Страницы: 1 2
О МЕТОДИКЕ РАСЧЕТА ОСНОВНЫХ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ
ПОКАЗАТЕЛЕЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ ПО ТЕРРИТОРИЯМ
ЖИЛЫХ ЗАСТРОЕК С УЧЕТОМ ОБОСНОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ
КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ
РАСПОРЯЖЕНИЕ
ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
3 октября 1997 г.
N 1044-РЗП
(Д)
В целях совершенствования процесса формирования инвестиционных
программ г.Москвы для территорий жилых застроек, в соответствии с
распоряжением первого заместителя Премьера Правительства Москвы от
17.04.97 N 415-РЗП "О дальнейшем совершенствовании
нормативно-методической базы в проектировании в г.Москве в 1997- 1998
гг.", а также решением рабочей группы Региональной межведомственной
комиссии по ценовой и тарифной политике при Правительстве Москвы
(протокол от 26.11.96):
1. Одобрить, представленную Москомархитектурой, "Методику расчета
основных технико-экономических показателей инвестиционной программы по
территориям жилых застроек с учетом обоснования эффективности
капитальных вложений" (приложение).
2. Департаменту экономической политики и развития г.Москвы, и
Управлению развития Генерального плана при составлении инвестиционных
программ для территорий жилых застроек применять настоящую методику.
3. Рекомендовать предприятиям и организациям, осуществляющим
инвестиционную деятельность на территории г.Москвы, руководствоваться
настоящей методикой.
4. Поручить унитарному предприятию "Управление экономических
исследований, информатизации и координации проектных работ"
Москомархитектуры обеспечить издание и распространение указанной
методики.
Первый заместитель Премьера
Правительства Москвы В.И. Ресин
Приложение 1.1
Комплексная оценка экономической
эффективности инвестиций в условиях г.Москвы
------------------------------------------------------
Структура
организации городской территории
------------------------------------------------------
1
------------------------------------------------------
-------------
| Город |
-------------
|
-------------------------------------
| | | | | | | | | |
----------------------------------------
| Административные округа |
----------------------------------------
| | |
----------- ----------- -----------
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
------------- ------------- -------------
| | | Районы | | |
| | | | | |
------------- ------------- -------------
продолжение
-------------------------------------------------------------------
Виды обосновывающей |Наименование документа,| Наименование
предпроектной |определяющего | методических
градостроительной |инвестиционную | рекомендаций
документации |программу |
-------------------------------------------------------------------
2 | 3 | 4
-------------------------------------------------------------------
Концепция генплана | |
города, отраслевые | |
схемы развития | |
городского хозяйства | |"Методика
| |расчета основных
Концепция развития | |ТЭП инвестиционных
административного |Инвестиционная |программ по
округа, схемы |программа по |территориям
размещения объектов |территориям |жилых застроек с
городского хоз-ва | |учетом обоснования
| |эффективности
Концепция развития | |капитальных вложений
муниципального | |(проект)
округа, схемы | |
застройки территорий,| |
ПДП | |
-------------------------------------------------------------------
Приложение 1.2.
------------------------ ------------------------ -----------------
|Схема расселения, | |Схема организации | |Комплексная схема|
|природопользования | |рекреационных территорий| |охраны природы |
|территориальной | |Москвы и Московской | | |
|организации | |области | | |
|производительных сил | | | | |
|Москвы и Московской обл.| | | | |
------------------------ ------------------------ -----------------
| | |
-----------------------------------------------------------
|
-----------------------------------
|Схема и проект районной планировки |
| Москвы и Московской обл. |
-----------------------------------
|
-------------------------------------------------
| |
------------------------------ -------------------------------
|Генеральный план г.Москвы | |Генеральный план городов ЛПЗП|
------------------------------ -------------------------------
| |
-----------------------------------------------------------
| | |
------------------------- ------------------------- -------------------------
|Схема транспортного и | |Проект размещения | |Градостроительная |
|инженерного обеспечения|---|жилищного и других | |концепция развития |
|Москвы и отдельных | | |видов строительства | |административных округов|
|районов застройки | | | | |и муниципальных районов |
------------------------- | ------------------------- -------------------------
---------------------------------------------------------- |
|Проект детальной планировки жилых, промышленных, | |
|исторических и других функциональных зон г.Москвы и ЛПЗП |-------------|
|зон г.Москвы и ЛПЗП | |
---------------------------------------------------------- |
| |
----------------------------------------------- -----------------------
|Проект застройки кварталов, микрорайонов, | |Проект детальной |
|градостроительных, архитектурных, ландшафтных | |планировки отдельных |
|комплексов, парков, ансамблей и других | |городских узлов, улиц и|
|планировочных элементов г. Москвы и ЛПЗП | |магистралей Москвы и |
----------------------------------------------- |ЛПЗП |
| -----------------------
----------------
|
----------------------------
------------------------ |Городская инвестиционная | ------------------------
|Решения правительства | |программа, как составная | |Решения и предложения |
|Москвы и Московской | |часть программы социального| |административных |
|обл. концепции |----|и градостроительного |--|округов и муниципальных|
|инвестирования | |развития Москвы и | |районов, заявки |
| | |Московского региона | |застройщиков |
------------------------ | | ------------------------
-------------------------
|
--------------------------------------------------------
| Программы по отраслям и направлениям |
--------------------------------------------------------
|
--------------------------------------------------------
| Планы капитального строительства (городской заказ) |
--------------------------------------------------------
Рис.1.1. Взаимосвязь инвестиционных программ с предпроектной
и проектной градостроительной документации
Приложение 1.3
-----------------------
|Факторы классификации|
-----------------------
--------------------|----------------------
| | |
----------------- ------------------ -------------------
|Территориальный| | Временной | |Отраслевой |
| | | | |(направление |
| | | | |капиталовложений)|
----------------- ------------------ -------------------
| | |
| --------------------- |
------| Виды инвестиционных|--------
------| программ |-----------
| --------------------- |
| | |
---------- ---------- |
| | | |
-------- -------- | ------------------ | ------------------
|Развития| |Развития| | | Долгосрочный | | |По отраслям |
|Москвы | |городов | |-|прогноз 10-15 лет| |-|городского хоз-ва|
| | | ЛПЗП | | ------------------ | ------------------
-------- -------- | ------------------ | --------------------
| | | Среднесрочный | | |По транспортному |
| --|прогноз 4-5 лет | | |и инженерному |
| -------------- ------------------ |-|обеспечению Москвы |
| |Адмистративных| ------------------ | |и отдельных районов|
|-|округов | |По архитектурным| | |застройки |
-------------- |и ландшафтным |----| --------------------
|комплексам | |
----------------- | ------------------
----------------- |-|По охране природы|
| По развитию | | ------------------
| парков |----| --------------------
----------------- | |По застройке жилых |
-------------------- | |районов, кварталов,|
|По охране и | | |микрорайонов, |
|восстановлению |---|размещению |
|архитек. памятников| |городского заказа |
-------------------- --------------------
Рис. 1.2. Классификация инвестиционных программ
2. ПРИНЦИПЫ ФОРМИРОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЕ
ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММОЙ
2.1. Задачи, содержание, состав обосновывающих документов,
деятельность по разработке инвестиционной программы определяется
видами (назначением) программы.
Инвестиционная программа является обосновывающим документом,
определяющим условия, формы, структуру и последовательность
финансового обеспечения реализации программы жилищного строительства
на очередной период с учетом достижения наивысшей эффективности в
условиях складывающейся конъюнктуры рынка.
Прямые и обратные связи между программой жилищного строительства
(ввода жилого фонда) и инвестиционной программой проявляются в
следующем.
Программное жилищное строительство задает объемы ввода жилого
фонда, распределение объектов по территориям, структуру, объемы сноса
и реконструкции жилого фонда. лимиты бюджетных исследований,
организационные формы и порядок управления программой.
Инвестиционная программа, опираясь на параметры программы
жилищного строительства, определяет оптимальные условия инвестирования
с учетом снижения нагрузки на бюджет, привлечения внебюджетных
источников финансирования, расширения налогооблагаемой базы для выплат
и поступлений в бюджет, опираясь при этом на показатели конъюнктуры
рынка (соотношения спроса и предложения, условий реализации
недвижимости, налоговой и кредитной политики и т.д.).
При этом объем и структура инвестиций определяются с учетом
формирования объектов соцкульбыта на жилых территориях.
На основе положений инвестиционной программы может осуществляться
корректура проекта программы жилищного строительства.
Примерная структура инвестиционной программы приведена в
Приложении 2-4.
2.2. В программе должно быть дано четкое разграничение источников
финансирования и обеспечение автономности, как из бюджета города, так
и городского внебюджетного фонда.
В процессе финансирования инвестиционной программы следует
привлекать кредитные ресурсы (под гарантии города) не только в связи с
нехваткой средств на осуществление программы, но и в целях
использования финансовых и экономических механизмов, задействованных
при привлечение заемных средств, позволяющих увеличить размер
собственных ресурсов и обеспечить тем самым пополнение бюджетных
средств.
Бюджетные средства представляют собой источник погашения,
обеспеченный, прежде всего, налоговыми и иными обязательными
поступлениями.
В то время, как внебюджетное финансирование исходит из уровня
доходности, поступаемый в результате реализации своей продукции.
Примечание.
В условиях г.Москвы заимствование кредитных ресурсов на
строительные нужды осуществляется для решения градостроительных задач,
финансируемых за счет, как бюджетных средств, так и внебюджетных
источников. Однако следует иметь ввиду, что механизм заимствования
кредитных ресурсов при бюджетном финансировании принципиально
отличается от внебюджетного финансирования главным образом по причине
различия систем обеспечения ликвидности и возвратности.
2.3. Порядок формирования годовых инвестиционных программ
устанавливается городской администрацией на основании следующих
документов:
а) решения городской администрации о направлениях развития
городского хозяйства;
б) предложений: отраслевых и территориальных органов управления
правительства Москвы, предприятий (организаций) - заказчиков,
включающих заявки на инвестиционные ресурсы (с обоснованием затрат),
извещения об инвестиционных намерениях, разработанным совместно с
другими участниками инвестиционного процесса (на основе заключенных
договоров, преддоговорных проработок вопросов реализации целевых
программ и утвержденной градостроительной документации.
