Фрагмент документа "О КОМПЛЕКСНОЙ ГОРОДСКОЙ ПРОГРАММЕ ФОРМИРОВАНИЯ КОНДОМИНИУМОВ И СОЗДАНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ ОБРАЗОВАНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (РЕДАКЦИЯ НА 03.08.2004)".
I. Общая характеристика ситуации по формированию
кондоминиумов, созданию и деятельности ТСЖ в Москве
В условиях реформирования жилищно-коммунальной сферы
принципиальное значение имеет повышение роли собственников жилья,
выступающих заказчиками на предоставление жилищно-коммунальных услуг,
и участие их в управлении комплексами недвижимого имущества, развитие
конкуренции в системе управления и обслуживания жилищного фонда.
В настоящее время в Москве в собственности граждан и юридических
лиц находится более 52% от общего фонда жилья. Число жилых зданий, в
которых зарегистрировано в собственности граждан и юридических лиц
более 50% площади и в которых собственники обязаны выбрать способ
управления, составляет более трети от общего количества
многоквартирных жилых домов в городе.
Однако пока товарищества собственников образованы лишь в
незначительной части этих домов. По состоянию на 01.06.2000 в городе
зарегистрировано 402 товарищества, 132 товарищества получили
свидетельство о регистрации кондоминиума. Лишь около 42% взяли в
управление земельно-имущественные комплексы, на базе которых они
созданы.
Такая ситуация ведет к снижению качества содержания жилищного
фонда, отрицательно сказывается на его сохранности. Поэтому создание
условий заинтересованности владельцев квартир в создании товариществ
собственников жилья и последующем принятии ими жилых домов в
управление, всесторонняя поддержка этого процесса со стороны местных
властей является приоритетной задачей Правительства Москвы.
Количество созданных ТСЖ и сформированных кондоминиумов в
административных округах отражено в таблице 1.
Распределение товариществ на территории города характеризуется
неравномерностью, сосредоточением трети из них в Центральном
административном округе, что связано с особенностями жилищного фонда
данного округа, а также результатом целенаправленной работы,
проводимой в округе по передаче домовладельцам в управление
принадлежащего им имущества.
Таблица 1
КОЛИЧЕСТВО СОЗДАННЫХ ТСЖ И СФОРМИРОВАННЫХ
КОНДОМИНИУМОВ В АДМИНИСТРАТИВНЫХ ОКРУГАХ
(по состоянию на 1 июня 2000 года)
-----------------------------------------------------------------------------
| Администр. округ |ЦАО |САО |СЗАО|ЗАО |ЮЗАО|ЮАО|ЮВАО|ВАО |СВАО|Зел|Всего|
| | | | | | | | | | | | |
|---------------------|----|----|----|----|----|---|----|----|----|---|-----|
| Количество домов, | | | | | | | | | | | |
| где > 50% жилой | | | | | | | | | | | |
| площади в частной | | | | | | | | | | | |
| собст-ти |2222|1540| 869|1155|1350|928|815 |1506|1229|122|11736|
|---------------------|----|----|----|----|----|---|----|----|----|---|-----|
| Количество | | | | | | | | | | | |
| зарегистрированных | | | | | | | | | | | |
| ТСЖ (в домах | | | | | | | | | | | |
| сложившейся и | | | | | | | | | | | |
| перспект. | | | | | | | | | | | |
| застройки) |146 |10 | 36 | 46 | 41 | 6 | 73 | 17 | 26 | 1 |402 |
|---------------------|----|----|----|----|----|---|----|----|----|---|-----|
| Количество домов, в | | | | | | | | | | | |
| которых | | | | | | | | | | | |
| зарегистрированы | | | | | | | | | | | |
| ТСЖ |157 |13 | 54 | 57 | 49 | 6 | 79 | 19 | 31 | 1 |466 |
|---------------------|----|----|----|----|----|---|----|----|----|---|-----|
| Отношение(%) | | | | | | | | | | | |
| количества домов, | | | | | | | | | | | |
| где | | | | | | | | | | | |
| зарегистрированы | | | | | | | | | | | |
| ТСЖ, к количеству | | | | | | | | | | | |
| домов, где > 50% | | | | | | | | | | | |
| жилой площади | | | | | | | | | | | |
| находится в частной |7,1 |0,8 | 6,2| 4,9| 3,6|0,6|9,7 |1,3 |2,5 |0,8|3,97 |
| собственности | | | | | | | | | | |<*> |
|---------------------|----|----|----|----|----|---|----|----|----|---|-----|
| Кол-во | | | | | | | | | | | |
| зарегистрированных | | | | | | | | | | | |
| кондоминиумов |40 | 3 | 12 | 9 | 27 | 2 | 33 | 1 | 4 | 1 |132 |
|---------------------|----|----|----|----|----|---|----|----|----|---|-----|
| Количество домов, | | | | | | | | | | | |
| переданных в | | | | | | | | | | | |
| управление ТСЖ |54 | 8 | 22 | 14 | 11 | 6 | 31 | 11 | 14 | 1 |172 |
-----------------------------------------------------------------------------
--------------------------------
<*> 3,97% - средний процент количества домов, где
зарегистрированы ТСЖ, по отношению к количеству домов, где > 50% жилой
площади находится в частной собственности.
