Страницы: 1 2
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПРИМЕНЕНИЮ ПОЛОЖЕНИЯ
О ПОРЯДКЕ ПОСТАНОВКИ НА УЧЕТ ГРАЖДАН, НУЖДАЮЩИХСЯ
В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЬЯ
В ГОРОДЕ МОСКВЕ
РАСПОРЯЖЕНИЕ
КОМИТЕТ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ
20 мая 1998 г.
N 119
(Д)
Во исполнение постановления Московской городской Думы от 24.12.97
N 95:
1. Утвердить Рекомендации по применению Положения о порядке
постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий,
и предоставления жилья в городе Москве, утвержденного постановлением
Московской городской Думы от 24.12.97 N 95 (приложение).
2. Управлениям муниципального жилья административных округов
города Москвы неукоснительно соблюдать постановление Московской
городской Думы от 24.12.97 N 95 и Рекомендации по его применению в
процессе реализации права граждан на постановку на учет и
предоставление жилого помещения.
3. Контроль за выполнением настоящего распоряжения оставляю за
собой.
Председатель Комитета
муниципального жилья
П.В. Сапрыкин
20 мая 1998 г.
N 119
Приложение
к распоряжению Комитета
муниципального жилья
от 20 мая 1998 года
N 119
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРИМЕНЕНИЮ
ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ПОСТАНОВКИ НА УЧЕТ ГРАЖДАН, НУЖДАЮЩИХСЯ
В УЛУЧШЕНИИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ, И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЬЯ В ГОРОДЕ
МОСКВЕ, УТВЕРЖДЕННОГО ПОСТАНОВЛЕНИЕМ МГД ОТ 24.12.97 N 95
(далее по тексту - Положение)
Настоящее Положение в соответствии с действующим
законодательством устанавливает порядок учета граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий, путем заключения договора социального
найма жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной
собственности города Москвы, а также общий порядок предоставления
жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, путем
заключения договора коммерческого найма или приобретения жилых
помещений на праве собственности.
Развитие рыночных отношений в жилищной сфере ослабило степень
защищенности жилищных интересов граждан со стороны государства.
Граждане должны сами заботиться о создании для себя и своей семьи
нормальных жилищных условий. Несмотря на это, город стремится
обеспечить жилищные права граждан определенными минимальными
гарантиями. Само правовое регулирование жилищных отношений есть
важнейшая гарантия. Большинство норм Положения пронизано идеей
обеспечения жилищных интересов граждан. В Положении отчетливо видно
стремление избрать идеологически нейтральные определения и в то же
время учесть сложившиеся новые социально - экономические условия.
I. Общие положения
1. Граждане, желающие получить жилые помещения государственного
или муниципального жилищных фондов, имеют право:
а) на предоставление в установленном порядке жилого помещения в
пределах социальной нормы жилья по договору социального найма;
б) на предоставление жилого помещения по договору коммерческого
найма;
в) на приобретение жилого помещения:
- у собственников недвижимости в жилищной сфере;
- путем участия в строительстве жилья жилищными товариществами,
жилищно - строительными кооперативами;
- путем участия в финансировании жилищного строительства;
- путем покупки и погашения жилищных ценных бумаг;
- по другим законным основаниям.
Рекомендации
1. В п. 1 очерчиваются те правовые формы, в которых может
реализоваться конституционное право граждан на жилище. За основу была
взята статья 2 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики",
предполагающая следующие способы обеспечения жильем:
1) предоставление жилого помещения на условиях договора найма;
2) предоставление жилого помещения на условиях договора аренды;
3) приобретение или строительство жилья.
2. Предоставление жилья на условиях договора найма было основным
способом получения жилых помещений (п. 3 Примерных правил учета
граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления
жилых помещений в РСФСР, утвержденных постановлением СМ РСФСР от
31.07.84 N 335).
Принятие части второй ГК РФ несколько скорректировало
перечисленные выше основания предоставления жилья. Статьей 672 ГК
введено понятие договора социального найма жилого помещения, что
выделило тем самым два самостоятельных основания предоставления жилья
- коммерческий и социальный наем.
Наиболее четкое по сравнению с федеральным законодательством
разделение договоров социального и коммерческого найма было проведено
на уровне московского жилищного законодательства (Закон города Москвы
"Основы жилищной политики в городе Москве", постановление
Правительства Москвы N 46 от 21.01.97).
Таким образом, предоставление жилого помещения возможно:
- по договору социального найма (подп. "а" п. 1 Положения, подп.
"а" п. 1 ст. 12 Закона города Москвы "Основы жилищной политики в
городе Москве");
- по договору коммерческого найма (подп. "б" п. 1 Положения,
подп. "б" п. 1 ст. 12 Закона города Москвы "Основы жилищной политики в
городе Москве").
Законодатель в настоящее время изменил принципы классификации
договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием
жилыми помещениями. Критерием разграничения сегодня является не срок и
условия оплаты, а субъект (п. 2 ст. 671 ГК). Юридическим лицам жилье
предоставляется по договорам аренды, а физическим - по договорам
найма. Так как в отношении предоставления жилья Положение
распространяет свое действие лишь на граждан, то договор аренды был
исключен из оснований предоставления жилья.
3. Перечисление способов приобретения жилья, изложенных в подп.
"в" п. 1 Положения, имеет отличие от посвященной тому же вопросу
статьи 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики".
В отличие от предыдущих двух оснований предоставления жилья по
договорам найма, приобретение жилья влечет возникновение на него права
собственности.
На первое место в Положении поставлен такой обобщенный способ
приобретения жилья, как приобретение "у собственников недвижимости в
жилищной сфере" (первый дефис подп. "в" п. 1 Положения), который
объединяет три вида, указанных в статье 19 Закона:
- купля - продажа жилья;
- приобретение в порядке наследования;
- приватизация.
В развернутом виде основания приобретения жилого помещения
указаны в статье 9 Закона города Москвы "Основы жилищной политики в
городе Москве":
а) приватизация нанимателем жилого помещения, находящегося в доме
государственного и муниципального жилищных фондов;
б) строительство и реконструкция жилых домов, помещений;
в) внесение членом жилищно - строительного кооператива всей суммы
паевого взноса за жилое помещение;
г) участие в товариществах собственников во вновь строящихся
домах;
д) совершение сделок купли - продажи (в том числе с рассрочкой
платежа), мены, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания
и других гражданско - правовых сделок, не противоречащих
законодательству;
е) получение жилых помещений в порядке наследования;
ж) правопреемство в случае реорганизации юридического лица;
з) надлежащее исполнение договора аренды с правом выкупа;
и) предоставление жилого помещения в качестве компенсации за
утрату жилища, находившегося в частной собственности, вследствие
сноса, реконструкции, а также в связи с изъятием земельного участка
для государственных и городских нужд или по иным основаниям;
к) другие основания в соответствии с действующим
законодательством.
Однако следует учитывать, что Положение устанавливает общий
порядок приобретения жилых помещений, находящихся в собственности
города (преамбула, п. 1 Положения).
Право на приобретение жилья путем жилищного строительства (подп.
2 ч. 1 ст. 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики") в
Положении также подверглось коррекции.
Принимая во внимание, что в Москве не ведется индивидуальное
жилищное строительство, везде указано на "участие" в строительстве.
Граждане могут участвовать в строительстве посредством создания
жилищных товариществ и кооперативов (второй дефис подп. "в" п. 1
Положения), а также путем направления своих денежных средств на
строительство определенного жилого дома (третий дефис подп. "в" п. 1
Положения).
Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" не
выделяется как самостоятельный способ приобретения жилья покупка
жилищных ценных бумаг (четвертый дефис подп. "в" п. 1 Положения, подп.
"г" п. 1 ст. 12 Закона города Москвы "Основы жилищной политики в
городе Москве"). Такая возможность была впервые предусмотрена Указом
Президента РФ от 10.06.94 N 1182 "О выпуске и обращении жилищных
сертификатов" и принятым в его развитие постановлением Правительства
Москвы от 27.09.94 N 876 "О выпуске Московского жилищного
облигационного займа".
Перечень способов приобретения жилья в собственность в Положении
оставлен открытым. Указав на возможность введения других законных
оснований (пятый дефис подп. "в" п. 1 Положения, подп. "д" п. 1 ст. 12
Закона города Москвы "Основы жилищной политики в городе Москве"),
Правительство Москвы оставило за собой право разработки механизмов
реализации права граждан на приобретение жилья в собственность.
2. Предоставление жилых помещений осуществляется по норме
предоставления жилья.
Норма предоставления жилья - размер общей площади, приходящейся
на каждого члена семьи, в пределах которого осуществляется
предоставление жилья в зависимости от способа улучшения жилищных
условий:
а) по договору социального найма - норма предоставления жилья
составляет 18 кв. метров общей площади на одного человека (социальная
норма). В зависимости от конструктивных особенностей предоставляемого
жилья допускается предоставление жилой площади свыше социальной нормы
из расчета: на семью из одного человека - 33 кв. метра общей площади,
на семью из двух человек - 42 кв. метра общей площади, на семью из
трех и более человек - не менее 18 кв. метров общей площади на каждого
члена семьи;
б) по договору коммерческого найма или на приобретение жилья в
собственность, в том числе путем вступления в строительные, жилищные
товарищества и объединения, жилищно - строительные кооперативы, а
также путем финансирования строительства за счет собственных или
привлеченных средств - размер жилой площади не ограничивается.