в) задания правительства Москвы органу управления (городскому
инвестору) по привлечению средств и источников финансирования.
2.4. Для финансирования проектов годовых инвестиционных программ
территориальные и отраслевые органы управления правительства Москвы с
участием предприятий (организаций) - застройщиков и подрядчиков
определяют необходимые объемы работ и инвестиций на рассматриваемый
период. Проект программы представляется в Департамент экономической
политики и развития Москвы.
Проект включает проектировки объемов ассигнований, перечень
строек, объектов или титульные списки к ним, а также сводные
показатели. Одновременно формируют бюджетную заявку Правительству
Российской Федерации.
2.5. Порядок формирования целевых инвестиционных программ
определяется городской администрацией по представлению соответствующих
органов управления, Департамента экономической политики и развития
Москвы.
2.6. Среднесрочные инвестиционные программы включают объемы и
направления бюджетного финансирования, задания городским инвесторам по
объемам и срокам привлечения дополнительных источников финансирования,
показатели ввода в действие производственных мощностей, объектов
социального и коммунального назначения.
Прогнозы инвестиционной деятельности включают показатели
инвестиционной программы правительства Москвы и совокупность
инвестиционных намерений немуниципальных предприятий (организаций) в
сфере создания и воспроизводства основных фондов на территории города
за счет всех источников финансирования.
Размещение заказов на строительство (реконструкцию) объектов
должно осуществляться преимущественно на основе конкурсного выбора
предприятий (организаций) - заказчиков.
2.7. Среднесрочные инвестиционные программы являются основой
разработки годовых программ на очередной текущий год с учетом реальных
заявок организаций по осуществлению инвестиционных намерений и
программы строительства.
Порядок разработки и финансового обеспечения программ жилищного
строительства определен Постановлением правительства Москвы от 14 мая
1996 г. N 419.
2.8. Особый статус самостоятельного социально-ориентированного
блока имеет муниципальная программа строительства жилья по городскому
заказу, которая получает приоритет над всеми другими программами
жилищного строительства в городе. Правительство Москвы осуществляет
общее руководство программой, утверждает условия взаимодействия
участников программы.
2.9. Инвестиционные программы по развитию жилищного строительства
разрабатываются в увязке и во исполнение положений ряда общегородских
целевых программ: "Жилище", "Свой дом", программы улучшения жилищных
условий, программы реконструкций микрорайонов с 5-и этажной застройкой
и др. Ввод жилого фонда включает объемы строительства по городскому
заказу, территориальному и отраслевому заказу.
2.10. Инвестиционную программу рекомендуется формировать в три
этапа:
1) Подготовка исходной информации: сбор и систематизация
нормативно-правовых актов Правительства Москвы, предпроектной и
проектной градостроительной документации, блока заявок об
инвестиционных намерениях коммерческих структур, предложений по
структуре и источникам финансирования, отчетных данных об исполнении
программы жилищного строительства за предшествующий период, анализ
конъюнктуры рынка (спроса и предложения на строительном рынке
реализации недвижимости, формировании свободных рыночных цен на
строительную продукцию, условия продаж жилья в различных районах
города и т.п.).
2) Подготовка вариантов инвестиционной программы, их
технико-экономическая оценка, формирование проекта программы.
3) Экспертиза проекта программы, внесение необходимых корректив,
представление Программы на утверждение правительством Москвы.
Формирование структуры управления и запуск программы.
2.11. Управление программой включает совокупность действий по ее
реализации. Выделяются: формы управления, структура управления и связи
управления (управляющие воздействия).
Общее руководство Программой осуществляется Правительством
Москвы.
В его основные функции по отношению к Программе входят:
- утверждение Программы и основных количественных ее параметров,
включая источники финансирования ;
- возложение на подведомственные департаменты и комитеты
Правительства Москвы, прямо отвечающих за реализацию Программы,
отдельных обязанностей по обеспечению ее успешной реализации;
- предоставление участникам Программы финансовых гарантий
сохранности и целевого использования их инвестиционных взносов,
осуществляемых по договорам с менеджерами локальных Программ в
соответствии с законом Российской Федерации об инвестициях;
- общий контроль за реализацией Программы.
2.12. В соответствии с нормативными и распорядительными
документами Московской городской думы и Правительства Москвы основным
условием формирования инвестиционной программы принято заданное
распределение на бюджетную и внебюджетную подсистемы, что
предопределено приоритетной задачей максимально возможного снижения
нагрузки на городской бюджет за счет средств внебюджетного фонда
города, важнейшим направлением которого является реализация жилищной
программы на коммерческой основе.
Это позволяет добиться более четкого распределения городских
ресурсов в строительстве, адекватно объемам инвестирования за счет
бюджетных и внебюджетных средств города.
2.13. Распределение сфер влияния между бюджетными и внебюджетными
источниками финансирования обусловлено тем, что город отвечает за
обеспеченность базовой инфраструктуры, а жилищно-инвестиционный
внебюджетный фонд - за финансирование коммерческого жилья.
2.14. Внебюджетный фонд является единственным источником
финансирования с присущим только ему механизмом реинвестирования
капитальных вложений нацеленного на реализацию коммерческого жилищного
строительства и получение дохода, необходимого для расширенного
воспроизводства. Дополнительными источниками накопления внебюджетного
фонда являются продажа прав аренды, возведение незавершенных объектов
и ряд других.
2.15. В процессе формирования инвестиционной программы следует
базироваться на предварительных маркетинговых исследованиях, которые
необходимо проводить на прединвестиционной стадии до разработки планов
размещения строительства на данной территории города, что позволит
более четко определить инвестиционную программу с учетом типов и
особенностей объектов, их размещения на территории, количество,
функционального назначения, спрогнозировать доход от продажи объектов,
системы реинвестирования во внебюджетный фонд, принять решение каким
образом будет осуществляться строительство (реконструкция) и в какой
последовательности, чтобы не нанести существенного ущерба
внебюджетному фонду, обеспечить финансирование муниципального
строительства в намеченных объемах и в установленные сроки.
2.16. На этапе формирования и реализации программы генеральным
менеджером (управляющим) программы является Департамент экономической
политики и развития (ДЭПР).
2.17. Департамент экономической политики и развития Москвы
(генеральный менеджер программы):
- организует прединвестиционные маркетинговые исследования
территории на которых намечается строительство:
- проводит аналитическую работу по результатам прединвестиционых
маркетинговых исследований, в т.ч. изучение уровня цен на рынке
недвижимости, спроса и предложений покупательской способности
различных категорий граждан и т.д.
- обеспечивает сбор исходных данных, включая уровень
себестоимости объектов недвижимости (жилые дома различных типов,
объекты соцкультбыта, коммунального назначения и т.д.);
- проводит анкетирование и разъяснение условий участия в
Программе, опираясь в этой работе на общественные объединения граждан;
- участвует в формировании локальных программ и в оценке
результатов текущей деятельности менеджеров локальных программ;
- организует мониторинг на рынке недвижимости;
- представляет предложения по корректировке Программы в
соответствии с ситуацией на рынке недвижимости;
- разрабатывает предложения по совершенствованию действующих или
внедрению новых форм работы с гражданами в рамках городского заказа.
- ежегодная реализация локальной программы жилищного
строительства по городскому заказу с обеспечением инвестиционного
задела следующего финансового года;
- привлечение к финансированию локальной программы в качестве
инвесторов и покупателей граждан и юридических лиц с соблюдением для
них льгот и иных мер поддержки, установленных Правительством Москвы.
Основная роль Генерального менеджера на этапе запуска программы
заключается в научно-методическом обосновании основных пропорций
Программы:
- осуществление отчислений средств во внебюджетный фонд по
действующим нормативам;
- выполнение функций заказчика по объектам, включенным в
локальную программу, в части обеспечения своевременного качественного
выполнения всех предпроектных, проектных и строительно-монтажных работ
с учетом требований городского заказа, а также финансирование этих
работ из привлеченных средств;
- выполнение необходимых работ по созданию кондоминимумов из
числа инвесторов и покупателей жилья;
- подготовка необходимых документов для оформления прав
собственности или аренды и представление их на утверждение;
- ведение раздельного учета и баланса по деятельности, связанной
с реализацией локальных Программ и периодическая отчетность об этой
деятельности.
Смешивание принципиально разных финансовых механизмов приводит к
бесконтрольному перетеканию средств из одной системы в другую, что
чревато расбалансированности финансовых системы города.
2.18. Функции менеджеров локальных программ по разделам и
отраслям выполняют соответствующие структуры правительства Москвы,
отвечающие за реализацию градостроительной программы города.
2.19. На стадии реализации программы подключаются риэлторские
фирмы, уполномоченные Правительством Москвы, имеющие соответствующие
лицензии выданные Правительством Москвы.
Примечание.
Коренное отличие бюджетного финансирования от внебюджетного фонда
города состоит в том, что бюджету свойственны бездоходный баланс, при
котором возвращение кредита осуществляется только за счет увеличения
расходных статей бюджета, в то время как внебюджетный фонд
обеспечивает погашение кредита за счет доходных статей.
2.20. Взаимодействие городских структур и органов исполнительной
власти.
2.20.1. Функции Департамента экономической политики и развития
города:
- сбор заявок от менеджеров локальных программ на включение в
планы комплектации по типовым домам московских серий;
- проверка обеспеченности финансированием и необходимой проектной
документацией заявленных объектов;
- разработка предложений по снижению себестоимости строительства
типового жилья, в том числе за счет снижения отчислений на развитие
социальной и инженерной инфраструктуры;
- финансирование строительства вновь вводимых объектов социальной
и инженерной инфраструктуры, связанных с намечаемым Программой
строительством жилых объектов.
2.20.2. Функции Москомархитектуры:
- отбор земельных участков для жилищного строительства на
территории всех округов г.Москвы в объеме, утвержденном Правительством
Москвы ежегодной потребности;
- корректировка при необходимости перечня объектов в соответствии
с замечаниями и предложениями Департамента муниципального жилья и
Генерального менеджера Программы;
- разработка на средства консолидированного фонда Программы
градостроительных заданий по каждому объекту по согласованному с
Департаментом муниципального жилья графику;
- оказание содействия в разработке ТЭО по каждому объекту и его
согласованию;
- отчетность перед Правительством Москвы о деятельности по
обеспечению Программы необходимой документацией для подготовки
строительства жилья.
