рассрочкой платежа от 25 лет и более под залог недвижимости. В целом
по Москве из состава очередников, проживающих в отдельных квартирах и
имеющих право на получение бесплатного жилья, почти 20 тыс. семей
могли бы участвовать своими средствами в улучшении жилищных условий.
При этом для удовлетворения потребностей этих семей потребовалось бы
1,3 млн. кв. м общей площади или порядка 8,7% от пятилетнего объема
ввода жилья.
Другая группа семей - претенденты на улучшение жилищных условий
(не очередники), желающие участвовать в инвестировании своего жилища.
Эти семьи могут рассчитывать на поддержку государства при условии
приобретения единственного жилища по социальной норме площади (или
незначительно превышающей ее). При этом могут быть использованы те же
квартиры в домах массовых серий. Для таких семей возможен принцип
расселения, когда число комнат равно числу членов семьи.
Для данной группы семей форма финансовой поддержки государства
должна выражаться как в предоставлении долгосрочных кредитов, так и в
создании условий приобретения ими жилища по себестоимости. При этом
реализуются варианты приобретения ими жилища в новостройках или в
существующем жилищном фонде. Для этого следует разрешить муниципальным
органам покупать приватизированные квартиры у семей, строящих или
приобретающих жилье лучшего качества. Освобождающиеся типовые квартиры
в этом случае будут поступать очередникам, выразившим желание
участвовать в инвестировании строительства жилья, оплачивающим разницу
в стоимости получаемого и ранее занимаемого ими жилища.
В случае приобретения ими квартир в новом фонде часть стоимости
новых квартир может погашаться за счет передачи городу ранее
занимаемой площади. Данный вариант создаст основу для повышения
жилищной мобильности населения, будет стимулировать процессы изменения
жилищных условий в соответствии с потребностями семей и динамику
движения жилой площади.
В перспективе объем нового жилищного строительства,
предназначенного для данных целей, должен составлять преимущественную
долю в структуре нового строительства.
Анализ платежеспособности населения показал, что только немногим
более 3% городских семей имеют доходы, позволяющие приобрести квартиру
с использованием долгосрочных кредитов с льготной кредитной ставкой.
Ограниченное вмешательство исполнительных органов в
финансирование жилищного строительства в секторе частного жилья
осуществляется путем регулирования кредитования, налоговой политики,
регламентированного контроля. Наиболее эффективными формами
финансирования в свободном секторе, создаваемыми по инициативе
государства, являются сбережения и кредиты. Система сбережений
(жилищные накопительные счета, жилищные вклады) стимулирует
индивидуальные хозяйства хранить деньги в сберкассах (или других
финансово - кредитных учреждениях) в течение определенного срока, что
впоследствии дает на выгодных условиях право на приобретение,
строительство или ремонт жилья.
4.1. Социально - экономические
принципы поддержки очередников,
нуждающихся в улучшении жилищных условий
Основное содержание финансовой поддержки очередников со стороны
муниципальных органов заключается в создании условий
благоприятствования им в концентрации и использовании внебюджетных
средств на жилищное строительство, включающих личные сбережения
граждан, материальную помощь предприятий и организаций,
заинтересованных в улучшении жилищных условий конкретному гражданину,
кредиты банков, получаемые гражданами под залог недвижимости
(земельных участков, дач, гаражей, имеющегося жилья и т.д.), свободные
капиталы коммерческих структур. Возможны дотации муниципалитетов и
префектур.
В программе предлагается организационно - экономическая схема
улучшения жилищных условий очередников префектур, базирующаяся на
следующих основных принципах:
- создание условий для максимального ускорения процесса улучшения
жилищных условий очередников посредством механизмов обеспечения
потребительского и инвестиционного сервиса;
- обеспечение совместного финансового участия муниципальных
органов и конкретных очередников в решении проблем улучшения их
жилищных условий;
- учет неразвитости фондов жилищных субсидий для адресной
поддержки очередников и необходимости их формирования в ходе
реализации концепции;
- обеспечение социально - справедливого порядка в структуре и
размерах целевых взносов очередников (на основе утвержденных
механизмов предоставления субсидий) исходя из очередности в улучшении
жилищных условий;
- активная опора на общественные объединения очередников и
обеспечение гласности создаваемых механизмов для общественного
контроля и корректировки в ходе реализации концепции.
В основу концепции адресной помощи очередникам в улучшении их
жилищных условий положен принцип комбинированной поддержки в
формировании необходимого объема инвестиционных ресурсов (совокупного
личного взноса) у очередника, включающей следующие основные элементы:
1. Личный целевой вклад очередника. Он определяется разницей
между расчетной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую
претендует очередник, и расчетным размером субсидии, на которую он
имеет право согласно постановлению Правительства РФ от 10.12.93 N
1278, и может вноситься единовременно или в ходе основных этапов их
участия в программе.
Размер личного целевого вклада зависит от времени ожидания в
очереди и размера площади, превышающей социальную норму.
Данные средства вносятся на расчетный счет ответственного
исполнителя программы в обмен на инвестиционные жилищные сертификаты
специальной серии, в каждом из которых фиксируется размер целевого
взноса и количество оплаченных им квадратных метров жилья в конкретном
доме - новостройке.
2. Адресные субсидии муниципалитета или субсидии предприятий, на
которых работают очередники, не относящиеся к бюджетной сфере.
Для очередников бюджетной сферы субсидии формируются в ходе
самого инвестиционного этапа ответственным исполнителем программы по
переданным ему префектурой на договорной основе полномочиям.
Имеющиеся в бюджете префектуры средства (от налогов, приватизации
и т.д.) могут направляться в фонд субсидий для адресной поддержки
конкретных очередников и перечисляться на договорной основе
ответственному исполнителю программы.
3. Средства от фьючерсной продажи квартиры, ранее занимаемой
семьей очередника.
4. Краткосрочный заем, выдаваемый в размере недовнесенного
расчетного личного вклада очередника, который он сможет получать в
размере недовнесенного остатка расчетного личного вклада в улучшение
жилищных условий.
Максимальный размер такого займа может быть в пределах 30% от
расчетного личного взноса и должен быть погашен в течение двух лет с
момента сдачи дома в эксплуатацию.
Заем должен предоставляться под низкие банковские проценты из
средств, аккумулированных муниципальными органами или инвесторами от
других очередников.
До выплаты ссуд очередником жилье предоставляется не в
собственность, а в аренду.
Исключительная острота и неотложность решения проблемы
аккумулирования финансовых источников обуславливает минимальные сроки
осуществления предлагаемого подхода.
Предполагается три этапа реализации:
I этап - I полугодие 1995 г. - подготовительный, включающий
обсуждение и принятие данной концепции городскими органами, выявление
потенциальных очередников;
II этап - II полугодие 1995 г. - апробация системы адресной
финансовой помощи очередникам в улучшении жилищных условий. С этой
целью Департамент муниципального жилья формирует программу с
конкретными данными по числу очередников и требуемым объемам
инвестирования и вместе с тем отрабатывает нормативно - правовые
документы, регламентирующие порядок обеспечения жильем очередников на
платной основе. Формируется фонд безвозмездных субсидий на
строительство или приобретение жилья. Обеспечивается организация
предоставления очередникам на жилье, желающим улучшить жилищные
условия по предлагаемой организационно - финансовой схеме, льготных
условий кредитования.
III этап - 1996 г. - широкое внедрение системы комбинированной
поддержки очередников со средними доходами в улучшении их жилищных
условий.
4.2. Организационный механизм
консолидации бюджетных и
небюджетных средств при предоставлении
субсидируемого жилья
Мобилизация небюджетных средств, в том числе частных финансов и
личных сбережений граждан, на развитие жилья массового спроса
обеспечивается на основе консолидации бюджетного и небюджетного
жилищного финансирования. При этом бюджетные средства выполняют роль
гаранта, катализатора и организатора процесса консолидации всех
жилищных ресурсов в единый жилищный фонд. Являясь главным условием
привлечения денежных средств из других источников, бюджетные средства
создают также материальную основу государственного регулирования
деятельности рыночных структур.
Процесс консолидации жилищного финансирования из государственных
и частных источников будет способствовать не только развитию
муниципального жилья, но также сопровождаться созданием в общественном
секторе новых альтернативных форм предоставления субсидируемого жилья
через некоммерческие жилищные организации: ассоциации, компании и
кооперативы. Одновременно расширится социальная база потребителей, все
больше социальных групп будет охватываться массовым субсидируемым
жильем. Различные запросы и возможности этих групп требуют
дифференцированного подхода как к субсидированию, так и к количеству и
стоимости предоставляемого жилья, к соотношению вклада семьи и
государства в покрытие жилищных расходов.