Не допускается заселение в жилое помещение, если оно составляет
одну комнату или однокомнатную квартиру, лиц разного пола старше 9
лет, кроме супругов, а также лиц одного пола, достигших
совершеннолетия.
Рекомендации
Действующее жилищное законодательство РФ предоставило право
субъектам РФ самим определять норму предоставления жилья (ст. 13
Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", п. 42 Примерных
правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и
предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных постановлением СМ
РСФСР от 31.07.84 N 335).
Для договора коммерческого найма норма предоставления жилья не
ограничена (п. 3 ст. 13 Закона города Москвы "Основы жилищной политики
в городе Москве", подп. "б" ч. 2 п. 2 Положения). Размер
предоставляемого по договору социального найма жилья (социальная
норма) составляет, по общему правилу, 18 кв. м общей площади на одного
человека (ст. 11 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики",
п. 2 ст. 13 Закона города Москвы "Основы жилищной политики в городе
Москве", подп. "а" ч. 2 п. 2 Положения).
Так как стоимость жилья определяется исходя из стоимости одного
квадратного метра общей площади, настоящее Положение отказалось от
определения нормы предоставления жилья через размер жилой площади.
Фактически существовавшая ранее норма в 9 кв. м жилой площади (п.
2 решения Президиума МГСПС от 30.11.84 N 3365) так же относится к
совокупной жилой площади квартиры, как и 18 кв. м общей площади к
площади всей квартиры.
Однако в отдельных случаях с согласия граждан допускается
предоставление им жилой площади менее установленной нормы (п. 2 ст. 13
Закона города Москвы "Основы жилищной политики в городе Москве").
Это связано с тем, что введение новых норм по предоставлению
жилых помещений требует переориентации всего строительного комплекса
города, на что необходимо время.
Данная норма позволит гибко подходить к процессу обеспечения
граждан жильем в случаях несоответствия установленных норм
предоставления жилья (как в сторону увеличения, так и уменьшения), с
одной стороны, и стандартов строящегося жилья - с другой.
При предоставлении жилого помещения меньшего размера
целесообразно не допускать снижение нормы менее 16 кв. м общей площади
на каждого члена семьи.
Допускается предоставление семье очередника квартиры, которая
незначительно меньше установленных социальных норм, при наличии
письменного согласия очередника и всех совершеннолетних членов семьи
со снятием с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.
3. Дополнительная жилая площадь предоставляется отдельным
категориям граждан по договору социального найма сверх установленной
настоящим Положением социальной нормы в виде отдельной комнаты или в
размере 20 кв. метров общей площади квартиры, если иное не установлено
действующим законодательством. Перечень категорий граждан, имеющих
право на получение дополнительной площади, устанавливается
Правительством Российской Федерации, законами и иными нормативными
правовыми актами города Москвы.
Рекомендации
Следует обратить внимание, что если в соответствии с ЖК РСФСР
размер дополнительной жилой площади определяется в 10 кв. м (ст. 39),
то Положение за основу взяло 20 кв. м общей площади. Поэтому, если
нормативные документы предусматривают предоставление дополнительной
жилой, а не общей площади, площадь предоставляется в пределах
предусмотренного размера общей дополнительной площади. При этом жилая
площадь должна быть умножена на коэффициент 1,5. В качестве
альтернативы есть возможность дополнительно предоставить отдельную
комнату.
При предоставлении жилой площади нормой предоставления является
суммарный размер двух норм - социальной и дополнительной.
Примерный перечень категорий граждан, имеющих право на получение
дополнительной площади, приведен в приложении к настоящим
рекомендациям.
В первую очередь дополнительная жилая площадь предоставляется
гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых заболеваний (см. п.
12), если иное не предусмотрено федеральным законодательством.
Если в составе семьи имеется два и более гражданина - инвалида по
заболеванию, то предоставление жилого помещения осуществляется с
учетом этого права для каждого инвалида (например, в составе семьи
имеется два инвалида; следовательно, семья подлежит постановке на учет
с учетом суммарного размера дополнительных площадей). Размер
дополнительной жилой площади умножается на коэффициент 1,5.
При предоставлении жилого помещения по договору социального найма
иным категориям граждан в расчет берется социальная норма.
Дополнительная площадь предоставляется по решению общественной
жилищной комиссии.
Право на дополнительную площадь подтверждается специальными
документами. При предоставлении дополнительной площади гражданину
следует предъявить подлинник указанного специального документа, копия
которого должна храниться в учетном деле.
Также необходимо учитывать:
а) если право на дополнительную площадь возникло после постановки
на учет, то при предоставлении жилого помещения дополнительных
документов о том, что оно реализовано ранее, не требуется;
б) если право возникло до постановки на учет, следует запрашивать
у граждан документы с прежнего места жительства за последние 10 лет с
целью выявления сведений сокрытия факта реализации данного права.
С прежнего места жительства запрашивается копия финансового
лицевого счета, справка о проверке жилищных условий, выписка из
домовой книги. Если в жилищных документах указано, что семья прибыла
по обмену, необходимо выдать гражданам на руки запрос за подписью
начальника управления муниципального жилья АО в паспортный стол (ДЕЗ)
по месту жительства, занимаемому до обмена.
При представлении документов с постоянного места жительства, в
которых указан ордер, выданный жилищными органами, управления
муниципального жилья АО с целью проверки реализации права на
дополнительную площадь проверяют количество прописанных по ордеру без
учета членов семьи, прописанных позже основного квартиросъемщика и
членов семьи, на кого был выдан ордер.
Жилая площадь ранее полученного помещения делится на количество
прописанных по ордеру. При этом необходимо учитывать, что до 1 февраля
1998 года нормы предоставления жилья были от 9 до 12 кв. м жилой
площади (п. 2 решения Президиума МГСПС от 30.11.84 N 3365 и ст. 38 ЖК
РСФСР).
Если жилое помещение предоставляется с учетом права на
дополнительную площадь, на ордере и корешке ордера делается отметка:
"С учетом права на дополнительную площадь".
4. На условиях договора социального найма жилое помещение
предоставляется гражданам в домах жилищного фонда социального
использования, формируемого из государственного и муниципального
жилищных фондов города Москвы, объемы которого утверждаются
Правительством Москвы.
Рекомендации
Содержание данной нормы акцентирует внимание на делении жилищных
фондов не по виду субъекта права собственности (ст. 7 Закона РФ "Об
основах федеральной жилищной политики"), а по видам назначения, в
частности социального использования. Определение жилищного фонда
социального использования приведено в статье 12 Закона РФ "Об основах
федеральной жилищной политики". Источником образования данного
жилищного фонда служит та часть жилых помещений, принадлежащая городу
на праве собственности, которая ежегодно определяется и утверждается
Правительством Москвы. Объем жилищного фонда социального
использования, как правило, утверждается в ежегодной Программе
реализации жилой площади на определенный год Правительства Москвы.
Предоставление жилых помещений из этого фонда допускается только по
договорам социального найма. Составление какого-либо списка жилых
домов, квартир, комнат, относящихся к жилищному фонду социального
использования, не предполагается.
5. По договору социального найма жилого помещения собственник
жилищного фонда или уполномоченный им орган (наймодатель) передает
нанимателю благоустроенное жилое помещение, отвечающее санитарным,
техническим нормам и требованиям, в пользование, в пределах нормы
жилья, бессрочно либо на срок, установленный законодательством или
договором, а наниматель обязуется использовать его для проживания,
своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные
услуги.
Правовой режим пользования жилыми помещениями жилищного фонда
социального использования устанавливается законами и нормативными
правовыми актами города Москвы.
Рекомендации
1. Указание на то, что жилое помещение передается гражданину от
собственника жилищного фонда или уполномоченного им лица,
корреспондируется с аналогичным правилом, содержащимся в статье 671 ГК
РФ (часть 2).
Правом управлять и распоряжаться государственным и муниципальным
жилищными фондами от имени города, как его собственника, наделен
Комитет муниципального жилья (п. 1.1, 2.2 Положения о Комитете
муниципального жилья (Мосжилкомитет), утвержденного распоряжением Мэра
Москвы от 14.10.96 N 388/1-РМ).
Право же заключать договоры найма жилых помещений, находящихся в
государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предоставлено
Дирекциям единого заказчика (ч. З п. 7 Положения о порядке и условиях
найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной
собственности г. Москвы, утвержденного постановлением Правительства
Москвы от 21.01.97 N 46; четвертый дефис п. 2.2 раздела 2 Типового
устава ГУП "ДЕЗ района", утвержденного распоряжением Мэра Москвы от
23.11.95 N 619-РМ) и иным юридическим лицам, уполномоченным
Правительством Москвы. Отметим, что такой подход при определении
наймодателя отличается от положения ЖК РСФСР, которым функция по
заключению договоров найма возложена на жилищно - эксплутационные
организации (ст. 51 ЖК РСФСР).
