Страницы: 1 2
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА
ПОДРЯДНЫХ ТОРГОВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ПИСЬМО
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РФ
ПО ЖИЛИЩНОЙ И СТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ
28 мая 1998 г.
N АБ-20-214/12
(НЦПИ)
УТВЕРЖДЕНЫ
решением коллегии Госстроя РФ
(протокол N 22 от 24.12.97 г.)
Введены в действие с 01.06.98
письмом Государственного комитета
Российской Федерации по жилищной
и строительной политике
28.05.98 N АБ-20-214/12
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА
ПОДРЯДНЫХ ТОРГОВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Методические рекомендации по определению стоимости предмета
подрядных торгов в строительстве разработаны Межрегиональным центром
по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных
материалов Госстроя России под руководством Управления
совершенствования ценообразования и сметного нормирования в
строительстве Госстроя России при участии ЦНИИЭУС и Управления
стройпрограмм Госстроя России.
Рассмотрены и рекомендованы к применению Межведомственной
комиссией по подрядным торгам при Госстрое России (протокол от 27
марта 1998 г. N 10) и НТС по ценообразованию в строительстве Госстроя
России (протокол от 31 марта 1998 г. N 1)
Методические рекомендации предназначены для использования при
подготовке и проведении подрядных торгов на объектах, финансируемых из
бюджетных средств, и рекомендуются для применения на объектах,
финансируемых из других источников. Могут быть использованы всеми
субъектами инвестиционной деятельности, в том числе заказчиками
(инвесторами), организаторами торгов, тендерными комитетами всех
уровней, подрядными и субподрядными организациями, независимо от
правовых форм, форм собственности и др.
Предложения и замечания по содержанию Методических рекомендаций
просьба направлять по адресу: 117987, Москва, ГСП-1, ул. Строителей,
д. 8, корп. 2, Межрегиональный центр по ценообразованию в
строительстве и промышленности строительных материалов Госстроя
России.
Настоящие Методические рекомендации не могут быть полностью или
частично воспроизведены, тиражированы и распространены в качестве
официального издания без разрешения Госстроя России.
ВВЕДЕНИЕ
Подрядные торги получают все более широкое распространение при
осуществлении капитального строительства. В соответствии с
Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 августа 1993
г. N 812 "Об утверждении Основных положении порядка заключения и
исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на
строительство объектов для федеральных нужд в Российской Федерации"
распределение заказов на вновь начинаемое строительство производится
только на конкурсной основе, главным образом через проведение
подрядных торгов.
При наличии обоснований инвестиций (предпроектных проработок),
проектно - сметной или тендерной документации у заказчика
строительства (застройщика) не возникает трудностей в определении
стоимости предмета подрядных торгов. Он имеет определенные стоимостные
ориентиры по намечаемому им строительству (реконструкции, расширению,
техническому перевооружению, капитальному ремонту) объектов и может с
большой долей уверенности располагать имеющимися в его распоряжении
средствами.
При отсутствии соответствующей документации, на основе которой
возможно определение размера средств необходимых для инвестирования
того или иного объекта с определенными техническими параметрами, перед
заказчиком встает проблема определения стоимости строительства на
предварительном этапе.
Целью настоящих Методических рекомендаций является оказание
помощи заинтересованным организациям в определении предполагаемой
стоимости предмета подрядных торгов в строительстве, когда в их
распоряжении имеется предпроектная или проектно - сметная документация
и когда она отсутствует.
2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
2.1. Методические рекомендации по определению стоимости предмета
торгов и строительстве (далее - Методические рекомендации) разработаны
в соответствии с:
- Указом Президента Российской Федерации от 8 апреля 1997 г. N
305;
- Положением о подрядных торгах в Российской Федерации,
утвержденным Госкомимуществом и Госстроем России 13 апреля 1993 г. N
660-р/18-7;
- основными положениями порядка организации и проведения
подрядных торгов (конкурсов) на строительство объектов (выполнение
строительно - монтажных работ) для государственных нужд, утвержденными
Госстроем России 6 мая 1997 г. N БЕ-18-9 и согласованными Минэкономики
России 6 мая 1997 г. N АС-158;
- во исполнение решения коллегии Госстроя России (протокол N 22
от 24.12.97).
При разработке Методических рекомендаций за основу приняты
действующие в Российской Федерации нормативные документы в области
сметного ценообразования и нормирования, имеющаяся справочно -
информационная база укрупненных показателей стоимости строительства,
индексов цен и программные средства составления смет, а также
действующие нормативные документы в области организации и проведения
подрядных торгов по состоянию на 1 января 1998 года.
2.2. Настоящие Методические рекомендации предназначаются для
использования их в практической деятельности:
- структурными подразделениями инвестора, заказчика,
организаторами подрядных торгов, ответственными за подготовку,
организацию и проведение подрядных торгов;
- проектными и консультационными организациями, осуществляющими
по заданию инвестора, заказчика, организатора торгов разработку
технической части тендерной документации и оценку рыночной стоимости
предмета подрядных торгов;
- тендерными комитетами (конкурсными комиссиями), осуществляющими
подготовку и утверждение тендерной (конкурсной) документации и все
процедуры подрядных торгов;
- экспертами, привлекаемыми для комплексной оценки оферт и
подготовки предложении по выбору победителя подрядных торгов;
- другими группами специалистов, вовлеченными в процесс
подготовки, организации и проведения подрядных торгов.
Настоящие Методические рекомендации состоят из 5 глав, содержат
методики и примеры расчетов оценки предмета подрядных торгов в
строительстве.