Для организации консолидируемых финансовых источников
предлагается создание Фонда развития массового жилья (Фонд развития
жилищного строительства).
Фонд развития массового жилья должен быть независимой
общественной организацией, создаваемой на основании закона об
альтернативных формах субсидируемого государством массового жилья, и
призван осуществлять координацию общественной, благотворительной и
коммерческой деятельности, способствующей увеличению, улучшению,
надлежащему содержанию и справедливому использованию жилья
некоммерческих общественных организаций.
В Фонд развития массового жилья Москвы (ФРАМЖ) включаются три
ключевые структуры:
- Жилищная корпорация - агентство правительства города;
- движение добровольных жилищных обществ, представленное
Московской ассоциацией жилищных обществ (МАЖО);
- Жилищно - муниципальный ссудо - сберегательный банк Москвы
(ЖМССБ).
ФРАМЖ возглавляется Координационным советом в составе
Председателя, заместителя председателя и трех представителей структур,
входящих во ФРАМЖ, - Жилищной корпорации Москвы, МАЖО, ЖМССБ.
Председатель и заместитель председателя Координационного совета Фонда
назначаются мэром Москвы.
Жилищная корпорация Москвы создается для содействия развитию
добровольных жилищных обществ. В круг ее обязанностей должно входить:
- оказание методической помощи жилищным обществам;
- финансирование строительных программ жилищных обществ путем
предоставления краткосрочных кредитов и грантов на рефинансирование
этих кредитов и кредитов муниципалитетов;
- контроль за использованием финансов и распределением жилищного
фонда;
- рассмотрение и утверждение ежегодных финансовых отчетов
жилищных обществ;
- разработка ежегодных строительных программ и их утверждение;
- инструктаж, организация обмена опытом и методическая помощь
домовым комитетам, управлениям домами и жилищным обществам в их
повседневной деятельности.
Жилищная корпорация должна являться агентством правительства
Москвы, непосредственно подчиненным Департаменту муниципального жилья,
и иметь своих уполномоченных при жилищных комитетах административных
округов.
Добровольные жилищные общества, ассоциации - второй и важнейший
структурный компонент Фонда развития жилья.
Жилищные ассоциации являются организациями, которые не ставят
перед собой цель получения прибыли: они контролируются акционерами,
которые в своей работе не преследуют финансовых интересов. Они
полностью независимы от местных органов управления, хотя могут
получать значительные общественные средства. Они представляют собой
альтернативную форму, действующую за пределами обычного разделения на
общественный и частный сектор.
К добровольным жилищным обществам можно отнести жилищно -
строительные кооперативы (ЖСК), жилищные кооперативы (ЖК), молодежные
жилищные комплексы (МЖК), жилищные товарищества (товарищества
собственников квартир).
Жилищно - муниципальный ссудо - сберегательный банк Москвы -
третий структурный элемент Фонда развития массового жилья. Его задача
осуществлять все банковские операции, связанные с финансами Жилищной
корпорации и жилищных обществ из бюджетных и небюджетных источников,
включая обслуживание:
- краткосрочных кредитов и грантов Жилищной корпорации;
- краткосрочных кредитов муниципалитетов;
- кредитов страховых и пенсионных фондов;
- кредитов ипотечных банков;
- выплат государственных жилищных пособий членам жилищных
обществ;
- выплат ссуд на погашение первого взноса при оформлении ипотек
на покупаемое жилье;
- ипотечных кредитов членам жилищных обществ;
- накопительных жилищных счетов граждан;
- расчетных счетов жилищных обществ.
С развитием самоуправления возможен процесс передачи
муниципального жилищного фонда в ведение жилищных ассоциаций. Это
касается как содержания существующего фонда (самоуправляемые
ассоциации арендаторов муниципального жилья), так и нового
строительства, модернизации и реконструкции существующего фонда, т.е.
речь идет о передаче функции заказчика полностью жилищным ассоциациям.
V. ФИНАНСОВО - ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОГРАММЫ
5.1. Экономические аспекты
Финансово - экономическое обеспечение программы "Жилище"
базируется на усилении экономической самостоятельности и
ответственности муниципальных органов управления, расширении
собственных финансовых источников, увеличении доли внебюджетных
источников финансирования за счет привлеченных средств населения,
предприятий и коммерческих структур.
Переход на самофинансирование социально - экономического развития
города и формирование городского бюджета предполагает, что средства на
мероприятия программы будут обеспечиваться, прежде всего, за счет
полученных на территории города доходов, величина которых зависит от
деятельности предприятий, структуры налогов, работы органов
управления.
В ходе реализации жилищной политики в г. Москве предполагается
создать кредитно - финансовый механизм, позволяющий обеспечить решение
следующих главных задач:
- обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав
граждан;
- осуществление в необходимых объемах строительства и
реконструкции жилищного фонда;
- улучшение жилищных условий для всех слоев населения.
В условиях дефицита централизованных средств проведение жилищной
политики базируется, главным образом, на использовании небюджетных
источников финансирования, таких как:
- средства от продажи принадлежащей городу жилой площади;
- средства привлекаемых инвесторов на модернизацию и
реконструкцию жилищного фонда;
- жилищные кредиты;
- средства населения;
- специальные налоговые поступления;
- средства от продажи ценных бумаг (жилищные сертификаты и
облигации, городские и муниципальные займы);
- арендная плата за нежилые помещения и жилые помещения;
- арендная плата за землю;
- субсидии города очередникам;
- прочие внебюджетные средства.
Привлечение централизованных средств предусматривается
исключительно для обеспечения жильем определенных категорий населения,
их социальных прав и гарантий. Такие виды финансирования
строительства, как средства федерального и городского бюджетов, а
также ЖСК в перспективе будут сокращаться, и наоборот, роль
внебюджетных фондов развития жилищного строительства будет возрастать.
Порядок формирования внебюджетных фондов предполагает, в первую
очередь, учет местных особенностей, что исключительно важно для
условий г. Москвы.
Наряду с поступлениями от реализации жилья по рыночным ценам,
внебюджетный городской фонд аккумулирует средства от продажи
незавершенного строительства, свободных территорий под строительство
на коммерческой основе, которые также используются строго целевым
образом по следующим направлениям:
- строительство жилищного фонда социального использования;
- инженерная подготовка территорий под новое жилищное
строительство;
- строительство и ремонт объектов жилищно - коммунального
хозяйства;
- строительство объектов социальной инфраструктуры;
- социальная поддержка малоимущих групп населения для оплаты
строительства, приобретения и содержания жилья;
- развитие производства эффективных строительных материалов и
конструкций;
- приобретение ценных бумаг с целью получения доходов,
направляемых на развитие жилищного строительства;
- другие мероприятия, направленные на реализацию жилищной
политики.
В первую очередь, небюджетные инвестиции направляются на
строительство жилья для очередников и малоимущих групп населения.
Значительно (почти в 8 раз) возросло в течение года финансирование за
счет государственных небюджетных инвестиционных фондов.
Эта тенденция, являющаяся результатом целенаправленной политики
правительства Москвы на формирование инвестиционных ресурсов, будет
прослеживаться в перспективе (табл. 5.1, 5.2).
Так, в плане на 1995 г. и на перспективу до 2000 г. доля ввода
общей площади, финансируемой из городского и республиканского бюджета,
составит всего 8%. Увеличение же внебюджетных источников
финансирования, включая средства привлекаемых инвесторов (с 43 до
62%), позволит построить в период 1996-2000 гг. муниципального жилья в
городе около 5 млн. кв. м общей площади.
За счет средств федерального и городского бюджетов будут решаться
задачи обеспечения жильем военнослужащих, уволенных в запас и
отставку, лиц, пострадавших от аварии на Чернобыльской АЭС, работников
организаций здравоохранения, просвещения и социального обеспечения,
подведомственных правительству Москвы, а также на выделение субсидий
малоимущим гражданам, состоящим на учете в префектурах
административных округов, что составит, как упоминалось выше, около 5%
от общего объема ввода жилья в Москве.
Одной из форм привлечения к строительству жилья средств населения
является организация товариществ, объединяющих собственников в едином
комплексе недвижимого имущества. Привлекательность и перспективность
развития этой формы участия населения в управлении жилищным фондом
определяется отношениями собственности домовладельцев, возникающими на
основе единого комплекса недвижимого имущества, в том числе при
приращении этого имущества путем строительства, реконструкции, в том
числе расширения (надстройки).