Основанием для заключения договора является выписка из решения
органа исполнительной власти (ордер), выдаваемая на основании
распоряжения префекта административного округа (ст. 15 Закона города
Москвы "Основы жилищной политики в городе Москве").
При подготовке проектов распоряжений префектов о предоставлении
жилых помещений необходимо предусматривать порученческий пункт о
выдаче выписки на предоставляемую жилую площадь и поручение ДЕЗу о
заключении соответствующего договора. В распоряжении и в выписке
обязательно указывается срок действия договора, если жилое помещение
предоставляется по договору коммерческого найма.
При выдаче выписки из решения на ней в обязательном порядке
делается пометка, на каком основании предоставляется жилая площадь
("По договору социального найма", "По договору коммерческого найма").
2. Правило о том, что передаваемое гражданину жилое помещение
должно отвечать определенным нормам и требованиям, известно
практически всем основополагающим актам жилищного законодательства (п.
2 ст. 5 Закона города Москвы "Основы жилищной политики в городе
Москве", ст. 40 ЖК РСФСР). В общем виде санитарные и технические
требования, предъявляемые к жилому помещению, предусматривают условия,
при которых возможно проживание человека без вреда для его здоровья, и
определяются СНИПами Российской Федерации (постановление
Государственного строительного комитета СССР от 16 мая 1989 года N 78)
и города Москвы (распоряжение Правительства Москвы от 17.10.96
N 1365-РЗП). Благоустроенность жилого помещения определяется наличием
коммунальных удобств (водопровод, канализация, центральное отопление,
газоснабжение и т.д.).
3. По договору социального найма передается жилое помещение в
пределах социальной нормы бессрочно (см. п. 2 Положения).
Однако не допускается заселение лицами разного пола старше 9 лет,
кроме супругов, а также лицами одного пола, достигшими
совершеннолетия, комнаты или однокомнатной квартиры даже в пределах
нормы. Но при предоставлении жилой площади семьям, состоящим из 3 и
более совершеннолетних членов семьи, жилая площадь предоставляется из
расчета социальной нормы на каждого члена семьи.
4. Гражданский кодекс РФ исходит из того, что по договору
социального найма жилое помещение передается в бессрочное владение и
пользование. Однако тем же Гражданским кодексом не исключается
возможность установления иного в жилищном законодательстве (п. 3 ст.
672, ст. 683) и тем самым определения конкретного срока. На данный
момент федеральное законодательство предполагает предоставление жилого
помещения из государственного и муниципального жилищных фондов лишь в
бессрочное пользование.
5. В рассматриваемом пункте 5 Положения кратко перечислены
основные обязанности, которые возложены на нанимателя жилого
помещения. Это внесение платы за жилье и коммунальные услуги,
использование жилья в соответствии с его целевым назначением (в
отношении последнего см. также ст. 288 ГК РФ, ст. 5 Закона города
Москвы "Основы жилищной политики в городе Москве").
Более полный перечень обязанностей нанимателя предусмотрен в ст.
4 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", п. 2 Типового
договора найма жилого помещения..., утвержденного постановлением СМ
РСФСР от 25.09.85 N 415, разделе II Положения о порядке и условиях
найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной
собственности г. Москвы, утвержденного постановлением Правительства
Москвы от 21.01.97 N 46.
6. Несмотря на категоричность формулировки части второй п. 5
Положения, правовой режим пользования жилыми помещениями жилищного
фонда социального использования может устанавливаться и федеральным
законодательством.
6. Территориальные жилищные органы обязаны по обращению граждан о
замене занимаемого по договору социального найма жилого помещения
площадью, превышающей норму, установленную в п. 2, подп. а) настоящего
Положения, на жилое помещение в пределах социальной нормы предоставить
им соответствующее жилое помещение также по договору социального
найма.
Рекомендации
Аналогичная норма была установлена в статье 75 ЖК РСФСР. Правда,
в отличие от ЖК настоящее Положение не рассматривает превышение
занимаемой площади над размером социальной нормы как излишнюю площадь.
Предоставление нанимателю жилого помещения в пределах социальной
нормы (п. 2 Положения) взамен имеющегося у него большего по размеру
жилого помещения есть одна из разновидностей замены, отличающаяся от
обмена жилых помещений.
Положение предусматривает замену имеющегося у нанимателя жилого
помещения на меньшее жилое помещение по инициативе нанимателя. Для
замены жилого помещения требуется согласие как самого нанимателя, так
и проживающих с ним членов его семьи.
Право замены жилого помещения не может быть использовано в целях
улучшения жилищных условий. Поэтому представляется, что "излишки"
должны быть существенными, то есть представлять ценность для
нанимателя (должны быть, например, не менее 1/2 нормы предоставления
жилья на одного человека).
Под "территориальными жилищными органами" в данном случае
понимаются те структурные подразделения, которые возглавляются
Комитетом муниципального жилья, то есть управления муниципального
жилья административных округов, а также жилищные отделы районов.
7. Жилые помещения государственного и муниципального жилищных
фондов города Москвы предоставляются по договорам социального и
коммерческого найма гражданам пригодными для постоянного проживания,
как правило, в виде отдельных квартир, благоустроенных применительно к
условиям города Москвы и отвечающих санитарным, техническим нормам и
требованиям, установленным нормативными правовыми актами города.
Рекомендации
В дополнение к п. 5, устанавливающему требования к жилому
помещению, передаваемому по договору социального найма, п. 7
распространяет те же требования на жилые помещения, предоставляемые по
договорам коммерческого найма. Порядок заключения договоров найма -
см. п. 5 Положения.
В отличие от п. 5 в данном пункте закрепляется в соответствии с
Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ч. 5 ст. 1) и
ЖК РСФСР (ст. 28) традиционный принцип, что жилое помещение
предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры.
Жилищное законодательство в настоящее время не устанавливает, в
каких случаях допустимо отступление от общего правила предоставления
жилья в виде отдельной квартиры на семью. Минимальный же размер жилья
должен определяться исходя из нормы предоставления жилья,
установленной в п. 2 Положения. Однако при коммерческом найме размер
жилого помещения должен определяться соглашением сторон.
8. Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору
коммерческого найма, имеют право на выкуп (в том числе и с рассрочкой
платежа) занимаемого ими жилого помещения по соглашению с
собственником или уполномоченным им органом, предоставившим это жилое
помещение в порядке и на условиях, установленных договором.
Рекомендации
По своей правовой сути выкуп жилья, занимаемого по договору
коммерческого найма, есть не что иное, как разновидность приобретения
жилого помещения в собственность на условиях рассрочки платежей, и
должен основываться на договоре купли - продажи с рассрочкой платежа
(ст. 489 ГК РФ).
Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора
социального найма, также может приобрести это помещение в частную
собственность, но уже с использованием механизма приватизации жилья
(Закон РФ от 04.07.91 "О приватизации жилищного фонда в РФ", Указ
Президента РФ от 12.01.92 "Об обеспечении ускоренной приватизации
муниципальной собственности в г. Москве").
9. Граждане, проживающие в жилых помещениях по договорам
социального и коммерческого найма, а также члены жилищных товариществ
и объединений, жилищно - строительных кооперативов, граждане и члены
их семей, имеющие жилые помещения на праве собственности, принимаются
на учет по улучшению жилищных условий в общем порядке в соответствии с
настоящим Положением.
Предоставление жилых помещений этим гражданам по договорам
социального найма производится в общем порядке и с учетом имеющегося у
них жилья, занимаемого как по месту регистрации, так и принадлежащего
им на праве собственности.
Проверка данных о наличии у граждан жилой площади, а также о
сделках по ее отчуждению при предоставлении жилья является
обязательной для органов, осуществляющих учет граждан и предоставление
им жилой площади.
Рекомендации
Общая норма о праве каждого на жилище (ст. 40 Конституции РФ)
нашла свое продолжение в настоящем Положении в виде правила о том, что
правовые основания, лежащие в праве граждан пользоваться жилым
помещением (социальный или коммерческий наем, членство в ЖСК, право
собственности на жилье), не влияют на признание граждан нуждающимися в
улучшении жилищных условий. Граждане принимаются на учет по улучшению
жилищных условий в общем порядке (см. п. 12 Положения).
Всем гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных
условий и поставленным на соответствующий учет, может быть
предоставлено социальное жилье с учетом жилья, занимаемого данными
гражданами. При постановке на учет размер имеющегося жилья также
принимается во внимание (см. п. 17 Положения). При этом изменение у
граждан жилищных условий может повлечь перевод очередника из одного
списка на получение жилья в другой (о списках очередников см. п. 23
Положения). Категория учета меняется с момента получения льготы, за
исключением подтверждения права на льготу, возникшую ранее.