2.3. Методическими рекомендациями предусматривается определение
стоимости предмета подрядных торгов в строительстве в базисном,
текущем и в прогнозном уровне цен:
- при наличии предпроектной и проектно - сметной документации;
- при отсутствии таковой документации.
В Методических рекомендациях приводится перечень сметно -
нормативных и других документов, применяемых при определении стоимости
предмета подрядных торгов.
2.4. Выбор конкретного метода определения стоимости предмета
подрядных торгов в строительстве может зависеть от ряда факторов, в
частности от:
- наличия и качества разработанной проектно - сметной
документации на строительство;
- уникальности предлагаемого объекта строительства;
- уровня организации строительного производства в регионе
намечаемого строительства;
- уровня и качества региональной сметно - нормативной базы, учета
в ней современного состояния строительных технологий, привязки
нормативной базы к местным условиям и соответствия ее действующему
законодательству;
- вида организации подрядных торгов;
- целей, которые ставит перед собой организатор торгов в области
стоимости строительства, сроков и других условий.
2.5. Результаты определения стоимости предмета торгов
рекомендуется использовать в качестве основы для:
- обсуждения уровня ценовых предложений претендентов;
- определения затрат па проведение подрядных торгов;
- определения величины снижения стоимости строительства от
проведения подрядного торга (конкурса), если цена, предложенная
победителем торга (конкурса), ниже оценочной стоимости инвестора;
- принятия решения об аннулировании результатов торгов или о
проведении повторного торга в случае, если ценовые предложения
претендента существенно превышают по величине инвесторскую оценочную
стоимость и не компенсируются экономическими преимуществами от
реализации альтернативных предложений претендентов по ускорению сроков
строительства, снижению затрат на эксплуатацию сооружаемых объектов
2.6. При оценке стоимости предмета подрядных торгов в
строительстве рекомендуется руководствоваться следующими принципами:
- стоимость должна определяться строго по кругу продукции, работ
и затрат будущего подрядчика, с учетом сроков календарного графика
строительства, определенных в технической части тендерной документации
по данному предмету торгов (эта стоимость не совпадает со стоимостью в
инвесторской смете заказчика (застройщика);
- оценка должна выполняться в том же уровне цен, в котором
условиями торга (конкурса) предлагается претендентам представить свои
ценовые предложения;
- стоимость должна определяться на уровне среднерыночной
стоимости строительства, складывающейся в данном регионе (городе,
территориальной зоне);
- результаты оценки должны представляться в виде таблицы с
распределением оценочной стоимости по элементам предмета торга
(зданиям, сооружениям, укрупненным конструктивным элементам),
комплексам работ и затрат, то есть в том же виде, в котором по
условиям торга предложено претендентам представить свои ценовые
предложения.
2.7. Распределение стоимости по конструктивным элементам объекта
рекомендуется использовать на этапе рассмотрения оферт претендентов
для оценки степени полноты учета и обоснованности величин,
составляющих ценового предложения и, в том числе, для выявления
случаев необоснованного занижения (демпинга) цен.
2.8. По каждому предмету торга (конкурса) его организатор и
привлекаемая к определению стоимости строительства организация
выбирают наиболее приемлемый метод определения стоимости с учетом
степени проработки технических решений и сметной документации по
предмету торга, наличия информации о стоимости объектов - аналогов и
комплексов работ.
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА
ПОДРЯДНЫХ ТОРГОВ ПРИ НАЛИЧИИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ
И ПРОЕКТНО - СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
3.1. Общий порядок определения стоимости
3.1.1. В условиях рыночных отношений определение стоимости
строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и
подрядчиком на равноправной основе в процессе заключения договора
подряда (контракта) на строительство, в том числе при подрядных
торгах.
Для определения стоимости в ходе подготовки предложений по
свободным (договорным) ценам на строительную продукцию составляются:
- при разработке обоснований инвестиций (предпроектных
проработок) и проектно - сметной документации по заказу инвестора -
ИНВЕСТОРСКИЕ СМЕТЫ (РАСЧЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК);
- при подготовке договора (контракта), в том числе и в случае
проведения подрядных торгов, когда разработана ТЕНДЕРНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ,
РАСЧЕТЫ (СМЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК ПРОИЗВОДСТВА) ПОДРЯДЧИКА.
При этом следует иметь ввиду, что стоимости, определенные
инвесторской сметой и сметой подрядчика могут не совпадать, т.к. в
смете подрядчика не учитываются затраты, которые несет инвестор
(заказчик - застройщик), в т.ч.:
- затраты по отводу и освоению застраиваемой территории;
компенсации за сносимые здания, сооружения, насаждения; плата за
землю; возмещение убытков, причиненных пользователям земли, возмещение
потерь сельскохозяйственной продукции и др.:
- научно - исследовательские работы; часть средств на
премирование за ввод в действие объекта; оплата услуг региональных
центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и т.п.;
- содержание дирекции (технический надзор) строящегося
предприятия (учреждения);
- подготовка эксплуатационных кадров;
- проектные и изыскательские работы, авторский надзор.
Кроме того, как правило, в обязанности заказчика (застройщик)
входит приобретение оборудования (отдельная графа в сводном сметном
расчете), что составляет значительную часть средств в составе
инвесторской сметы.
Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составляться
различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном
случае в зависимости от договорных условий и общей экономической
ситуации.