В целях оказания помощи гражданам в строительстве (реконструкции)
и приобретении жилья будут предоставляться в установленном порядке
кредиты, являющиеся одной из перспективных форм внебюджетного
финансирования.
При условии залога недвижимого имущества такого рода кредит для
юридических и физических лиц выступает в виде ипотеки.
При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения
жилья банком будут предоставляться три вида жилищных кредитов:
- краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый
юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли
под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
- краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья,
предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования
строительных работ (строительный кредит);
- долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим
лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).
Кредитно - финансовый механизм реализации строительных программ
исходит из предпосылки возможного государственного вмешательства путем
его регулирования. С этой целью предусматривается обеспечение участия
в финансировании или строительстве жилья либо путем займов, сближения
ставок банковского процента, либо в форме государственных гарантий.
Предусматривается ипотечное кредитование предоставления займов на
длительный срок (25-30 лет). Погашение кредита предоставляется на
приобретение жилых помещений, в которых будут проживать их владельцы.
Приобретаемое жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в
случае неуплаты займа, собственность изымается банком и продается,
чтобы полностью расплатиться за кредит.
Ключевой задачей программы является создание условий, которые
позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без
неоправданного риска. Это возможно при условии снижения темпов
инфляции до 3-4% в месяц. В этом случае появится возможность
предоставления кредитов при наличии специальных гарантий против риска
неплатежей по кредитам теми заемщиками, чьи доходы будут расти более
медленными темпами по сравнению с процентной ставкой по ипотечному
кредиту.
Наряду с этим предусматривается механизм субсидирования
приобретения жилья непосредственно в ходе строительства: застройщик
бесплатно получает земельный участок, ему предоставляются дешевые
строительный займы, кредиты или субсидии.
Предлагаемые варианты помощи могут быть организованы таким
образом, что величина предоставляемых заемщику субсидий в текущих
ценах является одинаковой в случае их получения в виде помощи в оплате
первого взноса или же в виде сниженной процентной ставки за кредит.
Предполагается четыре варианта помощи семье через банковскую
систему:
1. Субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных
для приобретения жилья, проводится в форме освобождения от налогов
доходов по вкладам средств индивидуальных вкладчиков, помещаемых на
целевые сберегательные счета, а также средств предприятий,
направляемых на сберегательные счета своих работников, или в виде
безвозмездных государственных взносов на сберегательные счета в
определенной пропорции к сбережениям вкладчика.
2. Субсидирование процента, при котором правительство платит
часть процентной ставки по ипотечному кредиту.
3. Вычет суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов
по ипотечному кредиту. Данный вид субсидирования преследует цель
снизить воздействие прогрессивного принципа налогообложения.
4. Субсидии для оплаты первого взноса на безвозмездной основе,
что предоставляет заемщику определенную сумму средств, позволяющую
увеличить размер взноса, который заемщик может заплатить в момент
приобретения жилья.
Все описанные виды субсидий могут применяться в различных
комбинациях и требуют незамедлительного внедрения в качестве финансово
- кредитного механизма. Учитывая слабую заинтересованность как
заемщика, так и кредитора в получении субсидий через несколько лет
(после накопления суммы, требуемой для получения кредита),
рекомендуется схема, предусматривающая начисление субсидий в текущих
ценах на счет заемщика в момент, когда он приступил к исполнению
сберегательного контракта. В конце сберегательного периода московское
правительство компенсирует разницу между нормативной суммой (в
пределах до 70%) и ее фактической величиной на счету у заказчика.
Предлагаемый порядок позволит ускорить аккумуляцию средств населения
для решения жилищной проблемы.
Для внедрения системы приобретения жилья в рассрочку создается
сеть ссудо - сберегательных учреждений, включающих сберегательные и
инвестиционные банки, на базе сбербанков и ряда коммерческих банков г.
Москвы.
Сберегательные банки аккумулируют частные сбережения, которые
являются стандартными срочными вкладами через сберегательные книжки
либо осуществляются по схеме стройсбережений. Коммерческие банки при
мобилизации средств начального капитала получают заем от
сберегательных банков. Используя начальный капитал, такие банки выдают
кредиты и обслуживают их. Дополнительные средства поступают через
срочные займы. Выпуск займа реализуется либо методом непосредственной
продажи, либо методом выпуска облигаций и других видов ценных бумаг.
В программе предлагается исходить из стандартного кредита,
выдаваемого банком на 20 лет при условии, что заемщик будет
расходовать на оплату своего кредита не более 25% семейного дохода.
Уровень реальной процентной ставки 6, 8 и 10%. Учитывая сложившиеся в
1994 г. темпы роста доходов московских семей, можно предположить, что
с начала 1995 г. реальные среднедушевые доходы позволят получать
кредит в размере 12-15 млн. руб. При условиях стабилизации сложившейся
стоимости жилищного строительства можно реально рассчитывать на
получение кредита, покрывающего 30% строительной стоимости
стандартного жилья, и получение субсидии в размере 70% стоимости.
Следует подчеркнуть, что далеко не все семьи со средними доходами
могут рассчитывать на субсидию 70%. Ориентировочно их количество не
превышает 10%.
В то же время, если ориентироваться на приобретение квартир по
рыночной цене, то для получения соответствующего кредита необходимо
иметь уровень среднедушевых доходов на уровне 600- 800 тыс. руб. на
человека в семье и более. Это обусловлено сложившимся в настоящий
момент 2,5-5-кратным разрывом между строительной и рыночной стоимостью
жилья в Москве. С развитием рынка в Москве этот разрыв сокращается и
будет сокращаться в перспективе. Таким образом, сегодня доля семей,
которые могут позволить себе приобрести квартиру по рыночной цене при
помощи ипотечного кредита, составляет порядка 1,5-2%.
Перспективной формой привлечения средств населения в
строительстве жилья является выпуск в обращение жилищных сертификатов,
к выпуску которых приступило московское правительство.
Жилищный сертификат - особый вид облигации с индексируемой
номинальной стоимостью, удостоверяющий право собственности на:
- приобретение собственником квартиры;
- получение от эмитента по первому требованию индексированной
номинальной стоимости жилищного сертификата.
Привлечение средств населения через систему выпуска и обращения
жилищных сертификатов (долговых жилищных обязательств) тем
эффективнее, чем ниже темпы инфляции и, соответственно, выше доверие
населения к ценным бумагам в целом. Эта форма рассчитана на людей со
средним достатком и позволит накопить средства на новое жилье, не
ограничиваясь сроками.
В перспективе должна получить также распространение и система
долевого строительства. Эта система рассчитана на юридические лица или
физические лица с доходом выше среднего. Строительство жилья в данном
случае финансируется самим клиентом. Обязательное условие долевого
участия - выплата всей стоимости квартиры к моменту окончания
строительства.
В качестве одной из форм привлечения инвесторов (инвестиций) к
реализации жилищной программы может быть использован "опцион
застройки". Эта форма финансовой мобилизации средств развивает
практику предоставления правительством Москвы права преимущественного
заключения договоров долгосрочной аренды земли. Целесообразно
использовать этот инструмент на стадии широкомасштабных инвестиций в
инженерно - транспортную инфраструктуру, т.е. в ту сферу, куда
наименее охотно вкладываются средства инвесторов. Эмиссия ценных
бумаг, таких как жилищные сертификаты, облигации, векселя, связана с
непосредственным процессом строительства жилья. Опцион же, не являясь
ценной бумагой, по сути - открытый контракт на право участия в
строительстве с последующей гарантией долгосрочной аренды земли в
случае выполнения обязательств по застройке.
В перспективе в рамках комплексной реализации жилищной программы
возможны две организационные формы консолидации такого рода
внебюджетных целевых ресурсов:
- проведение инвестиционных торгов по продаже опционов застройки
на участие в долевом строительстве жилых домов;
- проведение конкурсов на предоставление права строительства
коммерческих объектов социальной инфраструктуры по индивидуальным
проектам.
Наряду с привлечением внебюджетных средств в реализацию программы
"Жилище" возрастает и роль бюджетных ассигнований, предназначенных для
решения первоочередных муниципальных задач.
В этой связи предполагается интенсифицировать такие источники
пополнения бюджета, как:
- доход от использования земли;
- налоги на недвижимость;
- снижение стоимости строительства.
Программа предусматривает значительное увеличение городского
бюджета за счет привлеченных источников и, в первую очередь, пересмотр
в сторону более правильного и научно обоснованного уровня ставок
земельного налога и ежегодной арендной платы по оценочным зонам
Москвы.