10. Жилые помещения в коммунальных квартирах предоставляются
гражданам в порядке, установленном настоящим Положением и иными
нормативными правовыми актами города Москвы.
Рекомендации
Жилищное законодательство устанавливает, что жилые помещения
предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры на семью (см.
п. 7 Положения). Однако, как следует из пункта 10, не исключается
предоставление изолированной комнаты (комнат) в квартире по отдельному
договору. Определение коммунальной квартиры дано в п. 1 ст. 18 Закона
города Москвы "Основы жилищной политики в городе Москве". Таковым
считается жилое помещение, состоящее из двух или более комнат,
занимаемых несколькими гражданами как по отдельным договорам найма,
так и принадлежащих им на праве частной собственности.
Перечень граждан, имеющих преимущественное право на
предоставление жилого помещения в коммунальной квартире, а также
порядок предоставления такого жилого помещения установлены в п. 36-40
Положения. Такие же по содержанию правила установлены в ст. 18 Закона
города Москвы "Основы жилищной политики в городе Москве".
Следует обратить внимание на то, что ни Положение, ни названный
Закон не предусматривают возможности передачи жилого помещения в
аренду, о чем говорится в ч. 2 ст. 16 Закона РФ "Об основах
федеральной жилищной политики". Положение, основываясь на ч. 2 ст. 671
ГК РФ, скорректировало это положение, и в соответствующих пунктах
Положения речь идет о коммерческом найме.
Смежные комнаты, самовольно превращенные в изолированные,
юридически признаются смежными. Поэтому при их освобождении они
подлежат передаче проживающим в этой квартире гражданам, как ранее и
было предусмотрено ч. 1 ст. 46 ЖК.
При решении вопроса о заселении освободившейся изолированной
комнаты учитывается право гражданина на дополнительную площадь (см. п.
3 Положения).
11. Лица, виновные в нарушении порядка постановки на учет
граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, снятия с учета,
предоставления и приобретения жилых помещений, несут ответственность в
соответствии с действующим законодательством.
Рекомендации
1. Содержание данного пункта в основном имеет отношение к
должностным лицам. Отсылочный характер этой нормы предполагает
применение в первую очередь Кодекса РСФСР об административных
правонарушениях, в статье 141 которого сказано следующее:
"Нарушение должностными лицами порядка постановки на учет
граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и
предоставления гражданам жилых помещений, несоблюдение установленных
сроков заселения жилых домов и жилых помещений - влечет наложение
штрафа в размере до ста рублей".
2. Механизм и процедура защиты нарушенных прав граждан
урегулированы Законом РФ от 27.04.93 "Об обжаловании в суд действий и
решений, нарушающих права и свободы граждан".
II. Условия признания граждан нуждающимися в улучшении
жилищных условий и постановки их на учет для предоставления
жилья из государственного и муниципального жилищных фондов
12. Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане
и члены их семей, постоянно проживающие на законных основаниях (с
соблюдением правил регистрации) в городе Москве не менее 10 лет и:
а) занимающие жилые помещения менее установленной нормы жилья на
одного человека, при которой осуществляется постановка на учет. Нормой
постановки на учет является размер площади, приходящейся на каждого
постоянно проживающего и зарегистрированного в жилом помещении члена
семьи, в том числе с учетом отсутствующих в связи с призывом в
Вооруженные Силы, командированных на работу за границу, выехавших на
учебу в другие населенные пункты и иных лиц, за которыми сохраняется
право на жилую площадь на период их временного отсутствия,
составляющий менее 10 кв. метров общей площади для отдельных квартир и
15 кв. метров общей площади для коммунальных квартир и квартир,
расположенных в домах гостиничного типа, который дает право постановки
на учет по улучшению жилищных условий путем получения жилья по
договору социального или коммерческого найма либо приобретения его в
собственность с использованием льгот, установленных законодательством
Российской Федерации и города Москвы;
б) проживающие в коммунальных квартирах, занятых несколькими
семьями, если в составе хотя бы одной семьи имеются больные,
страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний,
перечень которых утверждается постановлением Правительства Российской
Федерации, при которых совместное проживание с ними (по заключению
органов здравоохранения) в одной квартире невозможно.
Те же лица, проживающие в отдельных квартирах, подлежат
постановке на учет при условии, что на каждого члена семьи приходится
менее 15 кв. метров общей площади;
в) проживающие в смежных, неизолированных комнатах, а также в
однокомнатных квартирах по две и более семьи, в том числе семьи,
которые состоят из родителей и постоянно проживающих с ними и
зарегистрированных по месту жительства совершеннолетних детей, при
условии, что на каждого проживающего приходится менее 15 кв. метров
общей площади;
г) проживающие в жилых помещениях, признанных в установленном
порядке непригодными для постоянного проживания, независимо от
размеров занимаемого жилого помещения;
д) проживающие в общежитиях, за исключением сезонных рабочих,
лиц, работающих по срочному трудовому договору (контракту), а также
граждан, проживающих в городе Москве в период обучения.
Рекомендации
Одним из основных элементов установления порядка и условий
предоставления жилой площади гражданам по договорам найма является
перечисление оснований признания граждан нуждающимися в улучшении
жилищных условий.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются категории
граждан, указанные в законодательстве, при наличии определенных
условий:
- во-первых, п. 2 ст. 14 Закона города Москвы "Основы жилищной
политики в городе Москве" устанавливает, что при постановке на учет
учитывается 10-летний срок регистрации по месту жительства (постоянной
прописки) в городе Москве.
Возможно установление иного срока по отдельным категориям граждан
не только нормативными правовыми актами города, но и Российской
Федерации.
Временная прописка при постановке на учет не учитывается, даже в
том случае, если гражданин был зарегистрирован как постоянно, так и
временно по одному месту жительства.
Срок регистрации по месту жительства (постоянной прописки) 10 лет
распространяется только на заявителя, остальные члены семьи подлежат
постановке на учет без учета срока проживания на общих основаниях.
Однако при образовании в составе семьи новой семьи, желающей и
подлежащей в соответствии с п. 12 Положения постановке на учет как
отдельная семья, принятие и постановка на учет производится при
наличии у нового заявителя 10-летнего срока регистрации по месту
жительства (постоянной прописки);
- во-вторых, подп. "а" п. 12 Положения, так же как и подп. 1) ч.
1 ст. 29 ЖК РСФСР, признает нуждающимися в улучшении жилищных условий
граждан, обеспеченных площадью менее установленного размера.
Размер общей площади, приходящейся на каждого проживающего в
отдельных квартирах по одному договору найма, рассчитывается путем
деления общей площади квартиры на количество зарегистрированных по
месту жительства (постоянно прописанных) в этой квартире граждан.
Размер общей площади, приходящейся на каждого проживающего в
квартире коммунального заселения, определяется следующим образом:
а) общая площадь квартиры делится на жилую площадь. Полученный
результат является коэффициентом соотношения общей площади к жилой
данной квартиры;
б) жилая площадь, занимаемая каждым нанимателем (собственником),
делится на количество членов его семьи;
в) полученный результат умножается на коэффициент соотношения
общей площади к жилой ( подп. "а" настоящего пункта). Это и есть
размер общей площади, приходящейся на каждого члена семьи,
проживающего в данном жилом помещении.
Пример. В квартире коммунального заселения общей площадью 62 кв.
м (2 комнаты - 10 и 20 кв. м) проживает 2 семьи. Первая семья из 2
человек занимает комнату 10 кв. м. Вторая семья из трех человек
занимает комнату 20 кв. м.
Общая площадь квартиры (62 кв. м) делится на жилую (30 кв. м), в
результате чего получаем коэффициент соотношения, равный 2,0 (62 : 30
= 2,08).
Жилая площадь каждой комнаты делится на количество проживающих в
ней:
10 : 2 = 5 кв. м; 20 : 3 = 6,6 кв. м.
Размер жилой площади, приходящейся на одного человека в каждой из
проживающих в квартире семей, умножается на коэффициент соотношения.
Полученные результаты и будут размером общей площади, приходящейся на
каждого проживающего:
для первой семьи: 5 х 2,0 = 10 кв. м;
для второй семьи: 6,6 х 2,0 = 13,2 кв. м.
Граждане, проживающие в домах коридорной системы, подлежат
постановке на учет без учета занимаемой ими жилой площади. Повторное
использование освобождающихся жилых помещений в домах такого типа
допускается только для целей временного характера (временное отселение
жителей из непригодных к проживанию жилых помещений на время
проведения ремонта, в аварийных ситуациях и т.д.) с предварительным
переводом таких помещений в переселенческий (маневренный) жилищный
фонд.
Подп. "б" п. 12 Положения соответствует подп. 3) ч. 1 ст. 29 ЖК
РСФСР. При постановке на учет граждан, страдающих некоторыми формами
тяжелых заболеваний, необходимо учитывать, что они обладают правом на
дополнительную площадь в соответствии с Законом "О социальной защите
инвалидов в Российской Федерации" (ч. З ст. 17), принятым
Государственной Думой РФ 20.07.95 N 181-ФЗ.