При определении стоимости строительства в составе предпроектной и
проектно - сметной документации следует руководствоваться нормативно -
методическими документами, приведенными в Прил. 1 к настоящим
Методическим рекомендациям, основными из которых являются:
"Порядок определения стоимости строительства и свободных
договорных цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных
отношений", (далее - "Порядок определения стоимости..."), введенный в
действие письмом Госстроя России от 29 декабря 1993 г. N 12-349;
"Свод правил по определению стоимости строительства в составе
предпроектной и проектно - сметной документации (СП 81-01-94)",
введенный в действие письмом Минстроя России от 29.12.94 N ВБ-12-276.
(далее - "Свод правил... (СП81-01-94)").
3.1.2. Основанием для определения стоимости строительства служат:
- обоснования инвестиций (предпроектные проработки);
- проект и рабочая документация (РД), включая чертежи, ведомости
объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на
оборудование, основные решения по организации и очередности
строительства, принятые в проекте организации строительства,
пояснительные записки к проектным материалам;
- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также
отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения
центральных и других органов государственного управления.
3.1.3. В условиях рыночных отношений для оценки стоимости
предмета подрядных торгов в строительстве расчет стоимости
строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) в
процессе подготовки тендерной документации на строительство или
капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений.
При составлении сметной документации рекомендуется использовать
сметно - нормативную (нормативно - информационную) базу, введенную в
действие с 1 января 1991 г. (или с 1 января 1984 г.) <*>.
--------------------------------
<*> Применение базы 1984 г. допускается для составления локальных
смет.
Стоимость строительства в сметной документации инвестора
рекомендуется приводить и двух уровнях цен:
- в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе
действующих сметных норм и цен;
- в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основе цен,
сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых на период
осуществления строительства.
Стоимость строительства в текущем уровне цен в документации может
носить предварительный характер и использоваться при принятии решения
о целесообразности строительства.
Для определения стоимости строительства в текущем (прогнозном)
уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных
индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры
капитальных вложении и по уровню укрупнения строительной продукции.
Сметная документация составляется с учетом информации о текущем
(прогнозном) изменении цен на различные применяемые в строительстве
ресурсы. Эта информация может быть получена на договорной основе в
региональных центрах по ценообразованию в строительстве (РЦЦС),
органах государственной статистики и в сметно - консультационных
фирмах.
3.1.4. Методические рекомендации предусматривают определение
стоимости предмета торгов на основе базисной 1991 (1984) г. сметной
стоимости, определенной по проектно - сметной документации, прошедшей
экспертизу и утверждение, ее индексации на момент проведения торгов с
учетом среднего темпа инфляции на период от начала строительства
(ремонта) до момента сдачи объекта в эксплуатацию.
Стоимость объекта состоит из основной части цены предмета торгов
и прочих работ и затрат, включая налоги, относимые на стоимость
строительства.
Основную часть цены предмета торгов составляет пересчитанная в
текущие цены базисная 1991 (1984) г. сметная стоимость строительно -
монтажных работ (без прочих работ и затрат) в текущий уровень цен на
период проведения подрядных торгов (см. табл. 1).
К основной части цены предмета торгов в текущем уровне
добавляются прочие работы и затраты, включая налоги, относимые к
стоимости строительства.
Стоимость предмета торгов (Цт) образуется из фиксированной
величины основной части цены предмета торгов в текущих ценах с
добавлением прочих работ и затрат, включая налоги, с применением к
этой величине коэффициента инфляции, определяемого на срок
строительства по среднему темпу инфляции и приведенного в табл. 2.
Стоимость предмета торгов (Цт) определяется по формуле:
Цт = Ат x Ки x Кндс,
где: Ат - сметная стоимость в текущем уровне цен на период
проведения подрядных торгов, итог по графе 7 табл. 1;
Ки - коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до момента
платежа по договору, итог по графе 4 табл. 2;
Кндс - коэффициент учета налога на добавленную стоимость (НДС).
Пример расчета стоимости предмета торгов для конкретного объекта
приведен в Прил. 2.
Коэффициент инфляции определяется в соответствии с табл. 3. При
определении стоимости предмета подрядных торгов учитываются сроки
строительства, принятые по проекту организации строительства (ПОС) и
графикам проекта производства работ (ППР).
3.1.5. К исходным данным для определения стоимости предмета
подрядных торгов относятся:
- базисная сметная стоимость строительно - монтажных работ,
включающая прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления по
базисным 1991 (1984) г. сметным нормам и ценам (без прочих затрат);
- индексы изменения стоимости по видам работ, разрабатываемые
РЦЦС и другими уполномоченными организациями и применяемые к указанной
базисной стоимости;
- нормы дополнительных затрат на зимние удорожания, принимаемые в
процентах от сметной стоимости строительно - монтажных работ по
сборникам норм б. Госстроя СССР (НДЗ-91 или НДЗ-84);
- нормы на временные здания и сооружения, принимаемые в процентах
от сметной стоимости строительно - монтажных работ (сборник норм СНиП
4.9-91 или СНиП-IV-9-84) или по смете на принятый набор временных
зданий и сооружений подрядчика для конкретного объекта;
- данные для расчета других видов прочих затрат;
- данные по налогам и платежам (на пользователей автодорог,
транспортный, НДС и др.);
- часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты,
выделяемые заказчиком подрядчику (пункт 3.5.9 "Порядка определения
стоимости...").
3.1.6. Для расчета коэффициента инфляции необходимы следующие
исходные данные:
- предполагаемый срок строительства;
- размер авансового платежа и срок его погашения;
- размер отложенного (страхового) платежа и срок его погашения;
- размер и сроки оплаты за этапы работ;
- сроки окончательного расчета за объект в целом.