Предстоит также изменить структуру местного бюджета за счет
использования налогов на недвижимость, что позволит более эффективно
использовать недвижимость в городе и направлять до 80% этих
поступлений на развитие жилищной инфраструктуры.
В целях обеспечения сохранности существующего жилищного фонда в
переходный период решения послеприватизационных проблем
предусматривается осуществление финансирования капитального ремонта
жилья за счет средств городского бюджета с постепенным стимулированием
привлечения финансовых ресурсов собственников жилых помещений для
улучшения и обновления жилой среды.
5.2. Укрепление финансовой
базы для строительства
муниципального жилья
В условиях ограниченных инвестиционных ресурсов и
непрекращающейся инфляции успех программы "Жилище" зависит, в первую
очередь, от того, насколько реальными окажутся источники ее
финансового обеспечения.
Решение жилищной проблемы в Москве, помимо своего социального
значения, в настоящее время приобретает еще и политическое звучание.
Это дает основания считать ее первоочередной задачей в
деятельности городской администрации, требующей неотложной
концентрации на реализации программы всех имеющихся в городе ресурсов,
и, прежде всего, финансовых.
Представляется правильным сохранить на период до 2000 г. в
качестве основного сложившийся стандарт муниципального жилья как для
очередников и льготных категорий населения, так и для продажи. При
этом не исключается проведение мероприятий, повышающих комфортность
жилья за счет улучшения планировки квартир с учетом потребностей
жильцов, совершенствования систем инженерного оборудования,
энергосбережений, обеспечения необходимых удобств. Что касается
дорогих жилых домов с повышенной комфортностью, то их объем должен
определяться реальным платежеспособным спросом на рынке жилья и
индивидуальными заказами инвесторов.
Решение жилищной проблемы в Москве означает, прежде всего,
максимальное обеспечение муниципальным жильем очередников и льготных
категорий населения. Для города это будет неотложной задачей
постоянного характера, определяющей его жилищную политику в обозримой
перспективе, уходящей за пределы 2000 года. Финансирование
строительства этого жилья в полном объеме должно стать приоритетной
(защищенной) расходной статьей городского бюджета, не зависящей от
исполнения доходной его части. При этом большую часть внебюджетных
фондов, создаваемых городом, следует включить в состав бюджета,
возложив на налоговую службу активный контроль за своевременным
поступлением в него соответствующих средств. Этим под строительство
бесплатного жилья для очередников и льготных категорий населения будет
подведена твердая реальная финансовая база. Эти меры позволят
радикально решить проблему финансового обеспечения строительства
муниципального жилья, помогут городу выполнить одно из главных своих
обязательств перед москвичами.
Решению жилищной проблемы будет способствовать изменение ныне
практикуемого порядка хранения средств городского бюджета на счетах в
уполномоченных (доверительных) коммерческих банках и отказ от их услуг
по осуществлению бюджетного финансирования. Средства
налогоплательщиков по социально - экономическим и этическим
соображениям не должны служить источником доходов коммерческих банков.
Доход от использования этих средств является полностью
собственностью государства, города, и отдавать его хотя бы частично
коммерческим структурам - это равносильно содержанию их за счет
налогоплательщиков.
Бюджетные средства города должны храниться в городском филиале
Центрального банка России или в специальном банке правительства
Москвы, и весь доход от временного использования этих средств следует
полностью перечислять в городской бюджет. Такой банк, к тому же, мог
бы предоставлять на льготных условиях значительные, более дешевые,
кредиты для инвестирования в жилищное строительство. Все это послужит
дополнительным источником пополнения бюджета, укрепит финансовую базу
строительства муниципального жилья.
Для гарантированного формирования инвестиционной части городского
бюджета предлагается обеспечить дополнительное поступление в него
средств, направляемых на финансирование жилищной программы, за счет:
- 70% объема поступаемых налогов на жилищное имущество от
физических лиц. По предварительным оценкам за 1994 г. город мог бы
получить не менее 100 млрд. руб.;
- установления нижнего предела размера платы за жилье и
коммунальных услуг для семей с высокими доходами не ниже 3% от
совокупного дохода семьи;
- направления не менее 50% от объема арендной платы за нежилые
помещения;
- направления на продажу пустующих жилых домов с целью получения
дополнительных ресурсов в городской бюджет.
Необходимо при операциях с недвижимостью изменить
налогообложение, в частности:
- отменить процент от стоимости за нотариальное оформление,
зафиксировав госпошлину за нотариальное оформление относительно ММОТ;
- подоходный налог взимать только с дохода, полученного в
результате перепродажи имущества, т.е. разницы между покупкой и
продажной ценой в случае покупки с целью продажи.
В случае продажи приватизированного имущества отменить подоходный
налог, т.к. произошел переход материальной ценности в денежное
выражение (дохода гражданин не получил);
- ввести цивилизованный институт оценки для отражения в договоре
купли - продажи реальной стоимости объектов, привязанной либо к
доллару США, либо к ММОТ;
- обеспечить фиксацию госпошлины относительно ММОТ;
- исключить взимание подоходного налога с граждан при
наследовании и дарении недвижимого имущества при определении годового
совокупного дохода;
- отменить налог с имущества, переходящего в порядке дарения и
наследования в случае родственных отношений;
- уменьшить налог с имущества, переходящего в порядке
наследования лицам, не находящимся в родственных отношениях. Налог не
должен превышать 5% от реальной стоимости объекта.
Шире внедрять модель инвестирования реконструкции существующей
застройки на принципах самоокупаемости, которые бы обеспечивали баланс
затратных и доходных статей программы реконструкции жилых кварталов,
дающий "положительное сальдо" в результате предоставления инвесторам
недвижимости на коммерческой основе.
Принципы самоокупаемости и связанная с ними система показателей и
критериев должны стать основой определения эффективности
инвестирования объектов строительства и реконструкции на основе бизнес
- планирования.
5.3. Организация ипотечного жилищного кредитования
Определяющим направлением, принципиально влияющим на проблему
жилищного обеспечения граждан со средними доходами, выступает
ипотечное кредитование. Местные органы власти регулируют развитие
рынка ипотечных кредитов и взаимодействуют со всеми сторонами,
участвующими в процессе жилищного кредитования: заемщиками,
кредиторами и инвесторами, предоставляющими в той или иной форме
денежные средства для строительства или приобретения жилья.
С целью реализации ипотечного механизма кредитования жилищного
строительства предлагается создание Московского агентства по
ипотечному жилищному кредитованию с выполнением следующих функций:
- разработка стандартов для ипотечного кредитования с
определением типов кредитов;
- поддержание ликвидности банков через финансирование
определенных типов ипотечных кредитов;
- выпуск собственных ценных бумаг, обеспеченных приобретенными
ипотечными кредитами, для привлечения инвестиций в сферу жилищного
кредитования;
- совместная работа с Ассоциацией банков и другими организациями
для совершенствования квалификационного уровня специалистов в области
ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья.
Одной из возможных форм участия правительства Москвы может быть
предоставление гарантий по ценным бумагам Агентства, что обеспечит
привлекательность ценных бумаг для частных инвесторов и достижение
целей мобилизации долгосрочных сбережений для инвестирования в
жилищную сферу.
Создание Московского агентства по ипотечному жилищному
кредитованию и выполнение функций по установлению стандартов ипотечных
операций устранит вероятность появления огромного количества кредитных
схем, которые могут быть весьма рискованными как для банков, так и для
заемщиков, укрепит доверие инвесторов к ценным бумагам,
гарантированным правительством Москвы, обеспечит условия для
ликвидации острейшей жилищной проблемы без привлечения бюджетных
средств и появления новых стабильных и безопасных инвестиционных
возможностей для юридических и физических лиц.
Допустимый уровень кредитного риска достигается через гарантии от
работодателя заемщику или на основе использования договора об аренде
жилья с последующим выкупом.
Риск процентной ставки обеспечивается через использование
переменных ставок или индексированных кредитов [с привязкой к курсу
доллара, кредиты со сдвоенной процентной ставкой и отсрочкой платежей,
которые построены на применении ставки по межбанковским кредитам
(ИРОН) - инструмент с регулируемой отсрочкой платежа], а также кредиты
с фиксированной ставкой процента и индексированием оставшейся суммы
задолженности в соответствии с изменением минимальной зарплаты.
Рекомендуемая схема ипотечного кредитования представлена на рис.
5.1.
5.4. Механизм участия
финансовых структур в реализации
городской жилищной программы
С целью дальнейшего развития рынка жилья предлагается комплекс
мер, позволяющих резко активизировать участие банков в финансировании
жилищного строительства.