Право на дополнительную жилую площадь учитывается при постановке
на учет инвалидов, страдающих следующими заболеваниями:
1. Активные формы туберкулеза всех органов и систем.
2. Психические заболевания, требующие обязательного диспансерного
наблюдения.
3. Трахеостома, каловые, мочевые и влагалищные свищи, пожизненная
нефростома, стома мочевого пузыря, не коррегируемое хирургически
недержание мочи, противоестественный анус, пороки развития лица и
черепа с нарушением функций дыхания, жевания, глотания.
4. Множественные поражения кожи с обильным отделением.
5. Проказа.
6. ВИЧ - инфекция у детей.
7. Отсутствие конечностей или заболевания опорно - двигательной
системы, в том числе наследственного генеза, со стойким нарушением
функции нижних конечностей, требующие применения инвалидных кресел -
колясок.
8. Органические заболевания центральной нервной системы со
стойким нарушением функции нижних конечностей, требующие применения
инвалидных кресел - колясок, и (или) с нарушением функции тазовых
органов.
9. Состояние после трансплантации внутренних органов и костного
мозга.
10. Тяжелые органические поражения почек, осложненные почечной
недостаточностью II-III степени.
Если в составе семьи имеется два и более инвалидов, то постановка
на учет осуществляется с учетом этого права для каждого инвалида
(например, в составе семьи имеется два инвалида; следовательно, семья
подлежит постановке на учет с учетом суммарного размера дополнительных
площадей). Размер дополнительной жилой площади умножается на
коэффициент 1,5.
Остальные категории граждан, имеющие право на дополнительную
жилую площадь, подлежат постановке без учета права на дополнительную
жилую площадь.
Подп. "в" п. 12 Положения воспроизводит подп. 4) ч. 1 ст. 29 ЖК
РСФСР, признавая нуждающимися в улучшении жилищных условий граждан,
проживающих в смежных, неизолированных комнатах. Однако необходимо
учитывать, что режим смежных, неизолированных комнат распространяется
не только на квартиры коммунального заселения, но и на все случаи
проживания граждан в отдельных 2-комнатных квартирах.
Положение определило состав семьи при постановке на учет: в
отличие от ЖК, не позволявшего принимать на учет семьи, имеющие
родственные отношения, Положение допускает такой вариант.
Рекомендуется считать разными семьями при постановке на учет и
предоставлении жилья граждан, проживающих по одному договору найма и
не имеющих родственных отношений (бывшие супруги, теща - зять,
свекровь - невестка и т.д.), а также совершеннолетних граждан,
проживающих по одному договору найма, состоящих в родственных
отношениях (брат - сестра, мать - сын и т.д.), если хотя бы один из
членов семьи имеет другую семью либо детей, вне зависимости, проживает
она на данной площади или нет.
На разные семьи оформляются отдельные учетные дела. При выделении
новой семьи из состава старой год постановки на учет новой семьи
исчисляется с момента ее обращения в жилищные органы.
Подп. "г" п. 12 Положения воспроизводит подп. 2) п. 1 ст. 29 ЖК
РСФСР.
Проживание в жилом помещении, не отвечающем установленным
санитарным и техническим требованиям, не признается Положением
достаточным основанием для приема на учет. Неудачная формулировка ЖК,
не упоминавшая об имевшей место практике выдачи заключений о
пригодности помещений для жилья, в Положении скорректирована. Порядок
и условия признания жилья аварийным установлены постановлением
Правительства Москвы от 26.08.97 N 643 "О порядке признания жилых
помещений (домов) аварийными в г. Москве". Отсутствие документов о
признании жилого помещения размером менее 9 кв. метров непригодным для
проживания не должно являться основанием для отказа гражданам в
постановке на учет, так как непригодность такого помещения для
проживания установлена СНИПами.
Не претерпело существенных изменений такое основание постановки
на учет, как проживание в общежитиях (ср.: подп. "д" п. 12 Положения и
подп. 5) ч. 1 ст. 29 ЖК).
13. Реабилитированные и члены их семей, утратившие право на
занимаемое жилое помещение в связи с репрессиями, признаются
нуждающимися в улучшении жилищных условий на основании свидетельства,
удостоверения и вкладыша в пенсионное удостоверение, выдаваемых
муниципальными управлениями по социальной защите населения города
Москвы на основании решений комиссий по делам необоснованно
репрессированных при этих муниципальных управлениях и дающих право
пользования установленными законодательством льготами.
Рекомендации
Перечень лиц, относимых Законом РФ от 18.10.91 "О реабилитации
жертв политических репрессий" к реабилитированным лицам, приведен в
ст. 3, 5 данного Закона. Признание гражданина реабилитированным влечет
восстановление утраченных в связи с репрессией социально -
политических и гражданских прав (ст. 12 Закона).
Право проживать в том населенном пункте, где он проживал до
применения к нему репрессии, входит в число восстанавливаемых прав
(ст. 13 Закона). Это право по Закону распространяется также на членов
его семьи и других родственников, проживавших совместно с
репрессированными до применения к ним репрессий, а также на детей,
родившихся в местах лишения свободы.
Следует учитывать, что признание детей, находившихся вместе с
родителями в местах лишения свободы, не пострадавшими от политических
репрессий не соответствует Конституции. Поэтому в соответствии с
постановлением Конституционного Суда РФ от 23.05.95 N 6-П и
Федеральным законом от 04.11.95 N 166-ФЗ на них следует распространять
те же положения, что и на репрессированных лиц.
Реабилитированные граждане, утратившие жилые помещения в городе
Москве и проживающие в других городах Российской Федерации, подлежат
постановке на учет без учета занимаемой жилой площади и срока
проживания до репрессий в городе Москве (см. ч. З п. 15 Положения).
Граждане, репрессированные и в настоящее время проживающие в г.
Москве, Московской области, подлежат постановке на учет при условии
признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий и
обеспечиваются по социальной норме в пределах административно -
территориальных границ города Москвы.
Предоставление жилых помещений по договору социального найма
реабилитированным производится в случае отчуждения занимаемых жилых
помещений по гражданско - правовым сделкам администрации города,
района, где они ранее проживали, и документального подтверждения
отчуждения.
Если в составе семьи, стоящей на очереди, появится
реабилитированный, избравший своим местом жительства г. Москву и
прописавшийся к родственникам, учетное дело в таком случае переводится
на категорию "реабилитированные", а предоставление жилого помещения
осуществляется в соответствии с изложенным выше.
Реабилитированные, избравшие местом жительства г. Москву, но не
имевшие ранее жилой площади в г. Москве и не проживающие у своих
родственников в г. Москве, не подлежат постановке на учет. Также не
подлежат постановке на учет реабилитированные, прибывшие по обмену
либо купившие жилое помещение в г. Москве.
При этом в случае возвращения указанных граждан в Москву (на
прежнее место жительства) они имеют право на первоочередное получение
жилья (см. четвертый дефис подп. "б" п. 31 Положения).
14. Граждане, прожившие в городе Москве не менее 40 лет и имеющие
трудовой стаж на предприятиях и в учреждениях города Москвы не менее
25 лет для мужчин и 20 лет для женщин, подлежат постановке на учет из
коммунальных квартир независимо от размеров занимаемой площади при
условии проживания в условиях коммунального заселения не менее
последних 10 лет.
К этой же категории относятся нетрудоспособные по заболеванию
граждане, а также инвалиды I и II группы независимо от трудового стажа
при условии проживания в условиях коммунального заселения не менее
последних 5 лет.
Граждане, указанные в пп. 12, 13, 14, имеющие доход более
установленного настоящим Положением размера на каждого члена семьи,
подлежат включению в списки на получение жилой площади по договору
коммерческого найма или приобретения его в собственность.
Рекомендации
1. Отдельно от всех остальных категорий граждан, подлежащих
постановке на учет (п. 12), выделяются "коренные москвичи". Помимо
срока проживания в Москве и стажа работы в Москве, эти граждане к
моменту постановки на учет должны еще проживать в квартирах
коммунального заселения (понятие коммунальной квартиры приведено в п.
1 ст. 18 Закона города Москвы "Основы жилищной политики в городе
Москве"), однако без учета норм.
Постановка на учет по данному основанию по своей сути есть
исключение из общих положений (п. 12). Под действие этого "льготного"
режима могут быть отнесены и другие категории граждан (см., например,
ч. 2 п. 14 Положения). Данная норма является гарантией города по
улучшению жилищных условий его коренным жителям.
2. По своему содержанию ч. З п. 14 тяготеет к статусу отдельного
пункта, нежели одной из частей п. 14. Обеспеченность жильем менее
установленной в п. 12 нормы является основанием для постановки на учет
нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В то же время постановка на учет не означает автоматическое
предоставление бесплатного жилья. В развитие конституционной нормы (п.
3 ст. 40) Положение закрепляет, что по договору социального найма
жилье предоставляется лишь малоимущим гражданам. Критерий определения
материального достатка гражданина установлен в п. 30 Положения.
