотечных сертификатов
участия, а также указывается индивидуальное обозначение,
идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, в интересах владельцев
которых осуществляется доверительное управление таким ипотечным
покрытием.
В случае включения в состав ипотечного покрытия, доля в праве
общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом
участия, требования, удостоверенного закладной, государственная
регистрация залога недвижимого имущества, обеспечивающего данное
требование, осуществляется по требованию управляющего ипотечным
покрытием.
2. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем
надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации
ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием
возникновения права собственности залогодателя на имущество,
обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование
органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место
государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она
зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и
скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную
регистрацию прав.
В случае приобретения недвижимого имущества с использованием
кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств
целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре,
являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя
на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название
договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой
денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или
дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного
обязательства.
3. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан обеспечить к
моменту выдачи закладной наличие в ней сведений, предусмотренных
пунктом 2 настоящей статьи, а также подпунктами 10 и 13 пункта 1
статьи 14 настоящего Федерального закона.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,
оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при
государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа,
являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя
на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя
удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную
регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с
приложениями.
Статья 23. Исправление, изменение и дополнение
регистрационной записи об ипотеке
1. Исправление технических ошибок в регистрационной записи об
ипотеке допускается на основании заявления залогодателя или
залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении
и при условии, что указанное исправление не может причинить ущерб
третьим лицам или нарушить их законные интересы.
2. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке
вносятся на основании соглашения между залогодателем и
залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об
ипотеке.
Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не
допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за
исключением случая, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 настоящего
Федерального закона.
В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу
закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в
совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся
соответствующие изменения.
3. Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке в
связи с утверждением судом мирового соглашения по обязательству,
обеспеченному ипотекой, вносятся на основании соответствующего
судебного акта, которым утверждено мировое соглашение, и заявления
залогодателя или залогодержателя.
Статья 24. Государственная пошлина
За государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как
ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая
внесение соответствующих записей в Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о
государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один
раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые
установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей
статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех
рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной,
совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления
залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей
отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой
обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда
или третейского суда о прекращении ипотеки.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление
иных документов не требуется.
1.1. Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу
Федерального закона "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации",
погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в
течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и
предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в
соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в
части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства,
в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в
собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного
участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на
основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого
строительства участнику долевого строительства, в том числе
передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого
строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8
указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта
долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке
земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды
земельного участка погашается только после погашения регистрационных
записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в
состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
2. Отметка на закладной об исполнении обеспеченного ипотекой
обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении
обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена
подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем
закладной является юридическое лицо.
3. При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с
прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном
настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается
ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
Статья 25.1. Погашение регистрационной записи
об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя,
являющегося юридическим лицом
В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим
лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании
заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра
юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о
ликвидации данного юридического лица.
Статья 26. Публичный характер государственной
регистрации ипотеки
Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое
лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную
регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об
ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из
регистрационной записи об ипотеке.
Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав, не относится к документам публичного
характера.
Статья 27. Обжалование действий, связанных
с государственной регистрацией ипотеки
Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение
соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной
первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную
запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об
ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей
ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26
настоящего Федерального закона, а также иные действия органа,
осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие
федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в
суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством
Российской Федерации.
Статья 28. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, который
зарегистрировал или должен был зарегистрировать ипотеку, обязан в
соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и статьей 31
Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возместить
заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными
действиями (бездействием), в том числе:
необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки;
необоснованным отказом во внесении исправлений в регистрационную
запись;
задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх
установленного срока;
государственной регистрацией ипотеки с нарушением требований,
предъявляемых законодательством Российской Федерации к содержанию
регистрационной записи, или с иными ошибками;
несоблюдением требований пункта 3 статьи 22 настоящего
Федерального закона;
уклонением от выдачи закладной (дубликата закладной);
неправомерным погашением регистрационной записи;
необоснованным отказом в совершении действий, предусмотренных
статьей 26 настоящего Федерального закона.
Глава V. ОБЕСПЕЧЕНИЕ СОХРАННОСТИ ИМУЩЕСТВА,
ЗАЛОЖЕННОГО ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ
Статья 29. Пользование залогодателем
заложенным имуществом
1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом,
заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать
это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право
залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным
имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и
уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным
износом.
2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по
договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает
прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об
ипотеке.
Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества
1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель
обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в
исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до
прекращения ипотеки.