В зависимости от исходных условий, особенностей проектных решений
предлагается следующая схема финансирования:
- долевое участие будущих собственников жилья в финансировании
строительства;
- сочетание банковского кредита, собственных средств строительных
организаций или фирм и долевое участие других организаций;
- консолидация бюджетного и долевого финансирования;
- объединение средств банковских кредитов, долевого финансирования,
средств населения, фьючерсов совместно с собственными ресурсами
риэлторских структур, выступающих одновременно в лице инвесторов -
заказчиков, подрядчиков и брокеров, с возможностью различных сочетаний
этих функций.
Для банков, принимающих на себя кредитование жилищного
строительства, должна обеспечиваться поддержка в направлении:
- организации специального лицензирования;
- льготного налогообложения прибыли;
- снижения до 5-7% нормы обязательного резервирования;
- размещения в них бюджетных и небюджетных ресурсов
пропорционально фактическим объемам их капвложений;
- предоставления льгот по аренде помещений, оплате коммунальных и
эксплуатационных услуг, местному фискальному обложению и сборам;
- оказания помощи в оценке платежеспособности кредитополучателя.
Московский муниципальный ссудо - сберегательный банк, являясь
уполномоченным агентом правительства Москвы, совместно с сетью
окружных банков или уполномоченных правительством Москвы включает в
свою денежную программу общий объем среднесрочных и долгосрочных
кредитов для банков на строительство жилья и объектов социальной
инфраструктуры, создает сберегательные накопительные счета для
населения.
Предлагается введение льгот и поощрений для коммерческих банков
для стимулирования участия их в жилищной программе города:
- для ускоренного наращивания ресурсно - депозитной базы
предлагается засчитывать в счет первоначального взноса на
строительство или приобретение жилья стоимость их акций или облигаций,
находящихся на руках у населения;
- освобождение от налогов всей прибыли банков от средне- и
долгосрочных кредитов в рамках реализации программы жилищного
строительства;
- освобождение от фискального обложения той части прибыли,
которая банками направляется на наращивание общих резервов для
покрытия задолженности по сомнительным кредитам страховых фондов.
Одновременно с предлагаемыми мерами необходимо:
- частично освободить от подоходного налога средства граждан,
перечисляемых ими на целевые накопительные счета в банках;
- освободить от фискального обложения дивиденды и проценты по
вкладам и паям юридических и физических лиц, участвующих в
инвестиционных компаниях, банках, фондах, вкладывающих не менее 50%
активов в строительство жилья;
- сократить на 50% ставку НДС на строительные материалы и
изделия, реализуемые на жилищное строительство, и на 100% - при
возведении муниципального жилья;
- освободить от налогов проектные, научно - исследовательские и
опытно - конструкторские работы и консалтинго - инжиниринговые услуги
в жилищной сфере.
VI. ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ АСПЕКТЫ
Характеризуя принципиальные изменения в подходах и структуре
инвестиционного обеспечения программы "Жилище", следует особенно
остановиться на такой новой форме организации инвестирования
строительства жилья, как реализация локальных целевых программ
адресной помощи гражданам в улучшении жилищных условий.
Предусматривается, что такие программы будут разработаны и
приняты к реализации в каждой из московских префектур уже в 1995 году
(в Северо - Восточном и Восточном административных округах такие
программы утверждены уже в 1994 году).
Основная ориентация этих программ - изыскание местных резервов
для формирования фондов жилищных субсидий и включение этих субсидий в
схемы комбинированного и смешанного финансирования, основанные на
широком привлечении средств очередников и других граждан к участию в
системе стройсбережений и целевого инвестирования жилья. Именно эти
программы должны вместить в себя последовательное и в то же время
щадящее развитие принципов платности и зарабатывания жилья и ускорить
тем самым реальную разгрузку очередей на жилье в г. Москве. Общий
объем ввода жилья по линии таких программ должен составить до 2000 г.
около 4 млн. кв. м, что даст возможность выделить очередникам на
частично платной основе 2,1-2,2 млн. кв. м жилья, или примерно 35 тыс.
новых квартир, и дополнительно около 35 тыс. квартир, высвобождающихся
после переселения.
Наряду с этим необходимо развивать инициативу коммерческих
структур по привлечению негосударственных средств на
градостроительство.
Для обеспечения нормального функционирования всех служб жилищной
сферы должна быть создана разветвленная сеть предприятий малого
бизнеса, конкурирующих между собой за получение заказов от крупных
предприятий, за участие в выполнении префектурами муниципальных и
городских программ, городских заказов. Только после этого можно будет
постепенно обязанности по бесперебойной работе объектов жилищной сферы
передавать этим структурам.
Становление негосударственного сектора в жилищной сфере, в т.ч. в
ремонтно - строительном производстве, призванное обеспечить
эффективную деятельность всех муниципальных служб, осуществляется в
трех важных направлениях:
- создание и первоначальное развитие малого бизнеса, особенно в
подотраслях жилищно - коммунального хозяйства;
- развитие предпринимательских структур, прошедших стадию
первоначального накопления капитала;
- создание и развитие предпринимательских структур в результате
приватизации и разгосударствления предприятий и организаций.
Ключевым моментом в переходный период к рынку жилья является
стимулирование развития индустрии частных управленческих компаний,
призванных обеспечить антизатратное эффективное содержание жилья на
основе привлечения опытных частных менеджеров для обслуживания
владельцев квартир по мере развития приватизационного процесса.
В основу формирования новых организационно - хозяйственных
структур должны быть положены принципы оптимального сочетания малых,
средних и крупных форм, задействование возможностей стратегического
планирования и интеграция различных видов ресурсов, используемая в
жилищной сфере.
В целях формирования небюджетных источников финансирования для
реализации муниципальных программ строительства и комплексной
реконструкции жилой застройки предусматривается создание муниципальных
фондов социально - экономического и градостроительного развития.
Фонды, учредителями которых при соответствующем законодательству
разрешении выступят по поручению Московского комитета по управлению
имуществом территориальные агентства Москомимущества соответствующих
административных округов, станут самостоятельно хозяйствующими
субъектами с правами юридического лица. Вся прибыль, полученная в
результате хозяйственной деятельности фондов, будет направляться на
инвестирование в жилищное строительство на территории округов. Вся
жилая площадь, построенная при участии фондов, после расчета с
инвесторами будет направляться на обеспечение очередников округов.
Таким образом, фонды станут некоммерческими, бесприбыльными
организациями, работающими под контролем Департамента муниципального
жилья и префектур и решающими проблемы социально - экономического
развития округов. Это повысит доверие к фондам со стороны инвесторов и
населения.
Оплата стоимости жилищных сертификатов может производиться
очередником с использованием безвозмездных субсидий на строительство
или приобретение жилья, банковских кредитов (в числе ипотечных под
залог имеющегося в собственности очередника жилья) или средств
предприятий и организаций, выделяемых работникам для улучшения
жилищных условий.
Очередник или инвестор, выкупивший количество жилищных
сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади конкретной
квартиры, получит право на заключение с фондом договора аренды
квартиры с рассрочкой выплаты оставшейся стоимости квартиры. После
выполнения арендатором своих финансовых обязательств перед фондом
квартира передается ему в собственность.
Для получения дополнительных источников финансирования
предусматривается формирование рынка ценных бумаг, в т.ч. реализация
облигаций целевых муниципальных и городских займов, государственных
городских краткосрочных облигаций (ГГКО), освобождаемых от основных
налогов (подоходного и с прибыли), а также снижение налога на операцию
с ценными бумагами до 0,1%.
Облигации ГГКО могут иметь весьма высокие гарантии ликвидности:
наличие специальных кредитных линий, статья дохода в бюджете (налог на
имущество), специально выделенная городская недвижимость.
Для успешной реализации жилищной реформы и решения
послеприватизационных проблем предусматривается подготовка пакета
документов по совершенствованию нормативной базы по обеспечению прав
собственности в жилищной сфере, регламентации прав и ответственности
нанимателей, арендаторов и собственников по содержанию и ремонту жилых
помещений, определению льгот при расчете жилищных субсидий и т.д.
В порядке законодательной инициативы предлагается внести
предложения по совершенствованию законодательных актов по оплате
жилья, об общих принципах организации местного самоуправления.
В целях обеспечения реализации жилищной реформы,
совершенствования системы управления жилищным комплексом города,
формирования необходимого кадрового потенциала следует разработать и
осуществить систему повышения квалификации и переподготовки кадров.
Комплексный характер рассматриваемых в Программе проблем
предопределяет необходимость такой формы их реализации, как разработка
частных целевых программ.