Поэтому все те граждане, уровень дохода которых выше данного
требования, включаются в списки на получение жилой площади по договору
коммерческого найма или приобретения жилья в собственность.
15. Граждане, принятые и состоящие на учете по улучшению жилищных
условий по правилам, действовавшим до введения в действие настоящего
Положения, сохраняют свою очередность и право получения жилой площади
по договору социального найма.
Гражданам, указанным в настоящем пункте, а также принятым на учет
для получения жилой площади по договору социального найма в
соответствии с настоящим Положением, предоставляется приоритетное
право на улучшение жилищных условий путем предоставления жилья по
договору коммерческого найма или приобретения жилья в собственность с
использованием установленных действующим законодательством льгот, в
зависимости от года постановки на учет по улучшению жилищных условий.
Учет граждан, признанных жертвами политических репрессий, и
проживавших с ними членов семьи, утративших жилую площадь в Москве в
результате репрессий и пожелавших вернуться в Москву на постоянное
место жительства, а также лиц, утративших право пользования жилыми
помещениями вследствие незаконного осуждения, при невозможности
возврата ранее занимаемого ими помещения (дом снесен или
переоборудован в нежилой после капитального ремонта, ранее занимаемое
помещение заселено в установленном порядке органами исполнительной
власти) осуществляется жилищными органами районов города, где жилое
помещение было утрачено.
Рекомендации
1. Преемственность нового и старого порядка учета граждан,
нуждающихся в улучшении жилищных условий, проявляется в первую очередь
в сохранении за принятыми на учет по старым правилам гражданами без
учета дохода права на получение жилых помещений по договору
социального найма (см. также п. 4 ст. 14 Закона города Москвы "Основы
жилищной политики в городе Москве").
2. Учитывая большое количество очередников на социальное жилье,
предусмотрена возможность предоставления жилья по коммерческому найму
или приобретения жилья в собственность с учетом действующих льгот (см.
также п. 6 ст. 14 Закона города Москвы "Основы жилищной политики в
городе Москве").
Одна из льгот указана в п. 22 Положения - использование субсидий
(постановление Правительства Москвы от 20.09.94 N 795 "О
предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий,
безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья в г.
Москве").
3. В развитие п. 13 Положения ч. З п. 15 дает толкование права
реабилитированных граждан на возвращение на прежнее место жительства.
Учет таких граждан соответственно осуществляется жилищными органами
того района, где находилось жилое помещение репрессированного
гражданина.
III. Порядок постановки граждан на учет
по улучшению жилищных условий
16. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий,
осуществляется в территориальных жилищных органах по месту жительства.
Рекомендации
1. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий,
является одной из функций по управлению и распоряжению жилищным фондом
города.
Правом управлять и распоряжаться государственным и муниципальным
жилищными фондами от имени города, как собственника, наделен Комитет
муниципального жилья (см. п. 5).
Комитет муниципального жилья осуществляет: руководство
деятельностью его структурных подразделений - управлений
муниципального жилья административных округов; контроль за выполнением
управлениями муниципального жилья административных округов возложенных
на них функций; организует их работу и утверждает Положения об
управлениях административных округов (п. 2.11 Положения о Комитете
муниципального жилья (Мосжилкомитет), утвержденного распоряжением Мэра
Москвы от 14.10.96 N 388/1-РМ).
В функции Комитета муниципального жилья также входит управление
системой муниципальных жилищных органов в целях проведения единой
жилищной политики в городе (п. 2.10 указанного Положения).
2. В территориальных органах по уровням управления городским
хозяйством: город - административный округ - муниципальный округ
(район) для решения вопросов жилищной политики созданы территориальные
жилищные органы, которым делегированы соответствующие функции по
осуществлению учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий
(см. распоряжение председателя Комитета муниципального жилья от
24.01.97 N 10 "О преобразовании (реорганизации) структурных
подразделений Департамента муниципального жилья г. Москвы").
Учет граждан района, нуждающихся в улучшении жилищных условий,
ведется в муниципальных жилищных органах - подразделениях Комитета
муниципального жилья.
Определение и сводный учет нуждаемости в жилой площади жителей
административного округа, а также работников предприятий и
организаций, находящихся на его территории, осуществляют управления
муниципального жилья административного округа, которые являются
подразделениями Комитета муниципального жилья в административном
округе.
В административных округах и районах образуются общественные
жилищные комиссии в целях осуществления общественного контроля и
соблюдения гласности при учете граждан, нуждающихся в улучшении
жилищных условий, установления очередности на получение жилой площади
и ее распределения.
3. Местом жительства гражданина признается место, где гражданин
постоянно или преимущественно проживает (ст. 20 ГК РФ). В данном
пункте Положения под местом жительства гражданина следует понимать
место, по которому он зарегистрирован по месту жительства с
соблюдением правил регистрации, установленных действующим
законодательством.
17. Для рассмотрения вопроса о принятии на учет гражданином
подается заявление с приложением документов, необходимых для решения
данного вопроса, перечень которых утверждается Правительством Москвы.
В случае наличия у граждан и членов их семей нескольких квартир
или комнат, занимаемых по договорам социального (коммерческого) найма
или на праве собственности, расчет площади при постановке на учет
производится исходя из суммарного размера всех занимаемых и
принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Территориальные жилищные органы обязаны обеспечить свободный
доступ к информации о состоянии очереди по всем категориям нуждающихся
в предоставлении жилых помещений.
Рекомендации
1. При наличии указанных выше условий и объективных показателей
нуждаемости в улучшении жилищных условий (см. пп. 12, 13, 14, 15)
граждане вправе обращаться с заявлениями о постановке их и членов их
семей на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, чтобы получить
благоустроенное жилое помещение в порядке очередности.
Таким образом, кроме наличия условий и объективных показателей
нуждаемости для постановки на учет необходимо волеизъявление лица,
обращающегося в территориальный жилищный орган.
2. При решении вопроса нуждаемости гражданина в улучшении
жилищных условий кроме заявления гражданина о постановке на учет
необходимо представлять следующие документы:
- выписку из домовой книги;
- копию финансового лицевого счета;
- справку о проверке жилищных условий, в том числе сведения о
доходах;
- справку с места работы (пенсионное удостоверение);
- копию свидетельства о рождении ребенка;
- подлинные документы, подтверждающие наличие льгот.
Приведенный список не является исчерпывающим, поскольку реально
на практике может возникнуть необходимость в каких-либо дополнительных
сведениях о жилищных условиях гражданина, составе семьи, льготах,
судебных решениях и т.п.
При постановке на учет, равно как и при предоставлении жилья, в
отношении семей, на чью площадь были зарегистрированы по месту
жительства родственники из других регионов Российской Федерации, стран
СНГ, начиная с 1992 года, гражданам необходимо представлять документы
с прошлого места жительства на предмет наличия жилой площади на праве
собственности. В случае ее наличия или сделок по ее отчуждению
постановка на учет и предоставление жилья осуществляются согласно
Положению.
3. На учет ставятся все члены семьи, проживающие в жилом
помещении, вне зависимости от того, кем подано заявление о постановке
на учет. Последующее предоставление жилья осуществляется с учетом
оставляемой за членами семьи жилой площади, приобретенной либо
полученной по гражданско - правовым сделкам в собственность, а также с
учетом отчуждения имевшегося в собственности жилья.
Если семья, подлежащая постановке на учет, состоит из нескольких
семей, то семьи должны быть приняты на учет отдельно друг от друга по
той категории, под которую они подпадают.
Все действия жилищных органов, связанные с постановкой на учет и
предоставлением жилых помещений по договорам социального найма,
осуществляются бесплатно.
4. При последующей регистрации по месту жительства граждан на
жилую площадь родственников, состоящих на учете на общих основаниях, в
учетное дело дополнительно включаются вновь зарегистрированные. Время
их проживания в Москве при постановке на учет не учитывается. Однако
предоставление жилой площади осуществляется с учетом занимаемой ранее
жилой площади как в Москве, так и в других регионах.
При этом предоставление жилого помещения по договору социального
найма осуществляется в случае отчуждения (передачи) жилого помещения
администрации района, города, где они проживали ранее, и
документального подтверждения факта отчуждения (передачи).
При последующей регистрации по месту жительства граждан на жилую
площадь родственников, состоящих на учете на льготных основаниях, в
учетное дело дополнительно включаются вновь зарегистрированные с
учетом 10-летнего проживания в Москве.
При отсутствии 10-летнего срока проживания в Москве у вновь
зарегистрированных жилая площадь предоставляется гражданам, включенным
в льготную категорию, по социальным нормам либо в дополнение к
имеющейся со снятием с учета.
При постановке на учет бывшего члена семьи все остальные члены
семьи ставятся на учет в зависимости от размера занимаемой площади.