3.2. Использование укрупненных показателей базисной стоимости по
вилам работ (Сборника УПБС ВР) при расчете стоимости предмета торгов в
строительстве
3.2.1. Сборник УПБС ВР предназначены для предварительной оценки
заказчиком стоимости строительства в составе документации на ранних
стадиях проектирования с выбором вариантов проектных решений на
различных этапах планирования капитальных вложений, подготовки
подрядных торгов или для переговоров с подрядчиками, для расчета
стоимости подрядных работ в процессе подготовки подрядчиком
предложений по цене строительной продукции.
При применении Сборника УПБС ВР стоимость строительства
определяется ресурсно - индексным методом с использованием данных
регистрации текущего уровня цен на ресурсы, имеющихся у РЦЦС или
подрядных организаций, с учетом в их составе сметной величины
накладных расходов, сметной прибыли и прочих (лимитированных) затрат.
3.2.2. При определении стоимости строительных работ в объектных
расчетах стоимости делаются необходимые сопоставления характеристик
намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий,
сооружений, видов работ, учтенных в укрупненных показателях, а также
выполняется приведение к уровню сметных цен того территориального
района, где намечается строительство.
При отсутствии необходимых укрупненных показателей и других
нормативов, указанных выше, могут использоваться стоимостные
показатели объектов - аналогов, взятые из смет, составленных к рабочим
чертежам по ранее запроектированным и построенным объектам.
3.2.3. Стоимость монтажа оборудования определяется на основе
данных, приведенных в укрупненных показателях на 1 т оборудования.
Стоимость самого оборудования определяется на основе данных по
объектам - аналогам. Для впервые применяемой технологии производства,
при отсутствии аналогов, стоимость основного технологического
оборудования определяется в индивидуальном порядке. Стоимость
вспомогательного оборудования исчисляется также укрупнено: либо по
показателям на единицу мощности производства, либо в процентах к
стоимости основного оборудования. Стоимость технологических
трубопроводов, силового электрооборудования, пароснабжения, КИП,
автоматики и других тому подобных систем может определяться на основе
показателей на единицу мощности или производительности цеха.
Приведенные в укрупненных показателях единичные показатели могут
корректироваться с учетом увеличения производительности оборудования
или в связи с другими факторами.
3.2.4. Составление сметной документации с применением сборника
УПБС ВР по проектируемым объектам при разработке инвесторских смет или
определении оценки предмета торгов в строительстве должно
осуществляться в текущих ценах на ресурсы, отслеживаемых и
регистрируемых, соответственно этапам разработки документации
региональными центрами по ценообразованию или подрядными
организациями, ведущими строительство.
Определение сметной стоимости по видам работ в текущем уровне цен
осуществляется с использованием расчетных показателей сборника УПБС ВР
в части приведенного расхода материалов - представителей, трудоемкости
и основной заработной платы рабочих - строителей, количества маш.-ч
строительных машин и заработной платы машинистов.
Определение размера основной заработной платы рабочих -
строителей в составе прямых затрат производится умножением заработной
платы в базисном уровне цен на индекс средств на оплату труда по
данным регистрации. Все остальные расчеты, связанные с приведением к
необходимому уровню цен в локальных сметах, сводке объемов и стоимости
работ, осуществляются в том же порядке, что и расчеты по составлению
инвесторских смет в базисном уровне.
3.2.5. Пример расчета с использованием сборника УПБС ВР приведен
в Прил. 3.
Таблица 1
РАСЧЕТ ОСНОВНОЙ ЧАСТИ ЦЕНЫ ПРЕДМЕТА ТОРГОВ
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
-----------------------------------------------------------------------------------------
| N |Наименование |Единица |Сметная |Нумерация |Усредненные|Стоимость |Удельный
|п/п|частей здания |измерения|стоимость с |пункта |индексы по |в текущем |вес
| |(конструктивных| |накладными |индекса |видам |уровне |стоимости,
| |элементов) | |расходами и |укр. |работ |цен, |%
| | | |плановыми |вида | |руб. |
| | | |накоплениями|работ | |гр. 4 |
| | | |в ценах |по | |x |
| | | |1991 |сборникам | |гр. 5 |
| | | |(1984) г., |индексов | | |
| | | |руб. | | | |
|---|---------------|---------|------------|-----------|-----------|----------|----------
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8
|---|---------------|---------|------------|-----------|-----------|----------|----------
| | | | | | | |
|---|---------------|---------|------------|-----------|-----------|----------|----------
| | | | | | | |
|---|---------------|---------|------------|-----------|-----------|----------|----------
| |ИТОГО | | | | |СУМ |
|---|---------------|---------|------------|-----------|-----------|----------|----------
| |Прочие работы | | | | | |
| |и затраты | | | | | |
|---|---------------|---------|------------|-----------|-----------|----------|----------
| |ВСЕГО | | | | | |
|---|---------------|---------|------------|-----------|-----------|----------|----------
Таблица 2
РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА ИНФЛЯЦИИ К ОСНОВНОЙ ЧАСТИ
ЦЕНЫ ПРЕДМЕТА ТОРГОВ НА ПРЕДПОЛАГАЕМЫЙ СРОК СТРОИТЕЛЬСТВА
С УЧЕТОМ ОТЛОЖЕННОГО ПЛАТЕЖА
---------------------------------------------------------------------------
| N |Удельный вес |Коэффициент инфляции для |Общий коэффициент
|п/п |платежа в величине|платежа за период с |инфляции к