С целью реализации основных направлений Программы "Жилище" в
приложении N 1 представлен ряд целевых программ по отдельным жилищно -
региональным проблемам, а также перечень программ со сроками их
разработки.
Первоочередные организационные и экономико - правовые меры по
реализации основных принципов жилищной реформы и выполнению заданий
жилищной программы представлены в приложении N 2 к постановлению
правительства "О московской городской программе "Жилище".
6.1. Требования программы "Жилище"
к другим программам и
комплексам
Комплексный межотраслевой характер программы "Жилище" определяет
необходимость разработки перечня дополнительных научно -
организационных и хозяйственных мер и требований по реализации
разработанных в программе предложений.
Важнейшими из них являются:
- включение основных направлений реализации программы в
перспективные планы социально - экономического развития территорий
города;
- использование предприятиями и организациями всех организационно
- правовых форм собственности предлагаемых в программе форм, методов и
способов решения задач жилищного обеспечения своих работников,
развития рынка недвижимости, организации спроса на жилье, создания
условий кредитования и расширения возможности развития частных
организаций и предпринимателей;
- разработка с участием заинтересованных департаментов целевых
программ по отдельным межотраслевым направлениям развития и обновления
жилой среды, создания удобных условий для проживания населения;
- доведение требований программы к другим программам и
комплексам.
Включение основных направлений реализации программы в
перспективные и годовые инвестиционные программы города и социально -
экономического развития округов связано с территориально - отраслевым
характером программы, что должно найти отражение при формировании
жилищной политики и разработке конкретных мероприятий на всех уровнях
управления.
Вторым важным направлением реализации программы является
использование предлагаемых форм, методов и механизмов решения жилищной
проблемы организациями независимо от форм собственности. Местным
органам власти следует обеспечить регулирование мерами, стимулирующими
развитие рынка недвижимости, приток инвестиций в жилищную сферу,
создание сети сервисного инвестиционного и кредитного обслуживания
населения, становление частного бизнеса в эксплуатации жилья.
Комплексный характер решаемых в программе проблем предопределяет
необходимость разработки частных целевых программ по отдельным
межотраслевым направлениям. В ходе разработки таких программ с
участием заинтересованных департаментов и комитетов должна
экономически обосновываться система согласованных заданий (по срокам,
исполнителям, привлекаемым ресурсам) с последующим их включением в
годовые программы департаментов и комитетов.
В число необходимых условий для успешной реализации программы
входит создание среды обитания населения и формирования системы жилища
и жилых микрорайонов.
Указанные направления предъявляют повышенные требования к другим
программам и комплексам города.
Важнейшими из них являются:
1. Требования к "Комплексной программе по разработке и выпуску
московских городских строительных норм и правил, отраслевых стандартов
и технических условий для строительства в городе Москве":
1.1. Совершенствование градостроительной документации и правил
застройки и реконструкции города в условиях формирования рынка жилья,
норм и правил проектирования, содержащих необходимые количественные и
качественные показатели социальных нормативов, привязанных к новым
условиям инвестирования объектов, обеспечению противопожарных,
экономических и иных требований безопасности проживания.
1.2. Градостроительные регламентации, нормы и правила для
территорий исторического центра города, особо охраняемых природных и
историко - культурных территорий, зоны интенсивной реконструкции жилых
кварталов.
2. Требования к "Программе капитального ремонта, реконструкции и
строительства зданий в центре Москвы на 1994-1997 гг.":
2.1. Уточнить сроки проектирования и реконструкции, адреса и
площади строений, подлежащих капитальному ремонту, модернизации и
реконструкции на период 1998-2000 гг.
2.2. Обосновать структуру жилья различного потребительского
качества, ориентированного на различные социальные группы населения.
2.3. Предусмотреть структуры и типы квартир, их планировочные
характеристики в процессе модернизации и реконструкции, уточнить
социальные нормативы обеспеченности населения услугами в результате
обновления жилой среды на условиях привлечения инвестиций.
2.4. Разработать механизм привлечения средств населения через
жилтоварищества для частичного финансирования реконструкции жилья.
2.5. Обеспечить разработку и выбор проектных решений на
комплексную реконструкцию жилых кварталов методом бизнес -
планирования.
3. Требования к "Комплексной программе благоустройства и
реконструкции территории города в 1994-1997 гг. по подготовке к
празднованию 850-летия со дня основания Москвы":
3.1. Дополнительно разработать меры по озеленению и
благоустройству и наружному освещению жилых кварталов в районах
массовой застройки с привлечением населения, предприятий и
организаций, школ. Поручить ДЕЗ осуществлять координацию работ в
районах.
3.2. Разработать и внедрить новые правила паркования
автотранспорта в жилых микрорайонах, включающие систему контроля за
правилами стоянки.
3.3. Разработать систему размещения стоянок и хранения личного
автотранспорта на территории города.
4. Требования к "Автоматизированной информационной
картографической системе (АИКС) "Геофонд":
4.1. Предусмотреть передачу пространственно - привязанной
тематической информации жилищно - эксплуатационным муниципальным
организациям.
5. Требования к "Комплексной программе развития малого
предпринимательства в г. Москве на 1994-1995 гг.":
5.1. Разработать условия для развития частных эксплуатационных
компаний по обслуживанию жилых домов.
5.2. Дополнительно разработать меры по участию предприятий малого
бизнеса в реализации жилищной программы города.
6. Требования к "Комплексной экологической программе г. Москвы":
6.1. Включить дополнительно экономические требования к
экологической безопасности проживания.
6.2. Обосновать важнейшие компоненты экологии жилища и окружающей
среды.
6.3. Разработать экологически безопасное размещение пунктов
сбора, транспортной перевозки и переработки бытовых отходов.
6.4. Определение условий загрязнения и методов их регистрации.
6.5. Экономическая оценка последствий загрязнения.
6.6. Финансово - ресурсный механизм достижения экологически
ориентированных стандартов качества жилой среды.
7. Требования к "Региональной программе конверсии оборонных
предприятий московского региона "Конверсия - городу":
7.1. Уточнить основные цели конверсии в направлении создания
научно - технического потенциала отраслей жилищного комплекса города
"Конверсия - жилищу".
7.2. Для информационно - методического обеспечения и
организационной поддержки работ по конверсии включить в состав базовых
организаций Департамент инженерного обеспечения.
7.3. Разработать основные направления создания средств малой
техники, оборудования, приспособлений для проведения реконструкции и
ремонта жилых домов.
8. Требования к "Проекту размещения жилищного и других видов
строительства на период до 2000 г.":
8.1. Разработать меры по созданию переселенческого фонда для
проведения реконструктивных работ.
8.2. Отработать экономический и правовой механизм вывода
непрофильных и экологически вредных предприятий и оформление им прав
землепользования.
8.3. Предусмотреть развитие новых линий метрополитена в районы
новой застройки.
9. Требования к программе "Столичное образование":
9.1. Создать модель интеграции образовательных,
здравоохранительных и правоохранительных систем на территории районов
для работы с подростками.
9.2. Подготовить пособия по безопасному поведению подростков в
жилищном фонде, бережливому отношению к оборудованию и чистоте в жилых
домах, участию молодежи в работах по озеленению, благоустройству и
содержанию территорий домов.
10. Требования к "Концепции информирования населения о
деятельности мэрии и правительства, других органов управления Москвы":
10.1. Предусмотреть широкое информирование населения о
практических мерах по решению жилищной проблемы в городе, новых формах
привлечения средств населения к улучшению своих жилищных условий.
10.2. Предусмотреть при разработке и принятии ежегодных планов
- программ информационного обеспечения расширение форм
непосредственных контактов руководителей Департамента муниципального
жилья, жилищных комитетов префектур с населением, проведение
социологических опросов населения по их жилищным предпочтениям,
участию в финансированию жилищного строительства.
10.3. Обеспечить меры по информационной и разъяснительной работе
среди населения по реформе платежей за жилье и коммунальные услуги,
организации их усилий на обеспечение сохранности жилых домов.
11. Требования к программе "Молодая семья":
11.1. Предусмотреть для молодых семей, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, сдачу им в аренду пустующих жилых помещений в жилых
домах государственного и муниципального фонда, не пользующегося
спросом у москвичей, до накопления ими средств для приобретения жилья
за плату.
11.2. Создать условия молодым семьям с рождением у них детей в
получении льготных кредитов, предусмотреть для многодетных молодых
семей на каждого 3-4 ребенка жилищных субсидий или льготных кредитов.