5. Появление принципа в российском праве, по которому
собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не
ограничивается по количеству, размерам и стоимости, а также расширение
института собственности в жилищной сфере повлекло за собой
определенные трудности в выявлении факта действительной нуждаемости
граждан в улучшении жилищных условий, что обусловило включение нормы,
содержащейся в части второй данного пункта, которая означает, что
расчет имеющейся у граждан жилой площади производится с учетом наличия
у кого-либо из членов семьи очередника (проживающего с ним) жилой
площади на праве собственности, которая подлежит зачету при постановке
на учет и предоставлении жилья.
Если один из членов семьи зарегистрирован на иной жилой площади,
занимаемой по договору найма или субаренды, постановке на учет
подлежит только та часть семьи, которая проживает (с соблюдением
правил регистрации) на жилой площади, не соответствующей социальным
нормам. Исключение составляют семьи, в которых оба супруга проживают в
общежитиях.
18. Очередность принятых на учет по месту жительства граждан
устанавливается распоряжением префекта административного округа на
основании заключения общественной жилищной комиссии административного
округа и ведется в муниципальных жилищных органах по годам постановки
на учет.
Рекомендации
В целях сохранения существующего порядка постановки на учет и
предоставления жилых помещений, контроля за их заселением после
введения в действие Положения принятие заключения о постановке на учет
и предоставлении жилого помещения производится на заседании
общественной жилищной комиссии административного округа (района) с
последующим выпуском распоряжения префекта административного округа,
главы районной Управы (подп. 3.1.47, 3.1.48 Положения об
административном округе, утвержденного распоряжением Мэра Москвы от
17.03.97 N 220-РМ, подп. 9 ч. 2 ст. 2, пп. 38-40 ст. 14 Закона города
Москвы от 11.09.96 "О районной Управе в городе Москве"). Вопросы
постановки граждан на учет могут решаться на общественных жилищных
комиссиях районов при передаче им соответствующих полномочий
префектами административных округов.
19. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и
предоставлении жилья по договору социального найма по месту работы на
предприятиях и учреждениях, созданных на базе государственной и
муниципальной собственности и финансируемых за счет бюджетных средств,
которым выделяется жилая площадь из государственного и муниципального
жилищных фондов, осуществляется по совместному решению администрации и
профсоюзного комитета (профсоюзных комитетов), действующего на
предприятиях и в учреждениях, на основании коллективного договора.
Совместное решение администрации и профсоюзного комитета о
постановке на учет и предоставлении жилой площади утверждается
распоряжением префекта административного округа.
В соответствии с Законом РФ от 11.03.92 "О коллективных договорах
и соглашениях" коллективным договором могут предусматриваться
дополнительные льготы, в частности и по улучшению жилищных условий.
Однако постановка на учет и предоставление жилых помещений сотрудникам
организаций из муниципального жилищного фонда осуществляется в
соответствии с общими нормами действующего законодательства и
постановления Правительства Москвы о реализации жилой площади
(постановление Правительства Москвы от 01.04.97 N 227 "Об итогах
распределения муниципального жилья в 1996 году и плане реализации
жилой площади в 1997 году").
Совместное решение администрации и профсоюзного комитета,
предусматривающее иные нормы предоставления жилых помещений, должны
утверждаться распоряжением префекта в соответствии с п. 19 Положения
либо соглашением сторон. Однако необходимо учитывать, что постановка и
обеспечение жилыми помещениями по льготным нормам возможны только при
наличии финансирования строительства жилья организацией. Соглашение
может быть оформлено в виде дополнения к коллективному договору и
распоряжению префекта о постановке на учет очередников организации.
Таким образом, при постановке на учет сотрудников предприятий с
превышением нормы необходимо запрашивать заверенную копию
коллективного договора либо заверенную выписку (в необходимых случаях
заверенную копию трудового соглашения либо контракта), согласованную в
вышеуказанном порядке.
20. Постановка на учет и предоставление жилой площади в
организациях и на предприятиях, созданных на базе иных форм
собственности, не относящихся к государственной или муниципальной,
осуществляется на основании заключаемых трудовых, коллективных или
иных соглашений работников с администрацией этих организаций и
предприятий под контролем профессиональных союзов (объединений).
По соглашению трудовых коллективов, профсоюзных органов и
администрации этих предприятий и организаций допускается осуществление
контроля и утверждение решений о постановке на учет и предоставлении
жилой площади со стороны органов исполнительной власти города Москвы.
Рекомендации
При постановке на учет и предоставлении жилья очередникам по
месту работы допускается увеличение норм постановки на учет и
предоставления жилья при условии, что это указано в трудовом контракте
или коллективном договоре, заключаемом трудовым коллективом с
администрацией под контролем профсоюзных органов, и предприятие
(организация) финансируется не из бюджетных средств. Для бюджетных
предприятий (организаций) вышеуказанный порядок применяется только в
случае, если предоставляемая площадь оплачивалась за счет средств
предприятия либо оно принимало долевое участие в строительстве (см. п.
19).
21. Заявления граждан об улучшении жилищных условий и прилагаемые
документы, в том числе подтверждающие наличие установленных жилищным
законодательством льгот, сведения о доходах, должны быть рассмотрены
общественной жилищной комиссией при префекте административного округа.
В результате рассмотрения заявлений граждан комиссия должна
рекомендовать способ улучшения жилищных условий (социальный наем,
коммерческий наем, приобретение жилья в собственность с учетом
соответствующих льгот).
Рекомендации
Инициирование рассмотрения жилищной комиссией вопроса о способе
улучшения жилищных условий начинается с заявления гражданина. Вместе с
заявлением подаются документы, свидетельствующие о наличии у
гражданина права получить социальное жилье (п. 30 Положения).
Предоставление сведений об имеющейся в собственности жилой площади и
сделках с ней при постановке на учет носит заявительный характер,
который выражается в виде заявления гражданина, подписанного всеми
совершеннолетними членами семьи и заверенного печатью РЭУ (ГРЭП и
т.п.).
При наличии сомнений о соответствии условиям предоставления жилья
указанных в заявлении сведений жилищные органы административного
округа (района) вправе сделать запрос в органы регистрации о наличии
либо отсутствии на праве собственности заявителя и членов его семьи
жилой площади и сделок по ее отчуждению.
22. В случае принятия комиссией заключения о невозможности
улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой
площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать
вариант улучшения жилищных условий путем получения жилого помещения по
договору коммерческого найма или приобретения его в собственность, в
том числе с использованием субсидий и иных льгот, установленных
действующим законодательством.
При ухудшении гражданами жилищных условий (путем обмена, мены,
раздела жилой площади, отчуждения имеющегося в собственности жилья), в
результате чего на каждого проживающего стало приходиться менее нормы,
установленной п. 12, подп. а) настоящего Положения, они подлежат
постановке на учет для получения жилья по договору социального найма
по истечении 5 лет после ухудшения жилищных условий.
Рекомендации
1. Изучив документы, поданные заявителем, на соответствие
условиям предоставления жилья по договору социального найма, указанным
в пп. 12, 17, 30 Положения, комиссия выносит соответствующее решение.
Отказ в предоставлении гражданину социального жилья не означает
принципиальную невозможность удовлетворения гражданином своих жилищных
потребностей (см. п. 9 Положения). Однако выбор способов улучшения
жилищных условий ограничивается указанными в п. 22 Положения
возможностями.
2. Перечисленные в ч. 2 п. 22 Положения способы ухудшения
жилищных условий свидетельствуют о желании гражданина с помощью одного
из таких способов получить социальное жилье. Для предотвращения этого
устанавливается 5-летний срок, по истечении которого разрешается
постановка на учет. При этом не является ухудшением жилищных условий
регистрация по месту жительства супругов, детей и престарелых
родителей и иных родственников при условии, если по месту предыдущего
проживания они не имели жилой площади на праве собственности, либо
имели жилую площадь на праве собственности, но размер доли был менее
социальной нормы - 18 кв. м, либо проживали по договору найма, но были
не обеспечены по социальной норме. И напротив, если вновь
зарегистрированные были обеспечены по социальной норме, то их
регистрация по месту жительства на данную жилую площадь считается
ухудшением жилищных условий.
23. После рассмотрения и утверждения префектом заключения
общественной жилищной комиссии административного округа формируется:
а) список граждан, которым жилые помещения предоставляются по
договорам социального найма;
б) список граждан, которым жилые помещения предоставляются по
договорам коммерческого найма;
в) список граждан, имеющих право на предоставление жилых
помещений на основании договора социального найма и желающих
приобрести в собственность жилые помещения на льготных условиях,
предусмотренных действующим законодательством.
Рекомендации
Указанные в данном пункте списки формируются в зависимости от
условий признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и
постановки их на учет для предоставления жилья из государственного и
муниципального жилищных фондов, установленных разделом II настоящего
Положения, а также в зависимости от способов улучшения жилищных
условий, установленных п. 1 настоящего Положения.
При этом при переводе очередника из одного списка на получение
жилья в другой год постановки на учет сохраняется. Если бывшие
очередники ЖСК подпадают под нормы постановки на учет по договору
социального найма, они включаются в очередь на социальное жилье без
сохранения года постановки на учет и имеют право на субсидию.