|и |стоимости |начала строительства до |стоимости предмета
|срок |предмета торгов, |момента платежа по договору|торгов
|платежа|в долях единицы |(для аванса Ки = 1) |(гр. 2 x гр. 3)
| |(по данным таблицы 3) |
|-------|------------------|---------------------------|-------------------
| 1 | 2 | 3 | 4
|-------|------------------|---------------------------|-------------------
| | | |
|-------|------------------|---------------------------|-------------------
| | | |
|-------|------------------|---------------------------|-------------------
| |ИТОГО | |СУМ
|-------|------------------|---------------------------|-------------------
Таблица 3
КОЭФФИЦИЕНТЫ ИНФЛЯЦИИ
ЗА ПЕРИОД ОТ НАЧАЛА СТРОИТЕЛЬСТВА ДО МОМЕНТА ПЛАТЕЖА (КИ)
ОПРЕДЕЛЯЮТСЯ ПО СЛЕДУЮЩЕЙ ТАБЛИЦЕ
---------------------------------------------------------------------------------------
|Прогнозный | Коэффициенты инфляции |
|среднемесячный|-----------------------------------------------------------------------|
|темп | Сроки платежей в месяцах (периодах), на которые рассчитываются |
|инфляции в % | коэффициенты |
| |-----------------------------------------------------------------------|
| | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
|--------------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
| 1 |1.010|1.020|1.030|1.041|1.051|1.062|1.072|1.083|1.094|1.105|1.116|1.127|
|--------------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
| 1.5 |1.015|1.030|1.046|1.061|1.077|1.093|1.110|1.126|1.143|1.161|1.178|1.196|
|--------------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
| 2 |1.020|1.040|1.061|1.082|1.104|1.126|1.149|1.172|1.195|1.219|1.243|1.268|
|--------------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
| 2.5 |1.025|1.051|1.077|1.104|1.131|1.160|1.189|1.218|1.249|1.280|1.312|1.345|
|--------------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
| 3 |1.030|1.061|1.093|1.126|1.159|1.194|1.230|1.267|1.305|1.344|1.384|1.426|
|--------------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
| 3.5 |1.035|1.071|1.109|1.148|1.188|1.229|1.272|1.317|1.363|1.411|1.460|1.511|
|--------------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
| 4 |1.040|1.082|1.125|1.170|1.217|1.265|1.316|1.369|1.423|1.480|1.539|1.601|
|--------------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
| 4.5 |1.045|1.092|1.141|1.193|1.246|1.302|1.361|1.422|1.486|1.553|1.623|1.696|
|--------------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
| 5 |1.050|1.103|1.158|1.216|1.276|1.340|1.407|1.477|1.551|1.629|1.710|1.796|
|--------------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
| 5.5 |1.055|1.113|1.174|1.239|1.307|1.379|1.455|1.535|1.619|1.708|1.802|1.901|
|--------------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
| 6 |1.060|1.124|1.191|1.262|1.338|1.419|1.504|1.594|1.689|1.791|1.898|2.012|
|--------------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
| 6.5 |1.065|1.134|1.208|1.286|1.370|1.459|1.554|1.655|1.763|1.877|1.999|2.129|
|--------------|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|-----|
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ТОРГОВ ПРИ ОТСУТСТВИИ
ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНО - СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
При отсутствии предпроектной и проектно - сметной документации на
предполагаемый к строительству объект определение цены предмета торгов
возможно по укрупненным показателям и по объектам - аналогам
несколькими вариантами, имея в виду, что необходимо располагать при
этом основными проектными решениями и сроками выполнения работ.
4.1. Определение стоимости предмета торгов
по укрупненным показателям объектов - аналогов
Одним из основных методов определения оценки предмета торгов
объекта является использование укрупненных показателей стоимости
строительства объектов - аналогов.
Данный метод позволяет выполнить оценку предмета торгов
строительства по унифицированному набору ресурсов, их расходу,
характеризующих базисный уровень затрат на материальные и трудовые
ресурсы, эксплуатацию строительных машин, энергоресурсов, транспортных
затрат с использованием индексов пересчета стоимости по отношению к
базовому уровню стоимости, в котором был определен расчет, с учетом
коэффициентов пересчета стоимости в текущий уровень цен или
прогнозный, с учетом предполагаемой в этот период инфляцией, изменений
налогового законодательства.
Исходными материалами для расчета являются укрупненные на уровне
базовых ресурсов проектные данные предполагаемого к строительству
объекта, его укрупненные показатели, проектные данные объектов -
аналогов, наиболее полно соответствующие проекту, с которым
производится сопоставление.
При этом в стоимости одной потребительской единицы строительной
продукции объекта - аналога должны учитываться затраты на:
внешние инженерные сети;
подготовку и последующее благоустройство территории;
компенсацию за сносимые строения;
прочие лимитированные работы и затраты, в том числе:
- затраты по перевозке рабочих;
- затраты связанные с набором рабочей силы;
- прочие затраты.
Расчет стоимости строительства по укрупненным показателям объекта
- аналога выполняется в соответствии с табл. 8, приведенной в Прил. 4.
Для расчета стоимости материалов и других ресурсов допускается
использование данных об их текущей рыночной стоимости. Стоимость
материалов, изделий и конструкций рекомендуется определять в
соответствии с табл. 9.
Аналогично расчету стоимости материальных ресурсов производится
расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования,
заработной платы рабочих.