2.21. Таким образом, формирование и реализация инвестиционной
программы базируется на следующих принципах:
целевом - обеспечение объемов и структуры ввода жилья в заданные
сроки при наименьшей нагрузке на городской бюджет;
системности - рассмотрение положений программы как единой системы
во взаимоувязке всех ее видов;
плановости и перспективности - формирование программы в рамках
положений социально-экономического и градостроительного развития
территорий, концепции перспективного развития города и его структурных
элементов;
комплектности - формирование программы по вводу жилья в увязке с
задачами комплексной застройки территорий, ввода объектов соцкульбыта.
ПРИЛОЖЕНИЕ К РАЗДЕЛУ 2
Приложение 2.1
БЛОК-СХЕМА ФОРМИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ
ПРОГРАММЫ ГОРОДА
------------------------------------------------------------------
NN| Исполнители | Функция | Формирование инвестиционной
пп| | | программы города
--|----------------|-----------------|----------------------------
1.|Правительство |Утверждение | ---------------------------
|Москвы |(рассмотрение) на| | Инвестиционная программа|
| |заседании | | города |
| | | | |
--|----------------|-----------------| ---------------------------
2.|Органы |Формирование, | |
|управления |согласование | ---------------------------
|правительства | | |Сводные инвестиционные |
|Москвы | | |показатели инвестиционной|
| | | |программы города |
--|----------------|-----------------| ---------------------------
3.|Организации |Формирование | инвестиционные показатели
|участники, в том|инвестиционных | -----------------------
|числе |показателей, | | по территориям |
|исполнители |включая расчеты | ------- ------- ------
| |эффективности | | 1 | | 2 | | 3 |
--|----------------|-----------------| ------- ------- ------
4.|НИиПИ Генплана, |Сбор и анализ | | | |
|организации |исходных данных, | ------- ------- ------
|исполнители |маркетинговые | | 1 | | 2 | | 3 |
| |исследования | ------- ------- ------
--|----------------|-----------------| | исходные данные |
5.|Органы |Формирование | -----------------------
|управления |показателей | по территориям
|правительства |программы | -------------------------
|Москвы |социально - | |Натуральные показатели |
| |экономического | |программы социально - |
| |развития города | |экономического |
------------------------------------- |развития города |
-------------------------
Приложение 2.2
--------------------------------------------------------------
Наименование | Объемы жилищного строительства|Задел |
муниципальных округов |-------------------------------| на |
|Всего | В том числе по годам |2000 |
|1996- |------------------------|2005г.|
|2000г.|1996|1997|1998|1999|2000| |
----------------------|------|----|----|----|----|----|------|
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
--------------------------------------------------------------
МОСКВА
в том числе:
Северный округ
1. Бескудниково
2. Ховрино
3. Коптево
4. Аэропорт
Северо-Восточный
5. Северное Медведково
6. Свиблова
7. Марьина Роща
Юго-Восточный
8. Кузьминки
Южный округ
9. Царицыно
10. Загородное шоссе
11. Нагорный
Юго-Западный округ
12. Черемушки
13. Обручевский
Западный округ
14. Кунцево
15. Матвеевское
16. Фили-Давыдково
17. Очаково
18. Мосфильмовский
19. Пр.Вернадского
20. Солнцево
Северо-Западный округ
21. Северное Тушино
22. Покровск.-Стрешнево
23. Хорошево-Мневники
24. Митино,м.2
Зеленоградский округ
25. Зеленоград
Приложение 2.3
------------------------------------------------------------------
NN | Наименование административного| Всего тыс.кв. |В том числе |
пп | округа | м.общ.пл. |за счет |
| | 1996-2005 |реконструкции|
----|-------------------------------|---------------|-------------|
1 | 2 | 3 | 4 |
----|-------------------------------|---------------|-------------|
| Москва - всего | | |
| в том числе по округам: | | |
1. | Центральный | | |
2. | Северный | | |
3. | Северо-Восточный | | |
4. | Восточный | | |
5. | Юго-Восточный | | |
6. | Южный | | |
7. | Юго-Западный | | |
8. | Западный | | |
9. | Северо-Западный | | |
10. | Зеленоград | | |
------------------------------------------------------------------
Приложение 2.4
Приложение 2.5
БЛОК-СХЕМА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ УЧАСТНИКОВ ПРОГРАММЫ ФИНАНСОВОГО
ОБЕСПЕЧЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ ПО ГОРОДСКОМУ ЗАКАЗУ
-------------------- -------------------------- -------------------------
|Главмосархитектура| | Правительство | |Департамент инженерного|
| | | Москвы | | обеспечения |
-------------------- -------------------------- -------------------------
| | | |
----------------- Городской ---------------- | |
| заказ | | |
-------------------- ---------------------- ---------------------
| Головной банк |--|Департамент |--|Департамент стр-ва |
| программы |--|муниципального жилья|--|-------------------|
------------------ ---------------------- |Департамент |
| | | | | |экономической |
--- --- --- ---------------------- |политики и развития|
--| | | | | | |Генеральный менеджер| --------------------- ---
| --- -- - --- ---------------------- --------------------- | | Объекты
| Уполномоченные | | | | |---- различных
| банки --- --- --- | Подрядчики |---- потребительских
----------------------- | | | | | | --------------------- | | качеств
| | | | --- --- --- ------------- | ---
| | | | --------------------|Москапстрой|------
Локальные инвесторы - -------------
конечные потребители Менеджеры локальных
жилья различных программ
социальных групп
Рис.2
3. ИСХОДНЫЕ И НОРМАТИВНЫЕ ДАННЫЕ
3.1. Нормативная база, расчета показателей инвестиционной
программы базируется на следующих документах.
- федеральные и региональные целевые программы по развитию
жилищного строительства ("Жилище", 1993 г. "Свой дом", 1996 г. и др.);
- постановления и распоряжения правительства Москвы, определяющие
специальную экономическую и градостроительную политику;
- нормативные акты (федерального и городского уровней) по
ценовой, налоговой и кредитной политике;
- законы и правовые акты о градостроительной деятельности в
г.Москве;
- документы градостроительно правового порядка; - материалы
Генерального плана г.Москвы по размещению очередей
строительства; - данные кадастра городских земель с выделением зон
экономической оценки территорий, ставок земельного налога и арендной
платы за землю;
- распоряжения правительства Москвы, определяющее текущие
изменения индекса цен на строительную продукцию (строительно-монтажные
работы) в связи с инфляцией;
- показатели бюджета г.Москвы, определяющего структуру и размеров
доходов и расходов бюджета на текущий год.
3.2. Информационное обеспечение при формировании инвестиционных
программ включает сбор, систематизацию и анализ исходных данных,
служащих основанием для разработки его основных положений и выполнения
соответствующих технико-экономических расчетов и обоснований. Состав и
содержание исходных данных, источники их получения определяются
заданием на разработку инвестиционной программы, особенностями
территории, планировки и застройки, градостроительной ситуацией.
Полнота, достоверность и объективность исходной информации во
многом определяют доверительность показателей инвестиционной
программы. Сбор информации рекомендуется проводить в соответствии с
рабочей программой, учитывающей специфику застраиваемой территории,
особенности градостроительной ситуации, требования заказчика, лимит
времени и размер выделяемых на эти цели средств.
3.3. При разработке рабочей программы и сборе информации следует
учитывать задачи ее последующего использования, методы систематизации
и обработки, возможности формализации и подготовки машинных программ,
реализуемых на ЭВМ, создание новых, пополнение имеющихся "банков
данных" - разработчика инвестиционной программы.
3.4. По своему назначения (использования) информации включает
данные о:
- природных условиях территории (рельефе, озеленении);
- градостроительной ситуации (расположение участка в плане города
относительно зон общегородского центра, массивов зеленых насаждений,
основных магистральных инженерно-транспортных коммуникаций);
- инженерных условия освоения территории (геморфологические
(рельеф), инженерно-геологические (грунты), гидрогеологические
(подземные воды), наличие или отсутствие геологических процессов
(карсты, овраги, болота), размер территорий, подлежащий инженерному
освоению:
- объемах жилищного строительства и его распределение по видам
собственности и этажности застройки;
- условиях инженерного обеспечения и объемы работ (по видам);
- условия транспортного обслуживания;
- площади вновь создаваемых зеленых насаждений общего пользования
(скверы, бульвары, парки);
- экологических условиях освоения территории степень загрязнения
атмосферного воздуха и поверхностных водоемов, зоны шумового
воздействия авиации, железнодорожного транспорта, автотранспорта.
Мероприятия по улучшению экологических условий территорий;
- перекладке путепроводов, ЛЭП, газопроводов, объем работ;
- выводе объектов различного функционального назначения, их
площади, емкости;
- площади изымаемых сельскохозяйственных земель, подлежащих
застройке.
Обобщенные параметры и показатели следует отражать в табличной
форме в соответствии с приложением 5.1.
3.5. Таким образом в состав информационного обеспечения входят:
- классификатор территорий;
- нормативная база;
- исходные данные.
3.6. Источниками получения исходных данных являются:
- материалы, имеющиеся на момент составления программы в
административных, плановых органах, проектных организациях и др. с
последующей систематизацией и обработкой;
- материалы, полученные в процессе натурных обследований в
соответствии с программой, согласованной с заказчиками.
3.7. Исходными материалами являются:
- предпроектные разработки (концепция социально-экономического и
градостроительного развития территории, ПДП, эскизы застройки);
- данные городского заказа, определяющие направления, объемы и
условия размещения объектов строительства;
- материалы проведенных ранее обследований и технических
изысканий, характеризующих условия застройки конкретных территорий
(инженерная геология, гидрогеология, характер влияния на экологическую
обстановку техногенных факторов и др.).
3.8. Классификация территорий определяется задачами обоснования
эффективности инвестиционной программы развития жилищного
строительства на отдельных территориях муниципальных и
административных округов города, а также в целом на рассматриваемый
период.
Инвестиционная программа по территории жилых застроек
разрабатывается в развитие концепции социально-экономического и
градостроительного развития административных и муниципальных округов и
является пердинвестиционным документом.