При переводе очередника на льготную категорию (инвалид I группы,
реабилитированный, ...) год постановки на учет исчисляется с момента
возникновения права на льготу, за исключением, когда право на льготу
возникло ранее постановки на учет либо обращения о переводе на
льготную очередь.
24. Граждане должны быть письменно уведомлены о принятом решении
в месячный срок со дня подачи заявления, а в случае постановки на учет
- с указанием способа улучшения жилищных условий.
Рекомендации
1. Срок, установленный в данном пункте, означает, что течение его
начинается на следующий рабочий день после календарной даты подачи
заявления и истекает в соответствующее число следующего месяца.
Возможны случаи, когда месяц, на который падает окончание срока, не
имеет соответствующего числа. Тогда действует правило, в силу которого
срок признается истекшим в последний день этого месяца.
Например, в марте 31 день, а в апреле 30 дней, месячный срок,
начатый 31 марта, завершится 30 апреля.
В последний день срок истекает в час окончания рабочего дня в
территориальном жилищном органе.
Когда уведомление отправляется по почте, то оно (уведомление)
считается отправленным в срок, если сдано в организацию связи (на
почту) до 24 часов последнего дня срока (ст.ст. 190-194 ГК РФ).
2. Письменная форма уведомления означает, что заявителю должна
быть передана копия решения, утвержденного префектом административного
округа.
Решение об отказе заявителю в постановке на учет должно быть
мотивировано, то есть указаны причины отказа.
При положительном решении вопроса о постановке заявителя на учет
с указанием способа улучшения жилищных условий должны быть указаны и
основания выбора того или иного способа улучшения жилищных условий.
25. Право состоять на учете сохраняется за гражданином до
получения или приобретения жилого помещения, за исключением случаев,
предусмотренных в п. 26 настоящего Положения.
Рекомендации
Настоящий пункт исходит из предпосылки: снятие с учета носит
характер исключительный, а принятый на учет сохраняет право состоять
на учете впредь до получения или приобретения жилого помещения.
Улучшение жилищных условий, естественно, служит основанием
исключения из числа очередников, если в результате отпали основания
для пребывания на учете. В данном случае критерием служит не учетная
норма, применяемая при постановке на учет, не превышение учетной
нормы, а превышение обязательного минимума предоставляемой жилой
площади на одного человека. Так, в соответствии с настоящим Положением
учетная норма составляет: для отдельных квартир - 10 кв. м общей
площади на одного человека, для коммунальных квартир и квартир,
расположенных в домах гостиничного типа, - 15 кв. м общей площади на
одного человека, а обязательный минимум предоставляемой площади на
одного человека по договору социального найма равен 18 кв. м.
Предоставляемый минимум по договору коммерческого найма или
приобретения жилья в собственность отсутствует (подробнее см. пп. 2 и
12).
Естественным основанием снятия с учета, не указанным в настоящем
Положении, является смерть гражданина, состоящего на учете, если он
проживает один, так как прекращаются его права (ст. 17 ГК РФ).
Право членов семьи состоять на учете в связи со смертью лица,
принятого на учет, или смертью одного из членов семьи рассматривается
также с использованием критериев учетной нормы и минимума
предоставления жилья.
Не могут быть сняты с учета граждане, несвоевременно
представившие необходимые для перерегистрации документы, так как
данное основание не входит в перечень, указанный в п. 26, который
является исчерпывающим.
26. Граждане снимаются с учета:
- по личному заявлению граждан, состоящих на учете по улучшению
жилищных условий, которое подается в письменном виде по месту учета;
- в случае:
а) выезда в другую местность на постоянное место жительства;
б) получения в установленном законом порядке субсидий, кредитов
или иных видов государственной помощи на строительство или
приобретение жилых помещений;
в) выявления сведений, не соответствующих указанным в заявлении и
представленных документах, послуживших основанием для принятия на
соответствующий учет;
г) погашения облигаций Московского жилищного облигационного займа
в форме квартиры.
В случае изменения жилищных условий, а также увеличения уровня
доходов на каждого члена семьи, в результате чего отпали основания для
постановки на учет по улучшению жилищных условий по договору
социального найма, по желанию гражданина он может быть переведен в
список на получение жилой площади по договору коммерческого найма или
на приобретение жилья в собственность.
Рекомендации
1. Настоящий пункт устанавливает ограниченный исчерпывающий
перечень оснований, по которым граждане снимаются с учета.
Поскольку при постановке на учет по улучшению жилищных условий
инициатива, как правило, исходит от гражданина, то по своему
усмотрению он вправе и отказаться от улучшения жилищных условий.
Введение данной нормы обусловлено случаями, когда граждане, хотя
и не обеспеченные жильем по социальным нормам, по каким-либо причинам
вынуждены отказаться от замены имеющегося жилья на предоставляемое.
Случаи, когда отпали основания нуждаемости в жилье и гражданин по
личному заявлению снимается с учета, вряд ли можно считать правилом,
скорее это исключение из правил.
2. При выезде в другую местность на постоянное место жительства,
как правило, очередники теряют право быть оставленными на учете,
поскольку утрачивается одно из условий реализации права на получение
жилого помещения - постоянное проживание в г. Москве. Исключения
составляют случаи выезда, когда площадь в месте постоянного жительства
сохраняется. Такие случаи устанавливаются федеральным жилищным
законодательством (пп. 1-7 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, постановление
Конституционного Суда РФ от 23.06.95 N 8-П "По делу о проверке
конституционности части I и пункта 8 части II статьи 60 Жилищного
кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда
Владимирской области и жалобами гр. Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина,
А.Н. Ващука).
3. Получение государственной помощи на строительство или
приобретение жилья, а также погашение облигаций Московского жилищного
облигационного займа в форме квартиры предполагают улучшение жилищных
условий по соответствующим социальным нормам и выше. В связи с чем
отпадает основание для пребывания на учете.
4. Сознательное нарушение правил постановки гражданина на учет
должно вести к снятию его с учета. Так оцениваются неправомерные
действия должностных лиц при принятии решения о постановке на учет,
дезинформация заинтересованных лиц о жилищной нуждаемости, послужившая
основанием для принятия их на учет.
5. Настоящие Правила, дифференцируя основания для постановки на
учет по улучшению жилищных условий относительно различных способов
улучшения, в случае изменения жилищных условий, а также увеличения
уровня доходов предоставляют гражданам альтернативное право выбора
улучшения жилищных условий: либо предоставление жилого помещения по
договору коммерческого найма, либо приобретение жилья с использованием
целевой государственной помощи - субсидии.
27. Не подлежат снятию с учета нуждающиеся в получении или
приобретении жилых помещений семьи, не обеспеченные жильем по
социальным нормам и имеющие доход на каждого члена семьи ниже уровня,
установленного Правительством Москвы, а также граждане, являющиеся
очередниками по улучшению жилищных условий и проживающие в
коммунальных квартирах.
Рекомендации
Настоящий пункт запрещает снятие с учета нуждающихся в получении
или приобретении жилых помещений семей, у которых не отпали основания
для улучшения жилищных условий, установленные настоящим Положением.
Данная норма выступает здесь как средство защиты от произвольного
незаконного принятия решения о снятии с учета граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий, должностными лицами, в компетенции которых
находится решение такого рода вопросов.
28. Ежегодно в установленные Правительством Москвы сроки
муниципальные жилищные органы проводят проверку данных учета граждан,
принятых на учет по улучшению жилищных условий. В случае изменения
оснований, при которых граждане были приняты на учет, они подлежат
переводу в списки на получение жилья в соответствии с изменившимися
условиями либо снятию с учета, если данные проверки отвечают
требованиям п. 26 настоящего Положения.
Рекомендации
Проверка данных учета граждан, принятых на учет по улучшению
жилищных условий, проводится с целью выявить наличие или изменение
оснований, при которых граждане были приняты на учет, и тем самым
скорректировать списки на получение жилья.
Проверки данных учета граждан обусловлены ежегодным утверждением
Правительством Москвы плана реализации жилья на текущий год.
29. Снятие с учета осуществляется органом, по решению которого
граждане были приняты на учет, с обязательным письменным уведомлением
их о принятом решении.
Решение о снятии с учета может быть обжаловано в установленном
законом порядке.
Рекомендации
1. Под органом, правомочным ставить и снимать с учета, в данном
пункте понимается территориальная принадлежность тому или иному
административному округу и его компетенция в решении данных вопросов.
2. Обжалование решения о снятии с учета в установленном законом
порядке означает, что гражданин, который посчитает, что при снятии его
с учета нарушены его права или он снят с учета незаконно, может по
общему правилу обжаловать это решение в административном порядке. В
этом случае гражданин обращается с заявлением в вышестоящий орган по
отношению к органу, принявшему такое решение. Если принятое решение
вышестоящего органа не удовлетворит заявителя, он вправе обратится в
суд.
Следует учесть, что в соответствии со ст. 46 Конституции РФ
каждому гарантируется судебная защита его прав и решения органов
государственной власти и должностных лиц могут быть обжалованы в суд
Страницы: 1 2 |