Пример определения стоимости предмета торгов по укрупненным
показателям объекта - аналога приведен в Прил. 4.
4.2. Использование банка данных подрядных
и проектных организаций, заказчиков,
существующих нормативных материалов
на строительство объектов
Учитывая значительный объем укрупненных показателей по зданиям,
наработанных в период плановой экономики, рекомендуется в максимальной
степени их использование для определения стоимости предмета торгов.
Стоимость строительства аналогичных объектов приводится к базовым
ценам периода строительства и в дальнейшем производится определение
стоимости с учетом коэффициентов инфляции. Методика применения
коэффициентов инфляции при использовании архивных материалов
аналогична приведенной в описании традиционного способа определения
стоимости предмета торгов.
При этом могут быть использованы:
- архивные данные заказчиков, подрядных и проектных организаций о
стоимости строительства ранее построенных объектов;
- укрупненные сметные нормативы и показатели на строительство
зданий, сооружений и выполнение отдельных видов работ:
укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения,
конструкции и виды работ (СНиП IV-14-84. Приложения);
- укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) (СНиП
IV-14-84. Приложения);
- сборники сметных норм затрат на оборудование и инвентарь
общественных и административных зданий (СНиП IV-13-84. Приложения);
- прейскуранты на строительство зданий и сооружений
межотраслевого назначения;
- прейскуранты на потребительскую единицу строительной продукции
(СНиП IV-15-84. Приложения);
- сборники укрупненных расценок (СНиП IV-14-84. Приложения).
4.3. Использование статистических данных Госкомстата России,
информационных данных Региональных центров по
ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и Межрегиональный
центр по ценообразованию в строительстве и промышленности
строительных материалов (МЦЦС), а также других организаций
В распоряжении инвесторов и других участников подрядных торгов
имеются и иные подходы к определению стоимости строительства отдельных
объектов в текущем уровне цен, располагая при этом минимально
необходимыми техническими (проектными) параметрами этих объектов.
Так, по объектам жилищно - гражданского строительства (жилые
дома, учебные и лечебные учреждения и др.) могут использоваться данные
статистической отчетности, в т.ч. Госкомстата СССР (ЦСУ СССР),
действовавшие в период плановой экономики: N 2-кс (годовая) "Отчет о
вводе в действие объектов, основных фондов и использовании капитальных
вложений", N 1-кс (ИЖС) "Отчет о строительстве объектов подрядным
способом за счет средств граждан", N 34-город и др.
В настоящее время по жилищному строительству могут
использоваться:
- статистическое наблюдение Госкомстата России по форме N 2-кс,
составляемые начиная с 1998 года, о стоимости 1 кв. м общей площади
жилых домов;
- информационные данные РЦЦС и МЦЦС о расчетной стоимости 1 кв. м
общей площади жилых домов в среднем по соответствующему региону,
выдаваемых ежеквартально в течение нескольких последних лет;
- статистические наблюдения Госкомстата России и его региональных
подразделений "Сведения об уровне цен на рынке жилья" (форма N 1-рж),
выпускаемые начиная с 1 января 1998 года ежеквартально, где
указывается средняя стоимость 1 кв. м общей площади квартир в
зависимости от их качества, числа комнат, типа домов, в которых они
расположены, и их местонахождения. Эти данные могут использоваться в
качестве вспомогательного материала. При этом данные вторичного рынка
жилья несколько выше, чем на первичном, поскольку учитывают
эксплуатационные затраты и конъюнктуру спроса и предложения;
- информация КО-ИНВЕСТ "Жилые дома" - укрупненные показатели
стоимости строительства (серия "Справочник оценщика", 1998 г.), где
приведены стоимостные показатели на блок - секции в целом различных
типов домов (кирпичные, панельные, блочные, монолитные) по различным
регионам страны.
На основе информационного справочника, выпущенного КО-ИНВЕСТ,
могут быть получены более точные данные, с учетом конструктивных
решении домов по блок - секционному методу проектирования с
компановкой из разного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные,
угловые, торцово - поворотные и др.) домов различной конфигурации,
протяженности, с вариантами планировочных решений первого этапа, а
также в зависимости от сочетания других видов технических (проектных)
решений в части инженерного оборудования домов, видов отделки и.т.п.
В показателях справочника КО-ИНВЕСТ учтены прямые затраты,
накладные расходы, сметная прибыль, усредненная величина (20%) других
сметных начислений к стоимости по главам 1 - 7 сводного сметного
расчета. Указано, какие виды сметных начислений следует учитывать
дополнительно. К показателям применяются также приведенные в
справочнике корректирующие коэффициенты (регионально - климатические,
регионально - экономические по классам конструктивных систем здании, а
также но конструктивным элементам и видам работ). Базовые показатели,
принятые по справочнику, в обычном порядке индексируются к уровню цен
на 01.01.98, а далее могут переводиться к уровню цен соответствующего
квартала и года, в последующем периоде.
4.4. Определение стоимости предмета торгов
в прогнозном уровне цен
По желанию заказчика стоимость строительства объекта может
определяться не только в текущем, но и в прогнозном уровне.
Прогнозный уровень стоимости предмета торгов в строительстве
может рассчитываться:
а) в уровне цен, прогнозируемых на конкретную дату (например, в
уровне цен, прогнозируемых на дату начала строительства, на дату
завершения строительства и т.п. (см табл. 3);
б) в уровнях цен, характерных для конкретных дат в течение всего
периода осуществления строительства (т.е. в смешанном уровне цен) (см.
табл. 4).