3.9. Нормативная база инвестиционных программ используется при
расчетах:
а) затрат на:
- подготовку строительства;
- производство строительных работ;
- эксплуатацию построенных объектов;
- создание амортизационного фонда;
б) доходов от:
- хозяйственного использования объектов;
- продажи объектов;
- аренды земельных участков и объектов;
- налоговых поступлений;
в) технико-экономических показателей.
В составе нормативной базы используются федеральные,
муниципальные нормативы. В силу того, что нормативная база постоянно
развивается и корректируется, все необходимые для формирования
инвестиционных программ нормативы сгруппированы в таблицах 3,1 и 3.2).
Нормативные значения, проставленные в указанных документах,
входят в состав автоматизированной базы данных, что позволяет
обеспечить их практическое использование в процессе автоматизированной
разработки инвестиционных программ.
Таблица 3.1
НОРМАТИВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
---------------------------------------------------------------
NN | Наименование данных | Единица | Значения |
пп | | измерения | |
----|---------------------------------|------------|----------|
1 | 2 | 3 | 4 |
----|---------------------------------|------------|----------|
1. |Налог на добавленную стоимость | | |
2. |Налог на прибыль | % | |
3. |Налог на недвижимость | % | |
4. |Индекс сверхнормативной | %/год | |
|рентабельности | % | |
5. |Подоходный налог | % | |
6. |Налог на содержание жилфонда, | | |
|соцкульт. | % | |
7. |Налог на прибыль от реализации - | | |
|основных фондов(продажи недвиж.) | т.р/кв.м.г.| |
8. |Стоимость права выкупа аренды | | |
|недвижимости | т.р/кв.м. | |
9. |Стоимость права аренды земельных | | |
|участков | млн.р/га | |
10. |Плата за аренду недвижимости | т.р/кв.м.г.| |
11. |Плата за аренду земельных | | |
|участко | млн.р/га г| |
12. |Налог на землю | млн.р/га |. |
13. |Поступления от аренды | %/год | |
|недвижимости | | |
14. |Доля зарплаты в доходах | % | |
15. |Коэффициент стартовой цены | | |
|недвижимости | >=1 | |
16. |Коэффициент инфляции к началу | | |
|инвестиц. | - | |
17. |Параметр инфляционной кривой | - | |
18. |Параметр инфляционной кривой | - | |
19. |Условно-постоянные затраты | % | |
20. |Коэффициент дисконтирования | % | |
21. |Удельный вес вторичного рынка | | |
|недвижимости | % год| |
22. |Удельный вес муниципальной доли в| | |
|налогах | % | |
---------------------------------------------------------------
Таблица 3.2
УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
-----------------------------------------------------------------
NN | Наименование данных | Единицы |Значения|
пп | | измерения | |
----|-------------------------------------|------------|--------|
1 | 2 | 3 | 4 |
----|-------------------------------------|------------|--------|
1. | Норма жилищной обеспеченности | кв.м/чел | |
2. | Норма плотности жилого фонда | т.кв.м/га | |
3. | Норма плотности населения | чел/га | |
4. | Базовая удельная стоимость стр-ва: | | |
4.1 | - коттеджей (до 3-х этаж.) | т.р/кв.м | |
4.2 | - малоэтажных (до 5-и этаж.) | -"- | |
4.3 | - среднеэтажных (до 10-этаж.) | -"- | |
4.4 | - высотных (до 22-х этаж.) | -"- | |
4.5 | - сверхвысотных (более 22 этаж.) | -"- | |
5. | Удельный вес объектов(в общей | | |
| стоим-и): | | |
5.1 | - жилищного назначения | % | |
5.2 | - просвещения | % | |
5.3 | - культурно-просветительских и | | |
| зрелищн. | % | |
5.4 | - торговли и общественного питания | % | |
5.5 | - коммунально-бытового обслуживания | % | |
5.6 | - здравоохранения | % | |
5.7 | - физкультуры и спорта | % | |
5.8 | - финансов и юстиции | % | |
5.9 | - коммунального хозяйства | % | |
5.10| - инженерного обеспечения и | % | |
| транспорта | | |
-----------------------------------------------------------------
3.10. В составе исходных данных, необходимых для разработки
инвестиционных программ, представляются:
- основные параметры инвестиционной программы (таблица 3.3);
- основные параметры застраиваемых территорий (таблица 3.4).
Основные параметры инвестиционной программы представляются
полномочным представителем заказчика.
Основные параметры застраиваемых территорий представляются
полномочными представителями соответствующих органов муниципального
управления округов, префектур.
Значения параметров инвестиционной программы и застраиваемых
территорий хранятся в автоматизированной базе данных. где они могут
быть просмотрены и откорректированы (в случае необходимости).
Таблица 3.3
ОСНОВНЫЕ ПАРАМЕТРЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ
------------------------------------------------------------------
NN | Наименование параметров | Единица |Значения
пп | |измерения |
------------------------------------------------------------------
1 | 2 | 3 | 4
------------------------------------------------------------------
1. |Число инвестируемых территорий | шт. |
2. |Максимальный уровень бюджетн.инвестиций | %/год |
3. |Минимальный уровень муниципальной собств.| % |
4. |Максимальный уровень федеральной собств. | % |
5. |Максимальный уровень ведомственной собств| % |
6. |Ставка банковского кредита | %/год |
7. |Дивиденды на акционерный капитал | %/год |
8. |Мощность строительного комплекса |млрд.р/год|
9. |Максим.концентрация строительн.комплекса |млрд.р/год|
10.|Число очередей строительства | шт. |
------------------------------------------------------------------
Таблица 3.4
ОСНОВНЫЕ ПАРАМЕТРЫ ЗАСТРАИВАЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ
-----------------------------------------------------------------
NN | Наименование | Единица | Номера территорий:
пп | параметров |измерения| | | | | | |
----|---------------------------|---------|---|---|--|--|--|--|--
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6| 7| 8| 9|10
----|---------------------------|---------|---|---|--|--|--|--|--
1. |Очередность строительства | шифр | | | | | | |
2. |Площадь территории | га | | | | | | |
3. |Средняя этажность | этаж | | | | | | |
4. |Существ. жилой фонд, в т.ч.|тыс.кв.м | | | | | | |
4.1 |- сносимый из-за ветхости | -"- | | | | | | |
4.2 |- сносимый из-за реконстр. | -"- | | | | | | |
5. |Объекты сущест. застройки: | | | | | | | |
5.1 |- жилищного назначения | % | | | | | | |
5.2 |- просвещения | % | | | | | | |
5.3 |- культ.-просвет., зрелищн.| % | | | | | | |
5.4 |- торговли и общ. питания | % | | | | | | |
5.5 |- коммунально-бытовое обсл.| % | | | | | | |
5.6 |- здравоохранения | % | | | | | | |
5.7 |- физкультуры и спорта | % | | | | | | |
5.8 |- финансов и юстиции | % | | | | | | |
5.9 |- коммунального хозяйства | % | | | | | | |
5.10|- инженер.обеспеч.и тр-та | % | | | | | | |
6. |Затраты |млрд.руб.| | | | | | |
-----------------------------------------------------------------
3.11. В рамках каждой территории на стадии разработки
инвестиционной программы решаются следующие задачи:
- определение объемов и структуры строительства на
рассматриваемых территориях;
- определение потенциальных территорий для размещения жилищного
строительства, емкости территорий (по численности населения и объемам
жилого фонда), связанных с этим затрат и очередности их освоения;
- определение уровня инвестиционных и эксплуатационных затрат
необходимых для реализации инвестиционной программы с распределением
по направлениям (жилищное, культурно-бытовое строительство, инженерное
оборудование, благоустройство и озеленение территории и т.д.),
источникам финансирования, формам собственности;
- определение уровня доходов от инвестиционной, операционной
деятельности на рассматриваемых территориях, а также поступлений в
бюджет и внебюджетный фонд города;
- обоснование экономической, бюджетной и коммерческой
эффективности освоения рассматриваемых территорий.
3.12. Территории, по которым разрабатывается инвестиционная
программа, охватывает структурные единицы в виде жилых районов,
микрорайонов, кварталов, жилых образований с предприятиями
культурно-бытового и коммунального обслуживания, внешними инженерными
сетями и сооружениями, элементами внешнего благоустройства,
озеленения, предприятиями, размещенными в подземном пространстве. При
определении уровня инвестиционных затрат по формированию территорий
необходимо учитывать затраты по сносу объектов (их модернизации
перепрофилированию, реконструкции), компенсационные выплаты в
соответствии с очередностью освоения территории и т.д.
3.13. Обоснование эффективности инвестиционной программы освоения
конкретных территорий включает оценку уровня затрат в расчете на 1 м2
общей площади жилого фонда, 1 жителя, 1 га территории. Одновременно
учитывается уровень доходности объектов, размещаемых на территории в
соответствии с концепцией социально-экономического и
градостроительного развития как для инвесторов-застройщиков, так и для
городского бюджета (объемы поступлений от продаж недвижимости, прав на
аренду участков и застройку, налогов на землю, арендной платы и других
поступлений и выплат в бюджет) в условиях конкретной социальной
экологической ситуации.
Разновременные затраты и доходы подлежат приведению к базовому
году путем дисконтирования.
При сравнительной оценке инвестиционных программ следует
применять метод сравнительной эффективности основанный на
сопоставлении проектных и базовых показателей в темповом измерении в
приростных величинах.
3.14. Классификация территории жилых застроек строится по
следующим признакам:
- характер и величина структурных образований - по численности
населения и площади территории (квартал, жилая группа, микрорайон и
т.д.);
- расположение в структуре города по зонам экономической оценки
территории и престижности района;
- по степени предшествующего освоения (составу и техническому
состоянию инженерного оборудования, благоустройства, озеленения);
- по застроенности территории (свободная территория, плотность
застройки до 15%, свыше 15% и т.д.)
- по этажности и плотности жилищного фонда (высокая, средняя,
низкая);
- по конструктивному и техническому состоянию жилой застройки -
удельному весу зданий с физическим износом до 40%, свыше 40% - 60%,
свыше 60%;
- по наличию специальных требований (выносу, перепрофилированию
объектов, наличию охранных зон, планировочных ограничений,
шумозащитным требованиям и др.);
- по наличию предприятий обслуживания (микрорайонного, районного,
городского значения).
- по доступности зон общегородского центра, общественно-торговых
и административных центров, мест приложения труда, зеленых насаждений;
- близости к инженерным сооружениям и магистральным
коммуникациям;
- по экологической обстановке;
- по застроенности территорий (свободные. реконструируемые).