Разработка программы социальной поддержки молодых семей и
многодетных способствовало бы укреплению семей, стимулировало бы
рождаемость, приостановило бы негативный процесс демографического
развития в городе.
VII. ИНФОРМАЦИОННЫЕ АСПЕКТЫ
Важнейшим элементом функционирования жилищной сферы в рыночных
условиях является создание единой информационной инфраструктуры с
выходом в телекоммуникационную среду общегородской информационной
системы.
Для решения этой задачи предусматривается разработка и внедрение
единой информационной системы "Жилище" (ЕИС) для аналитического и
информационного обслуживания органов управления жилищной сферы города,
юридических и физических лиц.
Целью создания ЕИС "Жилище" является формирование единого
информационного пространства банков данных жилищной сферы (о
муниципальном, государственном и частном жилых фондах; строительстве,
эксплуатации и управлении жилищным фондом, продаже и распределении
жилой площади в городе). Предусматривается завершение формирования
важнейшего блока ЕИС "Жилище" - регистрационной системы прав
собственности на недвижимость в жилищной сфере, включающую в себя
территориально - распределенную сеть Центров регистрации прав
собственности на жилые помещения административных округов, соединенных
телекоммуникационной связью с центральным банком данных о
собственниках жилья. Указанная регистрационная система может быть
положена в основу создания Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним г. Москвы.
В рамках работ по созданию ЕИС "Жилище" с целью информационного и
аналитического обслуживания органов управления жилищной сферой,
юридических и физических лиц должен быть создан информационно -
аналитический центр жилищной сферы города.
Информационно - аналитический центр должен обеспечить оперативное
взаимодействие с организациями жилищной сферы в рамках единой ИС
"Жилище".
При выполнении аналитических функций на основе комплексного
использования информационных ресурсов, анализа общесистемных проблем,
постановок задач и предложений по их решению на средствах
информационно - аналитического центра должны решаться следующие задачи
в интересах органов управления:
- информационное обеспечение принятия управленческих решений в
условиях изменения жилищной политики;
- анализ факторов, определяющих уровень жилищных потребностей
населения;
- формирование предложений по объему городского заказа на
жилищное строительство, определенных видов и типов квартир, новых форм
жилищного строительства;
- формирование предложений по использованию жилищного фонда и
земельных ресурсов;
- разработка предложений по системе финансирования жилищного
строительства;
- разработка предложений по внедрению рыночного механизма
удовлетворения спроса населения на жилье, анализ и прогнозирование
рыночных отношений;
- взаимодействие с организациями жилищного сектора в целом;
- анализ результатов деятельности жилищных органов и различных
способов реализации жилой площади (распределение, продажа и т.д.);
- анализ результатов деятельности коммерческих структур по
операциям с недвижимостью;
- подготовка предложений по нормативно - правовому обеспечению и
регулированию реализации жилой площади;
- изучение, анализ и выработка предложений по внедрению научных
разработок в области жилищной политики.
Создание АИС "Жилище" предусматривает концепцию построения
открытых систем, базирующуюся на клиент - серверной архитектуре,
стандартизации взаимодействия разнородных банков данных, интеграции
локальных и территориальных сетей ЭВМ и механизмах разграничения
доступа к данным.
Особую важность в условиях приватизации жилищного фонда,
формирования рынка жилья и появления большого числа собственников
квартир приобретает выработка и упорядочение единых требований к учету
и регистрации жилищного фонда, обеспечивающих надежную защиту
интересов собственников, нанимателей, арендаторов жилых помещений, а
также формирования единой адресной системы, обязательной к
использованию всеми городскими службами.
Объем затрат на реализацию единой информационной системы "Жилище"
(п. 3 раздела IV "Научно - техническое обеспечение" приложения N 2 к
настоящему постановлению) составит 95 млрд. рублей.
VIII. ОЦЕНКА СОЦИАЛЬНО -
ЭКОНОМИЧЕСКОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОГРАММЫ
Главным экономическим результатом разработки программы "Жилище"
является реализация намеченного Законом РФ "Об основах федеральной
жилищной политики" рыночного пути развития жилищного комплекса,
обеспечивающего создание условий для выбора способа удовлетворения
жилищных потребностей населения, использования выгод от кооперации
различных финансовых источников, эффективных механизмов, форм и
методов управления с учетом конкретных задач и объективных условий
развития экономики города.
Это нашло отражение в системе результирующих показателей
программы "Жилище":
1. Темпы роста объемов жилищного строительства за период
1995-2000 гг. опережают темповые характеристики периода 1990-
1995 гг. Темпы роста к последнему году, соответственно, составят:
1996 г. - 103,2%, 1997 г. - 106,6%, 1998 г. - 105,8%, 1999 г. -
105,5%, 2000 г. - 105,3%. Рост годовых объемов жилищного строительства
за 1996 г. и 2000 г. обеспечивается на 900 тыс. кв. м общей площади
или на 29%.
2. Существенно увеличатся объемы реконструируемых пятиэтажных
панельных домов индустриального строительства. За расчетный период
рост объемов реконструкции составит 72% или 3460 тыс. кв. м общей
площади.
3. Будут обеспечены необходимые объемы капитального ремонта
муниципального жилищного фонда: к 2000 г. его объем составит 8100 тыс.
кв. м общей площади. Затраты по текущему ремонту должны составить
0,75% от балансовой стоимости жилья или 1210,0 млрд. руб. (в ценах
1991 г.).
4. Основные сдвиги в структуре строительства жилья определятся
возрастанием доли высококачественных жилищ с современными архитектурно
- планировочными характеристиками, ориентированных на высокодоходные
слои населения, увеличением доли малоэтажной смешанной застройки.
5. Поэтапный переход на новые серии домов будет осуществляться в
условиях структурной перестройки производственной базы стройиндустрии,
производства эффективных строительных материалов и изделий.
6. Функционирование рынка жилья и операции с недвижимостью будут
обеспечиваться на базе автоматизированной информационной системы
"Жилище" и банка данных о собственниках, нанимателях и арендаторах
жилых помещений.
Будут созданы условия эффективного функционирования риэлторских и
иных структур, работающих в жилищной сфере, организации оценки
стоимости недвижимости в жилищной сфере, реализации механизма
кредитования, в т.ч. на ипотечных условиях.
В целом капитальные вложения по реализации программы "Жилище" в
период 1996-2000 гг. составят 46,7 млрд. руб. (в ценах 1991 г.). Их
структура во многом формируется под воздействием рыночных факторов,
дефицита инвестиций, ориентации на усиление ремонтно -
восстановительных мероприятий.
В среднем доля капитальных вложений в жилищное строительство
составит 79%. Капитальные вложения на структурную перестройку и
техническое перевооружение производственной базы стройиндустрии
направляются в размере 413 млн. руб. или до 1,0%.
Объемы требуемых инвестиций на реализацию основных направлений
программы "Жилище" на период 1996-2000 гг. представлены в табл. 8.1.
С учетом инфляционных процессов объем инвестиций на реализацию
программы "Жилище" по состоянию на 1995 г. составит 46,7 трлн. руб.
Структура источников инвестирования программы "Жилище" (по видам)
характеризуется:
- небюджетным инвестированием на бездотационной основе - до 58%
от объема жилищного строительства;
- комбинированным инвестированием с использованием субсидий,
личных средств граждан, займов и кредитов - 22% от объемов ввода
жилья;
- инвестированием из бюджета (из средств от продажи городской
недвижимости, налогов на недвижимость, арендной платы за землю и
жилье) муниципального заказа на бесплатно предоставляемое жилье, в том
числе сдаваемое по договорам найма, - до 16% от объема строительства
жилья;
- инвестированием по линии федерального заказа - до 3%.
Важнейшим экономическим условием выполнения заданий программы
следует считать реализацию принципа самоокупаемости выделяемых средств
и задействование в полной мере механизма реинвестирования капитальных
вложений, направляемых на решение градостроительных и социальных задач
в процессе застройки и реконструкции территорий.
В целом структура инвестиций по источникам покрытия затрат
приводится в таблице 8.2.
Социальные результаты и эффективность разработки программы не
тождественны общим ожидаемым результатам жилищной реформы. Программа
"Жилище" предназначена для целенаправленного выбора конкретных
направлений реализации рыночных механизмов, она должна обеспечить
преобразование жилищной системы в целом. Социальные результаты
определяются в этих условиях, прежде всего, тем, насколько достигнуты
поставленные цели по обеспечению жильем всех категорий населения
Москвы и насколько эффективно будут использоваться для этого ресурсы.
Основные социальные результаты программы представлены в табл.