2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель
обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного
по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом,
иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3
Гражданского кодекса Российской Федерации), или в предусмотренном ими
порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки.
Статья 31. Страхование заложенного имущества
и ответственности заемщика за невозврат кредита
1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке,
осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор
страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть
заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не
оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение
ипотеки в силу закона, либо в закладной.
2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о
страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за
свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и
повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер
обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого
обязательства.
3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего
требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно
из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного
имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это
требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями
других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено
страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего
требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение
имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.
4. Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке,
вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за
неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату
кредита.
Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен
в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе
прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого
имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят
к новому кредитору в полном объеме.
Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика
не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества.
Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный
договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования
уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.
Страховым случаем по договору страхования ответственности
заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о
погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств,
вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в
порядке, установленном законодательством об ипотеке.
Статья 32. Меры по предохранению заложенного
имущества от утраты и повреждения
Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе
для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий,
залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом,
иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3
Гражданского кодекса Российской Федерации) и договором об ипотеке, а
если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно
предъявляемым требованиям.
В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного
имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если
он ему известен.
Статья 33. Защита заложенного имущества
от притязаний третьих лиц
1. В случаях предъявления к залогодателю другими лицами
требований о признании за ними права собственности или иных прав на
заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении
указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых
может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества,
залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если
он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска
в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее - суд) он должен
привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
2. В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, залогодатель
должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты
своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12
Гражданского кодекса Российской Федерации. Если залогодатель отказался
от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее,
залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени
залогодателя без специальной доверенности и потребовать от
залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых
расходов.
3. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в
незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от
своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения
в соответствии со статьями 301 - 303 Гражданского кодекса Российской
Федерации для передачи его во владение залогодателя.
Статья 34. Право залогодержателя проверять
заложенное имущество
Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически
наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по
договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том
случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во
владение третьих лиц.
Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать
неоправданные помехи для использования заложенного имущества
залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.
Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем
обеспечении сохранности заложенного имущества
При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным
имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта
заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по
сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает
угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при
нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1
и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в
проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе
потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства.
Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не
удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не
предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить
взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Статья 36. Последствия утраты или повреждения
заложенного имущества
1. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного
повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное
не предусмотрено таким договором.
2. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не
отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что
вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно
ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового
возмещения в соответствии с пунктом 3 статьи 31 настоящего
Федерального закона.
3. Залогодержатель не может осуществить права, предусмотренные
пунктом 2 настоящей статьи, если между ним и залогодателем заключено
соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего
или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия
этого соглашения.
Глава VI. ПЕРЕХОД ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО, ЗАЛОЖЕННОЕ
ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ, К ДРУГИМ ЛИЦАМ И ОБРЕМЕНЕНИЕ
ЭТОГО ИМУЩЕСТВА ПРАВАМИ ДРУГИХ ЛИЦ
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть
отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена,
внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества
или общества либо паевого взноса в имущество производственного
кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если
иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества
допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной,
с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия
договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право
залогодателя, ничтожны.
Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе
прав на заложенное имущество к другому лицу
1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке
имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального
правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического
лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и
несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те,
которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих
обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение
необязательно для последующих приобретателей закладной, если не
осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила
статьи 15 настоящего Федерального закона.
2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по
указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам,
каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет
вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного
ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного
имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям
поступает в общую собственность правопреемников залогодателя,
правопреемники становятся солидарными залогодателями.
3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу
независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим
лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
Статья 39. Последствия нарушения правил
об отчуждении заложенного имущества
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с
нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального
закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества
недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167
Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и
обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому
оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества,
заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или
должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил
статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в
пределах стоимости указанного имущества ответственность за
неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с
должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено
с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником
по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником
ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний
залогодатель.
Статья 40. Обременение заложенного имущества
правами других лиц
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором
об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать
заложенное имущество в аренду, передавать его во временное
безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять
последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут)
при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не
превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей,
соответствующих назначению имущества.
2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное
имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или
договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в
отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам
без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке,
прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об
обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя
удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с
момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с
организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется
с торгов, либо с момента государственной регистрации права
собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что
заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.
3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в
пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного
ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению
имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной
предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования
заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это
предусмотрено в закладной.
4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в
пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения
обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не
предусмотрено иное.
5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке,
другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего
Страницы: 1 2 |