Классификация позволит выявить территории, имеющие коммерческую
привлекательность для инвестора, определить факторы, влияющие на
удорожание или удешевление стоимости строительных работ.
3.15. Обоснование эффективности инвестиционных программ по
территориям жилых застроек основывается на нормативно-параметрическом
методе, предусматривающем определение значений технико-экономических
показателей по номенклатуре, предусмотренной "Методическими
рекомендациями", (утвержден. 31 марта 1995 г. N7-12/47), что позволяет
принимать обоснованные решения по отбору и утверждению программ.
При оценке коммерческой эффективности инвестиционной программы
определяется соотношение затрат и результатов на основе расчета потока
денежных средств.
В процессе разработки инвестиционных программ по конкретным
территориям и определении очередности их освоения рассматриваются
конкурирующие проектные варианты.
3.16. Сравнение и выбор вариантов производится по системе
технико-экономических показателей на основе использования налогов
(объектов-представителей), данных отчетно-статистической информации
или путем экспертных оценок.
В результате процедуры оценки достигаемого (прогнозируемого)
уровня экономической, бюджетной и коммерческой эффективности вариантов
инвестиционной программы формируются выводы и предложения по ее
реализации.
3.17. Классификация технико-экономических показателей для оценки
и обоснования эффективности инвестиционной программы предусматривает
подразделение показателей по уровню охвата (результатам) программы:
основные, дополнительные, по форме выражения: натуральные,
стоимостные, а также абсолютные и относительные (см. приложение 4.1.).
Значения натуральных показателей рассчитываются с использованием
норм СНиП 2.07.01-89 "Норм проектирования, планировки и застройки
Москвы ВСН-2-85".
3.18. При расчете значений стоимостных показателей следует
использовать имеющийся банк данных: БУПс, БУПэ, БУПвп, аналоги, а
также материалы маркетинговых исследований с учетом сложившейся
конъюнктуры рынка, ценовой, кредитной и налоговой политики, уровень
платежеспособного спроса населения, инфляционные ожидания и др. в
рассматриваемом горизонте прогнозирования (в пределах 2-х кратного
расчетного срока реализации инвестиционной программы).
3.19. Система натуральных показателей предусматривает определение
емкости территории по численности населения, площади, объемам
строительства (по направлениям), сноса (перепрофилирования,
реконструкции) существующего фонда. Экономичность решения
характеризуют натуральные показатели: плотность населения, плотность
жилого фонда ("брутто" и "нетто-2"), баланс территории.
3.20. Система стоимостных показателей основывается на расчетах
объемов строительства по натуральным показателям, с одной стороны, и
данным маркетинговых исследований, с другой.
При расчете стоимостных показателей предусматривается выделение
затрат и доходов в многоканальном потоке финансирования на основе:
бюджетных средств города и федерального бюджета, внебюджетного фонда
города, средств юридических и физических лиц (коммерческих структур,
предприятий, коллективов застройщиков). Учитываются соотношения
собственного и заемного капитала, условий погашения кредита*).
Вводимые фонды, соответственно, подразделяются по форме
собственности.
3.21. Планово-картографической основой формирования
инвестиционной программ служат:
- схемы района размещения территории с нанесением основных
транспортных коммуникаций (выкопировка из генплана);
- ситуационный план;
- ПДП, эскиз застройки и др.;
- схема подземных коммуникаций (при наличии специальных
требований заказчика).
3.22. Для обоснования очередности застройки целесообразно
осуществлять классификацию территориальных резервов:
а) К первой категории резервов (размещение объектов 1-ой очереди
строительства) относятся:
- свободные от застройки участки, не требующие капитальных затрат
по их освоению;
- свободные участки, требующие затрат по инженерной подготовке
территории;
- участки с малоценным некапитальным фондом, выбывающим по
ветхости (физический износ свыше 60 %);
- участки, обеспечивающие выборочное уплотнение застройки.
б) Ко второй категории резервов (размещение объектов 2-ой
очереди) относят:
- участки, предусматривающие снос капитального фонда с повышенным
физическим и моральным износом (малоэтажные дома, 5 этажные панельные
дома строительства начала 60-х годов в соответствии с городской
программой замены такого фонда);
- участки, требующие освобождения от непрофильных объектов не
отвечающих санитарно-гигиеническим требованиям (вынос,
перепрофилирование объектов и др.).
3.23. Для определения емкости рассматриваемой территории расчет
показателей приводится в следующей последовательности:
- в зависимости от площади территориальных резервов, принятой
средней этажности жилой застройки и нормативной плотности жилого фонда
"брутто" и "нетто-2", определяется проектируемый жилищный фонд;
- на основе принятой нормы жилищной обеспеченности на 1 чел. и
проектируемого жилого фонда определяется расчетная численность
населения;
- исходя из нормативов обеспечения предприятиями соцкультбыта (в
расчете на 1000 жителей) определяются номенклатура, мощность
(вместимость, пропускная способность) соответствующих объектов и
площадь участков этих объектов;
- при сносе существующего фонда определяются размеры его выбытия
по очередям освоения территории.
3.24. Полученные показатели определяют физические объемы работ
для формирования строительной программы, очередность ее реализации.
Методика расчета стоимостных показателей: объемов затрат и доходов с
их распределением по направлениям, очередям, годам и источникам
финансирования (форме собственности) приведена соответственно в
разделах 6 и 7.
ПРИЛОЖЕНИЕ К РАЗДЕЛУ 3
Приложение 3.1
КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ТЕРРИТОРИИ
Таблица 1.1
------------------------------------------------------------
NN| Наименование | Содержание требований |
пп| требований | |
---|-----------------------------|-------------------------|
1 | 2 | 3 |
---|-----------------------------|-------------------------|
1. |Историческо-географическая | |
|справка | |
2. |Особенности природных | |
|условий | |
3. |Основные градостроительные | |
|требования | |
4. |Основные социально - | |
|экономические требования | |
5. |Другие требования | |
------------------------------------------------------------
ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
Таблица 1.2
-------------------------------------------------------------
NN| Наименование исходных | Единицы |Значения |
пп| данных | измерения | |
---|----------------------------------|-----------|---------|
1 | 2 | 3 | 4 |
---|----------------------------------|-----------|---------|
1. |Численность населения | тыс.чел. | |
2. |Площадь территории | га | |
3. |Жилищный фонд | тыс.кв.м | |
4. |Норма жилищной обеспеченности | кв.м/чел | |
5. |Плотность жилищного фонда |тыс.кв.м/га| |
6. |Плотность населения | чел/га | |
7. |Средневзвешенная этажность | | |
8. |Объем изъятия земель | га | |
9. |Объем сноса существующих объектов | тыс.кв.м. | |
10.|Объем использования подземного | тыс.кв.м | |
|пространства | | |
11.|Объем выбытия основных фондов | | |
|в изменение функций | | |
12.|Объекты внемикрорайонного значения| тыс.кв.м. | |
-------------------------------------------------------------
Приложение 3.2
НАСЕЛЕНИЕ И ЖИЛОЙ ФОНД
--------------------------------------------------------------------
NN | Наименование |Единица |Существ.|Проект | Приложение
пп | показателей |измерен.|положен.|решения|
---|---------------|--------|--------|-------|----------------------
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6
--------------------------------------------------------------------
1. Численность тыс.чел. Дневное население
населения определяется при
в том числе: разработке генпланов
- постоянное -"- городов, концепции
- дневное -"- развития
административных
и муниципальных
округов и центральных
районов города
2. Объем жилищного тыс.кв.м.
фонда общ.пл.
3. Уровни жилищной м2 общ.пл.
обеспеченности чел
4. Распределение тыс.кв.м.
жилого фонда %
по этажности
застройки
- коттеджная -"-
- малоэтажная -"-
(2-4 этажа)
- 5 этаж. -"-
- 6-9 этаж. -"-
- 10-14 этаж. -"-
- 16-17 этаж. -"-
- выше 17 эт. -"-
5. Распределение
жилищного фонда -"-
физическому
износу
от 0-20% -"-
от 21-40% -"-
от 41-60% -"-
свыше 60% -"-
6. Объем снимаемого тыс.кв.м.
жилого фонда общ.пл.
7. Объем
сохраняемого
фонда
8. Объем нового тыс.кв.м.
строительства в общ.пл.
том числе:
- коттеджная з-ка -"-
- малоэтажная -"-
(2-4 этажа)
- 5-9 этаж. -"-
- 10-14 этаж. -"-
- 16-17 этаж. -"-
- выше 17 эт. -"-
9. Стоимость млрд.
жилищного
стр-ва
--------------------------------------------------------------------
Приложение 3.4
БАЛАНС ТЕРРИТОРИИ
--------------------------------------------------------------------------
NN| Наименование | Существующее положение |Проект. решения
пп|функциональных зон |--------------------------|--------------------
| | | | м2/чел. | | |Примечания
| | га | % |----------------| га | % |
| | | |фактич.|по норме| | |
--|-----------------------|----|----|-------|--------|----|---|-----------
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9
--------------------------------------------------------------------------
А. Селитебная территория
1. Расчетная территория
кварталов и
микрорайонов в том
числе:
- жилая территория *)
- участки школ *)
- участки детских
учреждений *)
- участки учреждений
обслуживания
микрорайонного
значения*)
2. Участки объектов
районного и
городского
значения:
- культурно-бытового
обслуживания;
- административно -
хозяйственное
учреждения, НИИ;
- коммунальные и
промышленные
предприятия;
- спортивные сооружения
3. Зеленые насаждения
общего пользования
4. Улицы, площади
Итого селитебная
территория
Б. Внеселитебная территория
1. Промышленные
территории
2. Коммунально -
складские территории
3. Территория внешнего
транспорта
4. Территория
спецназначения
5. Леса и лесопарки
6. Дороги
7. Свободные и
трудноосваемые
территории
8. Сельскохозяйственные
территории
Итого внеселитебная
территория
Территория в границах
проекта
Плотность жилого фонда
"брутто" жилых
кварталов и
микрорайонов
--------------------------------------------------------------------------
---------------------
*) Только для жилого района
Приложение 3.5.