Таблица 4
СХЕМА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ В УРОВНЕ ЦЕН,
ПРОГНОЗИРУЕМЫХ НА КОНКРЕТНУЮ ДАТУ НАЧАЛА
ИЛИ ЗАВЕРШЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
(ПОКАЗАТЕЛИ БАЗИСНОЙ СТОИМОСТИ ОПРЕДЕЛЕНЫ
В УРОВНЕ ЦЕН НА 01.01.91)
-----------------------------------------------------------------------
|Наименование |Стоимость в |Индексы изменения|Стоимость в |
|составных |базисном уровне| стоимости по |прогнозном уровне|
|элементов |цен (Сб) на | отношению к |цен (Сп) на |
|стоимости предмета|01.01.91, |базисному уровню |конкретную дату, |
|торгов |тыс. руб. | |тыс. руб. |
| | | |Сп = Сб x Ип |
|------------------|---------------|-----------------|-----------------|
| 1 | 2 | 3 | 4 |
|------------------|---------------|-----------------|-----------------|
|1. | | | |
|------------------|---------------|-----------------|-----------------|
|2. | | | |
|------------------|---------------|-----------------|-----------------|
|Итого | | | |
|------------------|---------------|-----------------|-----------------|
Таблица 5
СХЕМА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
В УРОВНЯХ ЦЕН, ПРОГНОЗИРУЕМЫХ НА КОНКРЕТНЫЕ ДАТЫ
В ТЕЧЕНИЕ ВСЕГО ПЕРИОДА СТРОИТЕЛЬСТВА, Т.Е. ОТ СРОКА
ЕГО НАЧАЛА ДО ЗАВЕРШЕНИЯ. (ПОКАЗАТЕЛИ БАЗИСНОЙ
СТОИМОСТИ ОПРЕДЕЛЕНЫ В УРОВНЕ ЦЕН НА 01.01.91.
ИНДЕКСЫ ЦЕН ПРИНИМАЮТСЯ НА КОНКРЕТНЫЕ ДАТЫ
ПО СРАВНЕНИЮ С ЦЕНАМИ НА 01.01.91)
-------------------------------------------------------------------------------------
|N временных|Планируемые |Даты, соответствующие|Индексы цен, |Стоимость работ
|диапазонов |объемы работ|середине каждого |прогнозируемые |в прогнозируемом
| | в базисном |временного диапазона,|на середину |уровне цен
| | уровне цен |(месяц в году) |временного |временных периодов
| | (Сб), | |периода, (Ип) |(Сп),
| | тыс. руб. | | |тыс. руб.
| | | | |(гр. 2 x гр. 4)
|-----------|------------|---------------------|-----------------|-------------------
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5
|-----------|------------|---------------------|-----------------|-------------------
|1. |Сб1 |Т1 |И1 |Сп1 = Сб1 x И1
|-----------|------------|---------------------|-----------------|-------------------
|2. |Сб2 |Т2 |И2 |Сп2 = Сб2 x И2
|-----------|------------|---------------------|-----------------|-------------------
| | | | |
|Итого |Сб | | |Сп
|-----------|------------|---------------------|-----------------|-------------------
5. ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
НОРМАТИВНЫЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ДОКУМЕНТЫ, КОТОРЫМИ
НЕОБХОДИМО РУКОВОДСТВОВАТЬСЯ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ
ПРЕДМЕТА ТОРГОВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1. Порядок определения стоимости строительства и свободных
(договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития
рыночных отношении, изд. 1994 г. (письмо Госстроя РФ от 29 декабря
1993 г. N 12-349).
2. Свод правил по определению стоимости строительства в составе
предпроектной и проектно - сметной документации СП 81-01-94, изд. 1995
г. (письмо Минстроя России от 29 декабря 1994 г. N ВБ-12-276).
3. Методические рекомендации по определению величины сметной
прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию
(письмо Минстроя России от 30.10.92 N БФ 906/12).
4. Методические рекомендации по расчету величины накладных
расходов при определении стоимости строительной продукции (письмо
Минстроя России от 30.10.92 N БФ 907/12).
5. Изменения и дополнения к Методическим рекомендациям по расчету
величины накладных расходов при определении стоимости строительной
продукции, изд. 1997 г. (письмо Минстроя России от 13.11.96 N
ВБ-26/12-368).
6. Методические рекомендации о порядке применения нормативов
накладных расходов в строительстве, изд. 1995 г. (письмо Госстроя
России от 18 октября 1993 г. N 12-248).
7. Методические рекомендации по определению стоимости
строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в
условиях развития рыночных отношений, изд. 1993 г. В том числе:
Методические рекомендации по составлению сметных расчетов (смет) на
строительные и монтажные работы ресурсным методом (письмо Госстроя
России от 10.11.92 N ВБ-926/12).
8. Методические рекомендации по использованию текущих и
прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации,
определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и
расчетах за выполненные работы. (Письмо Госстроя России от 31.05.93 N
12-133).
9. Пособие по учету налогов в сметной документации на
строительство (изд. 1994 г.) (письмо Госстроя России от 30.11.93 г. N
7-14/187).
10. Методическое пособие по составлению смет на пусконаладочные
работы базисно - индексным и ресурсным методами, изд. 1997 г. (письмо
РАО Газпром от 13 февраля 1997 г. N 09-5/115).
11. Методические рекомендации по расчету индексов цен на
строительную продукцию для подрядных строительно - монтажных
организаций, изд. 1997 г. (письмо Минстроя России от 13.11 96 N
ВБ-26/12-367).
12. Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика -
застройщика, изд. 1996 г. (письмо Минстроя Россия от 13 декабря 1995
г. N ВБ-29/12-347).
13. Методическое пособие по определению сметной стоимости
капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально -
культурного назначения (письмо Госстроя России от 12 ноября 1997 г. N
ВБ-20-254/12).
14. Методические рекомендации ро определению сметной стоимости
строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР)
(письмо Госстроя России от 04.06.93 N 12-146).
15. Методические рекомендации по формированию укрупненных
показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения
для составления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР)
(письмо Госстроя России от 05.11.93 N 12-275).
16. Методические рекомендации по формированию и использованию
укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) для объектов жилищно
- гражданского назначения (письмо Госстроя России от 29.12.93 N
12-346).
17. Методические рекомендации по формированию и использованию
укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) строительства зданий
и сооружении производственного назначения (письмо Госстроя России от
29.12.93 N 12-347).
18. Порядок определения стоимости строительства, осуществляемого
в Российской Федерации с участием иностранных фирм, изд. 1995 г.
(письмо Госстроя России и МВЭС России от 23 февраля 1994 г. N 12-28).
19. Порядок составления сметной документации по объектам,
строящимся за границей с участием организации Российской Федерации,
изд. 1995 г. (письмо Госстроя России от 31 мая 1993 г. N 12-134).
20. Порядок определения расчетной стоимости строительства и
расчетных затрат в составе технико - экономических обоснований и
технико - экономических предложений по строительству объектов за
границей при участии организаций Российской Федерации, изд. 1993 г.
21. Методика определения стоимости строительной продукции по
Московской области с применением ресурсно - индексного метода, изд.
1995 г.
22. Методические рекомендации по планированию и учету
себестоимости строительных работ, изд. 1996 г. (письмо Минстроя России
от 4 декабря 1995 г. N БЕ-11-260/7).
Приложение 2
ПРИМЕР РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ТОРГОВ
Строительство 9-этажного 62-квартирного жилого дома
серии 114-86-28/1.2 в Московской области
1. Исходные данные
1.1. Общая площадь жилого дома - 3250.14 кв. м. Общий
строительный объем - 13387.01 куб. м.
1.2. Распределение по видам работ базисной (1984 г.) сметной
стоимости объекта (см. ниже графу 4 расчета, приведенного в разделе 2
данного Приложения).
1.3. Индексы Московской области по состоянию на март 1998 года,
принятые в привязке к видам работ на объекте (см. графу 6 указанного
расчета).
1.4. Принимаются следующие нормы для учета прочих работ и затрат
в процентах к итогу по графе 7 расчета:
а) временные здания и сооружения - 2,1% по нормам СНиП IV-9-84;
б) зимние удорожания - 1,9% по нормам СНиП IV-7-84;
налог на пользователей автомобильных дорог - 2,5% (федеральный
закон);
прочие затраты по расчету с документальным подтверждением
(командировочные, перевозка рабочих, премия за ввод и др.) - 2,5%;
общий коэффициент на прочие работы и затраты (Кпр) к итогу по
графе 7:
Кпр = 1,093.
1.5. Продолжительность строительства, установленная договором, -
9 мес., в том числе:
- подземная часть с подвалом, включая подготовительные работы - 3
месяца;
- надземная часть (кроме отделочных работ) - 5 месяцев;
- отделочные работы - 1 месяц.
1.6. Распределение стоимости строительства по платежам в
соответствии с удельным весом от основной части цены предмета торгов,
представляющей итог по графе 7 Прил. 2 с Кпр, и по срокам платежей:
Таблица 6
РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА ИНФЛЯЦИИ К ОСНОВНОЙ ЧАСТИ ЦЕНЫ
ПРЕДМЕТА ТОРГОВ НА ПРЕДПОЛАГАЕМЫЙ СРОК СТРОИТЕЛЬСТВА
С УЧЕТОМ ОТЛОЖЕННОГО ПЛАТЕЖА
-------------------------------------------------------------------------
|N п/п и срок платежа|Удельный вес |Коэффициент инфляции|Общий
| |платежа в |для платежа за |коэффициент
| |величине |период от начала |инфляции к
| |стоимости |строительства до |стоимости
| |предмета торгов,|момента платежа по |предмета
| |в долях единицы |договору (для |торгов,
| | |аванса Ки = 1) |(гр. 2 x
| | |(по данным таблицы |гр. 3)
| | |3) |
|--------------------|----------------|--------------------|-------------
| 1 | 2 | 3 | 4
|--------------------|----------------|--------------------|-------------
|Аванс (за месяц до | | |
|начала работ) | 0,3 | 1 | 0,3
|--------------------|----------------|--------------------|-------------
|1-ый этап платежа | | |
|(через 3 месяца от | | |
|начала работ) | 0,1 | 1,03 | 0,103
|--------------------|----------------|--------------------|-------------
|2-ой этап платежа | | |
|(через 8 месяцев | | |
|от начала работ) | 0,4 | 1,083 | 0,433
|--------------------|----------------|--------------------|-------------
|3-ий этап платежа | | |
|(через 9 месяцев | | |
|от начала работ) | 0,15 | 1,094 | 0,164
|--------------------|----------------|--------------------|-------------
|Отложенный платеж | | |
|(через 12 месяцев | | |
|от начала работ) | 0,05 | 1,127 | 0,056
|--------------------|----------------|--------------------|-------------
| | Итого | | 1,056
Страницы: 1 2 |