8.3.
Формирование экономически целесообразной и эффективной
инвестиционной политики программы "Жилище" находится в рамках решения
градостроительной и социальной концепции рыночно - регулируемой модели
развития и подчинено задаче улучшения жилищных условий, в том числе
увеличения жилищного фонда, предоставления определенных квот
бесплатного жилья, ориентации на платежеспособный спрос различных
категорий населения (рис. 8.1).
С целью наиболее эффективного использования средств городского
бюджета и приравненных к ним небюджетных источников финансирования,
выявления резервов для реинвестирования средств в программу,
обеспечения нормативных сроков строительства и оптимальных сроков
окупаемости вложенных средств вводится оценка коммерческой
эффективности программы "Жилище".
Основными показателями оценки коммерческой эффективности
программы приняты следующие показатели:
- рентабельность инвестиций;
- срок окупаемости;
- чистая текущая стоимость;
- степень коммерческого риска (точка безубыточности) - (табл.
8.4).
В зависимости от уровня коммерческой эффективности использования
инвестиций объекты строительства и реконструкции подразделяются на
следующие группы:
- объекты, дающие получение дохода в городской бюджет (продажа на
аукционах жилья, земли, арендная плата за использование объектов,
налог на прибыль от деятельности предприятий);
- объекты муниципального фонда, содержание и ремонт которых
предусматривается в основном за счет бюджетных средств.
С учетом этого реализация жилищной программы пообъектно
распределяется по срокам ввода в зависимости от источников
финансирования:
- строительство и эксплуатация объектов, которые полностью
обеспечиваются за счет бюджетных средств;
- объекты, строительство которых осуществляется за счет бюджетных
средств, эксплуатация - на коммерческой основе;
- объекты, строительство, реализация и эксплуатация которых
обеспечиваются на рыночных принципах.
В целом реализация основных заданий и мероприятий программы
"Жилище" выражается:
- в существенном расширении реального масштаба строительства
жилья для очередников города и сокращении сроков пребывания людей в
статусе очередников;
- в ускорении масштабного старта системы строительства
субсидируемого жилья с инвестированием и целевым использованием в
рамках программы адресной помощи очередникам;
- в возможности выработки единых принципов на основе
взаимодополняющего использования возможностей городского бюджета,
резерва территорий города и возможностей префектур;
- в более продуктивной пропаганде принципов платности и
зарабатывания жилья на основе единой модели, не оставляющей места для
неэффективных схем и для вхождения на этот важный рынок финансово -
кредитных и других услуг криминальных фирм, способных дискредитировать
его в начальной стадии развития;
- в установлении и четком соблюдении критериев допуска и
лицензирования специализированных риэлторских структур, банков -
гарантов и страховых компаний, правомочных осуществлять адресную
помощь гражданам в улучшении жилищных условий;
- в унификации и внедрении типовых документов, правил и процедур,
связанных с оформлением взаимоотношений участников, получением
площадок под застройку, организацией стройсбережений, эмиссией
специальных жилищных сертификатов, их конвертируемостью по объектам
различных префектур, с предоставлением льготных ссуд, с оформлением и
регистрацией прав аренды и прав собственности на жилье, с созданием
товариществ из числа инвесторов, с реализацией обязательств по
договорам поручительства;
- в реальной демонополизации инвестиционно - строительного
комплекса города, развитии конкурентной среды и задействовании рычагов
снижения себестоимости строительства за счет непосредственного вывода
на рынок очередников как массового конечного потребителя,
заинтересованного в максимально дешевом жилье, причем в выводе его на
рынок не в момент аукциона готового жилья, а до начала инвестирования,
когда цена строительства может быть предметом торга;
- в создании дополнительных местных фондов жилищных субсидий за
счет изыскания внутренних резервов и за счет поощрения инициативы и
деловых качеств уже действующих и проявивших себя на практике
риэлторских структур, банков и страховых компаний, равно как и
преимущественно местных строительных организаций, при соблюдении
принципов состязательности за этот рынок услуг.
IX. СТРУКТУРА И ФОРМЫ
УПРАВЛЕНИЯ ВЫПОЛНЕНИЕМ
ПРОГРАММЫ "ЖИЛИЩЕ"
Руководство выполнением программы "Жилище" осуществляется
правительством Москвы.
Ответственными участниками и организаторами программы "Жилище" по
вопросам своей компетенции являются структуры правительства Москвы:
- Департамент экономической политики и развития г. Москвы;
- Департамент муниципального жилья;
- Департамент строительства;
- Москомархитектура;
- Департамент инженерного обеспечения;
- Департамент финансов;
- Москомимущество;
- Москомзем;
- ГУВД г. Москвы;
- Московская налоговая инспекция;
- Управление юстиции г. Москвы;
- МосгорБТИ;
- Муниципальная жилищная инспекция;
- Центр содействия жилищной реформе;
- префектуры.
Для внедрения механизмов кредитования и развития соответствующей
инфраструктуры правительством Москвы привлекаются в качестве
уполномоченных коммерческие организации:
- Корпорация "Жилищная инициатива";
- Московская гильдия риэлторов;
- АООТ "Мосприватизация";
- Центр содействия жилищной реформе;
- Московский муниципальный банк.
Участники программы в своей деятельности руководствуются
соответствующими ее положениями, организуют их реализацию, несут
ответственность за выполнение программы в той части, которая относится
к их компетенции.
Координация взаимодействия участников программы, контроль за ее
выполнением осуществляется создаваемой при правительстве Москвы в
качестве его рабочего органа Комиссией по жилищной реформе, в состав
которой включаются представители всех участников программы.
В задачу Комиссии входит разработка и согласование предложений по
реализации программы, принятие мер по недопущению отставания с
подготовкой соответствующих предложений для правительства Москвы, а
также подготовкой рекомендаций по вопросам финансирования программы,
предоставлению ее участникам льгот и поощрений, применению других форм
стимулирования выполнения целей и задач программы.
Непосредственными исполнителями программы выступают органы
заказчика, инвесторы, проектные, научные и опытно - конструкторские
организации, общественные и специализированные подрядные организации,
предприятия стройиндустрии и промышленности стройматериалов, другие
структуры строительного комплекса Москвы, а также жилищные организации
и предприятия, осуществляющие эксплуатацию, техническое и коммунальное
обслуживание городского жилищного фонда. Непосредственные исполнители
программы осуществляют свою деятельность на основе контрактов,
подрядных и других хозяйственных договоров. Реализация программы
"Жилище" обеспечивается посредством включения в перспективные и
годовые городские инвестиционные программы в форме городского заказа
объектов жилищного строительства, социальной инфраструктуры и
инженерного обеспечения при гарантированном их финансировании в
соответствии с контрольными цифрами и условиями, предусмотренными
программой "Жилище". Исходя из положений этой программы организуется и
координируется строительство жилья, осуществляемое инвесторами также и
вне рамок городского заказа.
Положения программы служат основой для организации
соответствующего ресурсного и научно - технического ее обеспечения,
выполнения необходимых проектно - изыскательских, научно -
исследовательских и опытно - конструкторских работ, а также для
принимаемых решений и их осуществления в сфере эксплуатации городского
жилого фонда, его реконструкции и ремонта.
Практическая реализация целей и задач программы является
результатом деятельности непосредственных ее исполнителей в
соответствии с заключенными контрактами и договорами.
Эффективному управлению реализацией программы "Жилище" будут
способствовать меры стимулирования как непосредственных исполнителей
программы, так и инвесторов - хозяйственных структур и населения. В
комплексе этих мер предусматриваются:
- жилищные сертификаты и безвозмездные субсидии, льготные
кредиты, налоговые льготы, бесплатное предоставление жилья малоимущим
и социально незащищенным жителям - очередникам и другим льготным
категориям населения, дифференциация цен на жилье в зависимости от
материального положения семей, льготы по оплате жилья и коммунальных
услуг и др.
Для обеспечения мониторинга программы создается информационно -
справочная система "Жилище" на основе интеграции существующих банков
данных по жилищному фонду.
Необходимым элементом целостной системы реализации программы
"Жилище" на муниципальном уровне с ориентацией на деятельность
предприятий мелкого и среднего бизнеса должны стать муниципальные
банки, одним из направлений деятельности которых становится жилищное
развитие административного округа (района).
Основой деятельности таких банков выступает концентрация
территориальных интересов на решении финансово - кредитных задач
конкретного района.
Банки, получив статус специально уполномоченных от местных
органов управления, совместно с префектурой и районом разрабатывают
целевые жилищные программы строительства, реконструкции и ремонта
|