Объекты культурно-бытового и коммунального назначения
---------------------------------------------------------------------------------------------
NN|Наименование |Единица |Емкость объектов | Обеспеченность |Приложение
пп|объектов |измерения| | на 1000 жителей |
| | |--------------------|---------------------------|
| | |Существующ.|По |Сущест. |По |В % к |
| | |положение |проекту |положение|проекту|нормативу|
---------------------------------------------------------------------------------------------
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9
---------------------------------------------------------------------------------------------
1. Объекты микрорайонного и районного значения
1. Детские
дошкольные
учреждения место
2. Общеобразовательные
школы и т.д. место
2. Объекты городского значения
1. Гостиница место
2. Выстав.зал м2 пл.
экспозиц.
---------------------------------------------------------------------------------------------
Приложение 3.6.
1. Программа развития
--------------------------------------------------------------------
NN | Перечень показателей |Единица | Объем|Стоимость |Примечания
пп | |измерения| работ|в млн.руб.|
| | | |в ценах |
---|-------------------------|---------|------|----------|----------
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6
--------------------------------------------------------------------
Инженерная подготовка
территории га.
1. Водоснабжение:
- магистрали и сети; км.
- водопроводная станция тыс.м3/сут.
2. Канализация
- коллектора и сети; км.
- насосная станция; тыс.м3/сут.
- станция аэрации -"-
3. Теплоснабжение
- магистрали и сети; км.
- районная тепловая станция Гкал/час
4. Газоснабжение
- сети и магистрали; км.
- газораспределительная тыс.м3/час
станция
5. Поверхностной водоотвод
- коллектора и сети км.
- очистные сооружения га
6. Электроснабжение
- питающие кабельные км.
сети;
- электроподстанции;
- ТП и РТП;
- перенос ЛЭП км.
7. Телефонизация в т.ч. кол-во
АТС номеров
8. Радиофикация точек
--------------------------------------------------------------------
2. Программа развития
-------------------------------------------------------------------
NN |Перечень показателей |Единицы |Объемы|Стоимость |Приложение
пп | |измерения|работ |в млн.руб.|
| | | |в ценах |
-------------------------------------------------------------------
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6
-------------------------------------------------------------------
1. Улично-дорожная сеть
- магистрали
общегородского км.
значения;
- магистрали районного и км.
местного значения
2. Инженерные сооружения
- эстакады, тоннели; объект
- транспортные развязки; -"-
- пешеходные переходы. -"-
3. Наземный транспорт *)
- контактная сеть км.
троллейбуса, трамвая;
- подвижный состав:
троллейбусы; шт.
автобусы; -"-
трамваи -"-
- депо и парки объект
- отстойно-разворотные шт.
площадки, конечные
пункты
4. Метрополитен *)
- сети км.
- депо объект
- подвижной состав шт.
5. Железнодорожный
транспорт *)
- пути; км.
- вокзалы; объект
- платформы -"-
6. Гаражи-стоянки машино/мест
-------------------------------------------------------------------
-----------------------------
*) Определяются при разработке генпланов городов.
4. КОНЪЮНКТУРА РЫНКА И МАРКЕТИНГОВЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ
Конъюнктуру строительного рынка и рынка недвижимости, как на
городском уровне, так и применительно к рассматриваемой территории
характеризуют результаты маркетинговых исследований. Цель исследований
- выявление наиболее эффективных способов реализации рыночных
возможностей инвестиционной программы в прогнозируемый период на
данной территории.
Анализ рыночной конъюнктуры базируется на изучении трех
взаимосвязанных составляющих рынка:
- рынок инвестиционных проектов, представленный множеством
проектов, находящихся на различных стадиях реализации и требующих
инвестиций для своего завершения;
- рынок недвижимости, представленный земельным рынком и рынком
жилых и нежилых помещений;
- рынок ценных бумаг, в основном представленный муниципальными и
корпоративными облигациями и жилищными сертификатами.
Каждый из этих рынков имеет свои специфические закономерности
функционирования и развития, определяющие динамику инвестиционной
деятельности по Москве в целом.
В специфике каждого компонента рыночной инфраструктуры,
подчеркуто приоритетное значение рынка инвестиционных проектов как
источника привлечения инвестиционных ресурсов, источника наполнения
первичного и вторичного рынков недвижимости.
Принципиальное значение развития рыночной инфраструктуры
градостроительного инвестирования имеет взаимосвязь рассмотренных
видов рынков в системе инвестиционной деятельности. Выявлены логика и
механизм их взаимосвязи, основанные на системе взаимного
стимулирования этих рынков. Эти механизмы позволяют обеспечить
создание "положительной обратной связи", при которой различные рынки
взаимно стимулируют друг друга, взаимодействуя на принципах
самоорганизации в направлении повышения интенсивности рыночных
операций. В этой системе рынок инвестиционных проектов является
стартовым, ключевым рынком, который дает импульс к развитию активности
остальных компонентов рыночной инфраструктуры, питая готовыми
проектами остальные рынки.
Проведение маркетинговых исследований следует в первую очередь
осуществлять на прединвестиционной стадии, что позволяет
предварительно определить качественные параметры территории на которой
предполагается осуществлять строительство.
4.2. Задачами маркетинговых исследований являются:
- выявление значимых факторов, определяющих условия реализации
инвестиционной программы с максимальным снижением нагрузки на
городской бюджет за счет повышения уровня коммерциализации объектов на
территории;
- определение характера и степени влияния каждого фактора на
условия реализации инвестиционной (программы);
- определение "пороговых" значений влияния каждого фактора для
формирования "оптимистического" и "пессимистического" вариантов
прогнозов эффективности застройки территории и выработка
соответствующей стратегии маркетинга. Исследования включают следующие
направления:
- социально-экономические, демографические, экономико -
статистические.
4.3. На основании маркетинговых исследований определяется
вероятностные значения следующих показателей (в динамике):
- соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости и виды
услуг;
- структура и формы удовлетворения спроса (за счет средств
коммерческих структур, консолидации средств коммерческих структур,
консолидация средств населения, льготного кредитования, бесплатного
предоставления жилья, фьючерсных сделок, ипотечного кредита и др.);
- колебания себестоимости строительной продукции (по видам) с
учетом конкуренции в соответствующем сегменте рынка;
- колебания рыночных цен на объекты строительства (по видам)
применительно к уровню спроса на рассматриваемой территории.
4.4. Исходные данные, составляющие первичную информацию,
характеризующие конъюнктуру рынка, получают на основе:
- отчетно-статистических материалов;
- планово-нормативных показателей;
- выборочных обследований;
- разработанных ранее бизнес-планов;
- данных объектов-представителей (аналогов);
- материалов проведенных научных исследований.
4.5. Прогнозные показатели конъюнктуры рынка получают путем
обработки первичной информации с использованием методов;
- экстраполяции данных статистических рядов;
- многофакторного анализа;
- экономико-математического моделирования;
- деловых игр (метод сценария);
- экспертных оценок (метод "Дельфи") и др.
Выбор конкретного метода прогнозирования определяется характером
и объемом исходной информации, а также требованиями заказчика*).
4.6. Данные прогноза конъюнктуры рынка используется в целях:
- получения ответа: совместима ли возможность, открывающаяся при
застройке данной территории, с целями заказчика (условиями городского
заказа, положениями концепции социально-экономического и
градостроительного развития территории и др.);
- определения эффективности инвестиционной программы, уровня
расходов и доходов, их структуры по источникам финансирования (форме
собственности) с распределением по направлениям, очередям и годам;
- определения приоритетных направлений и условий для
самоокупаемости бюджетных средств;
4.7. Важнейшим элементом стратегии маркетинга является
ценообразование, которое во многом связано с уровнем спроса на объекты
в рассматриваемом районе. В зависимости от этого при расчете
эффективности инвестиционной программы по системе ТЭП учитывается
влияние нижних и верхних пределов рыночных цен на объекты
строительства (на основе прогноза конъюнктуры рынка)**) - выработки
предложений по стратегии маркетинга и формированию
организационно-финансового механизма реализации инвестиционной
программы.
-----------------
*) Методика прогнозирования изложена в специальной литературе и в
настоящей работе не рассматривается. В качестве дополнения к методике
экспертных оценок рекомендуем формировать группу экспертов из 4-6
чел., включая в ее состав также специалистов муниципальных структур
как наиболее эрудированных и имеющих определенную практику в
соответствующей области.
**) Следует избегать излишнего оптимизма с ориентацией на уже
достигнутые высокие цены в конкретном районе. Ценовая политика "снятия
сливок" при повышенном спросе на объекты изживает себя по мере
насыщения спроса, а также при изменении мотивации выбора того или
иного района для размещения инвестиций.
4.8. В зависимости от конкретной ситуации и особенностей
рассматриваемой территории для реализации инвестиционной программы
применяются следующие типы стратегии маркетинга (и их сочетания):
- стимулирующий маркетинг, т.е. при недостаточном спросе на
недвижимость предусматривается стимулирующие меры (в области уровня
цен, кредитных и налоговых льгот и др.);
- развивающийся маркетинг, т.е. для повышения рейтинга территории
применяются новые типы застройки по индивидуальным проектам,
обеспечивается приоритетное развитие элементов инженерной и
транспортной инфраструктуры и др.;
- поддерживающий маркетинг, т.е. выработка гибкой финансовой
политики, призванной обеспечить приток инвестиций (в т.ч.- "налоговые
каникулы" и др.меры);
- синхромаркетинг, т.е. выработка мероприятий, реагирующей на
колебания общей экономической ситуации, в частности изменения уровня
платежеспособного спроса отдельных социальных групп населения на жилье
и соответственно - соотношения объемов ввода коммерческого и
муниципального жилья.
Спрос на недвижимость можно рассматривать как размытое множество.
Спрос тем выше, чем ниже цена на недвижимость (и наоборот). Это
свойство спроса отображается соответствующей математической
зависимостью, представленной в графической форме на рис. 4.1.
Это не единственный фактор, определяющий спрос на недвижимость,
он отражает потенциальный спрос.
Не менее важным является фактор душевого (семейного) дохода,
определяющий фактическую возможность приобретения недвижимости:
финансовый спрос на недвижимость.
Чем выше финансовые возможности семейного бюджета, тем выше
спрос. что и представлено в графической форме на рис. 4.2.
Не менее важным является мощность множества потенциальных
участников рынка недвижимости. Мощность этого множества определяется
распределением семейных доходов.
Из графика видно, что для любого (i существует два размытых
множества семей, для одного из которых годовой доход колеблется около
Dimin, а для другого - около Dimax.
Если перенести эти значения доходов на график рис.4.2, то первое
множество семей порождает спрос около 70%.
Отсюда следует вывод о необходимости формирования такого рынка
недвижимости, который соответствовал бы неодинаковым финансовым
возможностям потенциальных покупателей недвижимости, т.е. структура
предложений недвижимости должна соответствовать структуре спроса на
недвижимость.
Представленная принципиальная математическая модель спроса на
недвижимость, базируется на теории неопределенностей (теории размытых
множеств).
Конструктивный механизм оценки спроса на рынке недвижимости
включает аналитические формы рассмотренных выше моделей и
соответствующую автоматизированную систему.
4.9. Одной из важнейших задач маркетингового исследования
является определение базовой инвестиционной себестоимости на один 1
м.кв. общей площади в зависимости от категории жилых домов. их
месторасположения и потребительских качеств, а также коэффициента
превышения рыночной цены над себестоимостью и относительной величины
превышения.
Классификация категорий и групп жилья по потребительским
свойствам и их удельный вес представлена в таблице 4.1
Таблица 4.1
Удельный вес различны категорий и групп жилья
по потребительским качествам
(по данным Инвестиционной программы на 1996 год)
-------------------------------------------------------------------------
Категория|Потребительские |Проект, серия | Месторасположения |Удельный
жилья |качества |дома |(желательное) |вес
(ценовая)| | | |в % *)
----------|----------------|----------------|----------------------------
1 | 2 | 3 | 4 | 5
----------|----------------|----------------|----------------------------
1 дешевое |Рядовое типовое |П-44 |1. Районы |
|жилье |индивидуальные |массовой застройки | 40
|московских серий|проекты |2. Сложившаяся |
| |близкие по |часть города | 20
| |себестоимости |
----------|----------------|----------------|----------------------------
2 среднее |Не хуже типовых |КОПЭ, П-3, |3. Престижные |
|домов московских|индивидуальные | районы | 10
|серий |проекты близкие |2. Сложившаяся |
|с улучшенной | по | часть города | 10
|отделкой и |себестоимости |3. Районы массовой |
|планировкой | |застройки | 10
----------|----------------|----------------|----------------------------
3 дорогое |Жилье |Индивидуальные |2. Сложившаяся |
|потребительских | проекты | часть города | 2,5
|качеств, выше | |3. Престижные |
|среднего | | районы | 5,0
----------|----------------|----------------|----------------------------
4 элитное |Жилье высоких |Индивидуальные |3. Престижные |
|потребительских | проекты | районы | 2,0
|качеств | |4. Центральная |
| | | часть города | 0,5
----------|----------------|----------------|----------------------------
Итого | | | | 100
-------------------------------------------------------------------------
*) Удельный вес уточняется на основании маркетинговых
исследований.
Предусматриваемая Программой диверсификация жилья по географии и
категориям домов являются, с одной стороны. средством более полного
удовлетворения различных запросов и возможностей граждан при его
инвестировании и оплате, а с другой стороны, фактором снижения риска
ориентации городского заказа на слишком узкую нишу рынка жилья,
перенасыщение которой может отрицательно сказаться на результатах всей
Программы, в том числе и на объеме льгот, которые могут быть
предоставлены социально незащищенным гражданам в рамках Программы.
Расчет инвестиционной себестоимости в зависимости от категории
жилья приведен в таблице 4.2
Схема расчета инвестиционной себестоимости по категориям жилья
сведена в таблицу (по данным инвестиционной про граммы на 1996 г)
Таблица 4.2
--------------------------------------------------------------
Инвестиционная себестоимость 1 м2 общей площади |
-------------------------------------------------------------|
Категория жилья | Миллион рублей | Доллар США |
-------------------|-------------------------|---------------|
| 185х10000х1,6 | 2960 |
1 | ------------- = 2,96 | ----- = 592 |
| 106 | 5 |
-------------------|-------------------------|---------------|
| 230х10000х1,6 | 3680 |
2 | ------------- = 3,68 | ---- = 736 |
| 106 | 5 |
-------------------|-------------------------|---------------|
| 230х1,75х1,6х10000 | 4600 |
3 | ------------------ =4,60| ---- = 920 |
| 106 | 5 |
-------------------|-------------------------|---------------|
| 230х1,75х1,6х10000 | 6440 |
- 30 -
4 | ------------------=6,44 | ---- = 1288 |
| 106 | 5 |
--------------------------------------------------------------
В приведенных расчетах:
185 руб. - прейскурантная себестоимость жилья 1 категории в ценах
1984 г.
230 руб. - прейскурантная себестоимость жилья других категорий в
ценах 1984 г.
10000 - средний коэффициент пересчета сметной стоимости,
утверждаемый Межведомственной комиссией при правительстве Москвы -
прогноз на III квартал 1996 г.
5 тыс.руб. - курс доллара - прогноз на III кв. 1996 г.
1,6 - с учетом муниципальной надбавки на создание инфраструктуры.
Превышение рыночной цены над инвестиционной себестоимостью
показано в табл.4.3.
Схема расчета коэффициентов перехода к рыночной цене
(по данным инвестиционной программы на 1996г.)
Таблица 4.3
--------------------------------------------------------------------------
Рыночная цена долл. США
--------------------------------------------------------------------------
Категория| Место расположения
жилья |----------------------------------------------------------------
|Районы |Сложившаяся | Престижные | Центральная
|массовой |часть | районы | часть города
|застройки |города | |
--------------------------------------------------------------------------
1 | 850 | 1050 |Нецелосообразно| Нецелесообразно
2 | 1100 | 1250 | 1350 | -"-
3 |Нецелесообразно| 1450 | 1600 | -"- | |
4 |Нецелосообразно|Нецелесообразно| 1900 | 2500 |
| | |
--------------------------------------------------------------------------
КОЭФФИЦИЕНТ ПРЕВЫШЕНИЯ РЫНОЧНОЙЦЕНЫ НАД СЕБЕСТОИМОСТЬЮ
--------------------------------------------------------------------------
| 850 | 1050 | |
1 | --- = 1,44 | ----=1,77 | ---- | ----
| 592 | 592 | |
--------------------------------------------------------------------------
| 1100 | 1250 | 1350 |
2 | ----=1,50 | ----=1,70 | ----=1,83 | ----
| 736 | 736 | 736 |
--------------------------------------------------------------------------
| | 1450 | 1600 |
3 | ---- | ----=1,58 | ----=1,74 | ----
| | 920 | 920 |
--------------------------------------------------------------------------
| | | 1900 | 2500
4 | ---- | ---- | ----=1288 | ----=1,90
| | | 1900 | 1288
--------------------------------------------------------------------------
Коэффициент превышения рыночной цены над себестоимостью
определяется по формуле:
Цср
Кnср = ---
Сnср
где:
Кnср - коэффициент превышения;
Цср - рыночная цена (средняя);
Сnср - инвестиционная себестоимость (средняя).
Относительная величина превышения равняется:
Цср
nср = --- - 1
Сnср
Для того, чтобы определить усредненные показатели распределения
площадей по отдельным категориям, необходимо знать суммарную величину
капиталовложений на полный объем городского заказа. Эта величина
определяется исходя из структурного состава жилья и инвестиционной
себестоимости 1 кв.м общей площади (ИС) для каждой категории жилья:
КВS = Sгз х S((Исi х Уд.весi)
где Sгз - объемы городского заказа;
Исi - инвестиционная себестоимость 1 кв.м общей площади для
каждой категории жилья;
Уд. весi - удельный вес каждой категории жилья в общем объеме
городского заказа.
В таблице 4.4 определена эта величина исходя из структурного
состава жилья (см. табл.1 и диаграмму 1).
Определения суммарных капиталовложений на объектах
городского заказа
Таблица 4.4
--------------------------------------------------------------------
Категория | Площадь,тыс.м2 |Себестоимость |Сумма капиталовложений,
жилья | |1 м2,долл.США | млн.долл.США
------------|----------------|--------------|-----------------------
| | | 92х900х103
1 | 1500х0,6=900 | 592 | ---------- =533
| | | 106
------------|----------------|--------------|-----------------------
| | | 736х450х103
2 | 1500х0,3=450 | 736 | ---------- =332
| | | 106
------------|----------------|--------------|-----------------------
| | | 920х112х103
3 | 1500х0,75=112 | 920 | ---------- = 103
| | | 106
------------|----------------|--------------|-----------------------
| | | 1288х38х103
4 | 1500х0,025=38 | 1288 | ---------- = 49
| | | 106
------------|----------------|--------------|-----------------------
Итого: | | | 1017 = 1020
--------------------------------------------------------------------
Полученные суммы подлежат дисконированию в соответствии с
алгоритмами приведенными в приложении.
4.10. При сложившейся к настоящему времени ценовой конъюнктуре в
строительстве и на рынке жилья принцип самоокупаемости становится
определяющим, с учетом соблюдения баланса между суммой внутренних
доходов, образующихся при инвестировании и продаже жилья по ценам,
превышающим инвестиционную себестоимость, и суммой прямых субсидий,
покрывающих недостающие инвестиционные ресурсы по тем категориям
граждан, которые приобретают его по ценам, ниже инвестиционной
стоимости.
Суммарный баланс бюджетных расходов и доходов должен обеспечить
самоокупаемость бюджетных инвестиций по программе в целом. Показатели
самоокупаемости по отдельным территориям дифференцированы в
зависимости от рыночной ситуации и условий застраиваемой территории.
В связи с этим в Программе определяются возможности соотношения
трех лидирующих направлений:
- блок преимущественно социально-ориентированной застройки
территорий;
- блок преимущественно коммерческой ориентации приобретения
жилья;
- блок, сочетающий предыдущие направления примерно в равной
пропорции.
4.10.1. Социально-ориентированное направление базируется на
дифференциации адресной помощи гражданам (в т.ч. очередникам),
различающейся большим набором форм поддержки, консолидации всех видов
финансовой помощи при кредитовании и льготной продаже жилья (в
частности, на основе долгосрочного кредита). Основная задача этого
направления состоит в обеспечении устойчивых финансовых потоков,
учитывающих заданные объемы строительства жилья с учетом его
потребительских характеристик и возможности покрыть бюджетные расходы
за счет продаж части жилья по коммерческим ценам.
4.10.2. Коммерческое направление базируется на привлечении
инвесторов с начала запуска проекта (с первого бизнес-года):
использовании долевого участия предприятий и ведомств, других
внебюджетных средств.
4.10.3. Сочетание двух направлений, как правило, предусматривает
их реализацию на различных этапах осуществления инвестиционного
предложения.
На первом этапе поток финансирования, в основном ориентирован на
привлечение, в основном, бюджетных средств, организацию опционов
застройки, инвестиционных конкурсов на право аренды земельных участков
и застройку коммерческих объектов и др.
На втором этапе канал финансирования включает собственные и
заемные средства коммерческих структур, выручку от продажи объектов
недвижимости, проведения фьючерских сделок, выпуск акций, облигаций,
привлечения ипотечных кредитов.
4.11. На основе анализа конъюнктуры рынка и выработки
экономической концепции определяются содержание и уровень затрат по
маркетингу. Структура маркетинга приведена в Приложении 4.1.
Затраты по маркетингу учитываются в расходной части
инвестиционной программы.
Условия реализации жилья
Таблица 4.5
------------------------------------------------------------------
Условия реализации |Коэфф. превышения |Средняя цена по
|стоимости жилья |категориям домов *)
| | 1 | 2 | 3 | 4
------------------------|------------------|-----|-----|-----|----
1. Бесплатно | 0 | 0 | - | - | -
2. Не ниже 70% ниже | | | | |
себестоимости | 0,3 | - | - | - | -
3. На 50% ниже | | | | |
себестоимости | 0,5 | + | + | - | -
4. На 15% ниже | | | | |
себестоимости*) | 0,85 | + | + | - | -
5. На 5% ниже | | | | |
себестоимости | 0,95 | + | + | - | -
6. По себестоимости | 1,0 | + | + | + | +
7. На 10% выше | | | | |
себестоимости*) | 1,1 | + | + | + | +
7а. Тоже с отлаженным | | | | |
платежом в размере | | | | |
10% от стоимости | | | | |
8. На 20% выше | | | | |
себестоимости | 1,20 | + | + | + | +
8а. Тоже с отлаженным | | | | |
платежом в размере | | | | |
15% от стоимости | 1,1+0,15 | | | |
9. На 40% выше | | | | |
себестоимости*) | 1,4 | + | + | + | +
9а. Тоже с отлаженным | | | | |
платежом в размере | | | | |
15% от стоимости | 1,95+0,15 | | | |
10. Рыночная цена в | | | | |
среднем на 60% выше | | | | |
себестоимости кроме | | | | |
категорий 3 и 4 | 1,6 | + | + | + | +
10а.Тоже с отложенным | | | | |
платежом в размере | | | | |
17% от стоимости | | | | |
------------------------------------------------------------------
*) Средняя цена реализации определяется по материалам
маркетинговых исследований.
ПРИЛОЖЕНИЕ
СТРУКТУРА ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ
ГОРОДСКИХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОГРАММ
Таблица 4.6
-----------------------------------------------------------
ОТРАСЛИ | ВСЕГО(%) | в т.ч.ГОСБЮДЖЕТ
--------------------------|--------------|-----------------
Жилищное строительство | |
Образование | |
Здравоохранение | |
Культура | |
Торговля и общ.питание | |
Бытовое обслуживание | |
Коммунальное стр-во | |
Стройиндустрия | |
Прочее | |
| |
-----------------------------------------------------------
5. СТРУКТУРА И МЕХАНИЗМ ФОРМИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОГРАММ
5.1. Механизм формирования инвестиционной программы застройки
территорий определяется концепцией финансового обеспечения
строительства по городскому заказу (приложение N 3 к постановлению
правительства от 14 мая 1996 г. N 412), органами территориального и
отраслевого управления правительства Москвы и предусматривает участие
проектных и научно-исследовательских организаций, органов экспертизы и
надзорных инстанций, в соответствии с законодательством, иными
нормативными актами Российской Федерации и администрации города.
5.2. Процесс формирования инвестиционной программы включает
следующие этапы:
- подготовка исходных данных по территориям на включение их в
состав разрабатываемой инвестиционной программы;
- сбор и обработка исходных данных по территориям, формирование
автоматизированной базы исходных данных инвестиционной программы;
- определение объемов необходимых инвестиционных затрат по
территориям и очередностей их застройки;
- формирование строительной программы с распределением застройки
территорий по очередям и годам;
- формирование вариантов инвестиционной программы и расчет
технико-экономических показателей ее эффективности обоснование выбора
оптимального варианта, проведение экспертизы, внесение необходимых
корректив, утверждение программы.
Заявки территорий должны представляться в унифицированной форме и
включать исходные данные, соответствующие требованиям их
автоматизированной обработки.
По мере поступления заявок ведется анализ и контроль качества
представленных материалов, а также формирование автоматизированной
базы исходных данных инвестиционной программы.
Объемы необходимых инвестиционных затрат по территориям
определяются с использованием АИС "ИНВЕСТ.ГРАДО", разрабатываемой в
рамках темы .............в 1996 г.
Очередность застройки территорий определяются заказчиком
инвестиционной программы. На базе инвестиционных потребностей
территорий и заданных очередностей их застройки, формируется с
использованием АИС "ИНВЕСТ.ГРАДО" формируется строительная программа,
соответствующая мощности строительного комплекса города и ограничением
на его территориальную концепцию.
В строительной программе представляются распределения объемов
строительных работ по территориям, годам и очередям строительства.
После анализа и корректировки строительной программы (в случае
необходимости) производится весь комплекс аналитических расчетов.
необходимых для разработки инвестиционной программы и обоснования ее
эффективности.
5.3. Основными этапами формирования инвестиционной политики
правительства Москвы, форм и методов регулирования их достижения
поставленных целей (в соответствии с задачами социально-экономического
развития города) являются: разработка градостроительной документации;
экспертиза инвестиционных проектов; разработка инвестиционных
программ; размещение инвестиционных заказов; осуществление
строительства и приемка в эксплуатацию объектов инвестиций.
5.4. В основу градостроительного развития Москвы, ее
административных и муниципальных округов с учетом их функциональных
задач, отраслей городского хозяйства и промышленности, положен принцип
системного и комплексного подхода к решению вопросов связанных с
разработкой и постоянной корректировкой градостроительной
документации, в том числе Генерального плана развития Москвы и
Московской области; Основных направлений градостроительного развития
Москвы и Московской области; Проектов размещения жилищного,
культурно-бытового, коммунального и других видов строительства;
Схемы развития и размещения отраслей городского хозяйства и
промышленности; Концепции градостроительного развития территорий
административного деления города; Проекты детальной планировки и
застройки жилых районов, градостроительных узлов, транспортных и
инженерных коммуникаций города, селитебных территорий и магистралей
города; Проекты планировки промышленных зон.
Показатели утвержденной градостроительной документации (и
установленные в ней требования) обязательны для учета при разработке
проектов на объекты жилищно-гражданского, промышленного и
коммунального назначения.
5.5. Разработка градостроительной документации осуществляется,
как правило, по заказу органов территориального и отраслевого
управления правительства Москвы за счет средств государственного и
городского бюджетов и централизованно привлекаемых средств.
5.6. Инвестиционная программа правительства включают совокупность
инвестиционных заказов (намерений) правительства Москвы в сфере
создания и воспроизводства основных фондов, сбалансированных с
источниками финансирования капитальных вложений и предусматриваемых
для осуществления в период действия программ.
5.7. В программах и прогнозах определяются объекты и намечаемые
результаты инвестиционной деятельности правительства Москвы в сфере
капитального строительства (реконструкции), объемы инвестиций,
источники их финансирования (с выделением соответствующих показателей
по объектам, включаемым в состав городского (регионального),
территориального (окружного) и отраслевого заказов).
Источники формирования и направления расходования средств
внебюджетных фондов закрепляются решениями городской администрации.
5.9. Решения о целесообразности разработки отраслевых,
межотраслевых, территориальных программ правительства Москвы
принимаются городской администрацией. Составной частью указанных
программ развития являются целевые инвестиционных программы. Порядок
их формирования определяется городской администрацией по представлению
соответствующих органов исполнительной власти.
Целевые инвестиционные программы разрабатываются, как правило, на
срок не превышающий 3-5 лет (включая год ее разработки).
Прогнозы инвестиционной деятельности включают инвестиционную
программу правительства Москвы и совокупность инвестиционных намерений
немуниципальных предприятий (организаций) в сфере создания и
воспроизводства основных фондов на территории города (за счет всех
источников финансирования). Показатели прогноза инвестиционной
деятельности в Москве являются основанием для разработки предложений о
мерах по текущему регулированию инвестиционной деятельности на
территории города и выносятся на утверждение Правительства Москвы.
5.10. Учет инвестиционных проектов, предусмотренных
градостроительной документацией к размещению на территории города (в
том числе, находящихся на стадии реализации и намечаемых городской
администрацией к размещению), производится в "Перечнях осуществляемых
и перспективных инвестиционных проектов на территории Москвы".
Подготовка перечней осуществляется НИиПи Генплана г.Москвы по заказу
Департамента экономической политики и развития Москвы один раз в два
года.
Основанием для включения стройки в перечень является наличие
объекта в градостроительной документации, в инвестиционной программе
города, либо - наличие задания городской администрации о
целесообразности проработки вопросов ее осуществления. В перечне
содержится информация по инвестиционному проекту, представления в
объеме достаточном для получения сведений о стадии, на которой
находится его осуществление и отражающегося основные обязательства
застройщика (инвестора).
5.11. Размещение заказов на строительство (реконструкцию)
объектов инвестиционных программ правительства Москвы осуществляется
(преимущественно) на основе конкурсного выбора предприятий
(организаций)-заказчика, предложивших наиболее выгодные условия
выполнения заказов. Конкурсный выбор приоритета и при размещении
заказов на выполнение подрядных работ (по проектированию и
строительству объектов инвестиционных программ правительства Москвы),
осуществляемый заказчиками.
Исключительно на основе конкурсов осуществляется привлечение
Страницы: 1 2 |