Проведенный по заказу Департамента жилищной политики и жилищного
фонда города Москвы социологический опрос <*> показал, что состоянием
дома и подъезда, а также работой технических систем и инженерных
коммуникаций, уборкой в подъезде, вывозом мусора с придомовой
территории удовлетворены в основном жители домов, которые создали
товарищества собственников жилья. В этих домах более эффективно
решаются задачи безопасного и удобного проживания граждан,
обеспечивается контроль за состоянием дома и придомовой территории,
рационально используется общее имущество, создаются условия,
способствующие снижению затрат на техническое обслуживание и
коммунальные услуги.
--------------------------------
<*> Опрос проведен Центром содействия жилищной реформе и
Национальным институтом социально-психологических исследований.
В последнее время наблюдается некоторый рост активности в
создании товариществ собственников жилья. Он является прежде всего
следствием предпринимаемых Правительством города мер по созданию
товариществ в новостройках.
Причины, сдерживающие процесс формирования кондоминиумов и
создания ТСЖ, можно разделить на две основные группы: объективные и
субъективные.
Объективные факторы связаны с экономической ситуацией в городе,
со сложившейся структурой жилищного фонда и его состоянием. В их числе
в первую очередь необходимо отметить:
- значительный недоремонт жилищного фонда;
- отсутствие системы накопления финансовых средств на ремонт
жилищного фонда и гарантий, что капитальный ремонт будет проведен
после передачи кондоминиума в управление ТСЖ;
- ограниченность бюджетных средств, направляемых на содержание и
ремонт жилищного фонда.
Указанные причины не способствуют созданию благоприятных
экономических условий для рентабельной работы ТСЖ.
Субъективными факторами, тормозящими развитие самоуправления
населения, являются старый, традиционный подход городской
администрации к управлению жилищным фондом, а также менталитет
населения.
Не преодолена инерционность мышления части ответственных
работников органов исполнительной власти и управления всех уровней,
связанная с неверием в возможность домовладельцев управлять жилыми
домами, а также моральная неготовность большинства жителей
многоквартирных домов самостоятельно управлять своей собственностью и
их убежденность, что эта обязанность целиком лежит на государстве.
Комплексное рассмотрение действующих нормативно-правовых актов РФ
и Москвы, регулирующих создание, деятельность ТСЖ и формирование
кондоминиумов и обязывающих городские органы участвовать в этом
процессе, выявило имеющиеся противоречия и необходимость создания
действенных организационных механизмов поддержки процессов создания и
деятельности ТСЖ.
Существующая практика создания ТСЖ в городе предусматривает
предварительную регистрацию товарищества как юридического лица с
последующим закреплением (регистрацией) кондоминиума. При таком
подходе за товариществом закрепляется земельно-имущественный комплекс,
сформированный без предварительного учета и оценки возможности
использования и эффективной эксплуатации объектов кондоминиума.
Несмотря на усилия городских органов по упрощению процедуры
формирования и передачи кондоминиума в управление ТСЖ, она зачастую
затягивается на 5-8 месяцев и требует значительных финансовых затрат
со стороны домовладельцев.
Имеются различия в законодательстве Российской Федерации и г.
Москвы относительно прав на земельный участок, входящий в состав
кондоминиума. Московское законодательство не содержит норм,
позволяющих домовладельцам в соответствии с Законом Российской
Федерации "О товариществах собственников жилья" требовать передачи им
земельного участка бесплатно в общую долевую собственность.
В городе не проведено межевание территорий до уровня
домовладений. Это часто затрудняет определение границ земельного
участка кондоминиума. Отсутствует методика расчета нормативных
размеров земельных участков в кондоминиумах, применительная к
особенностям территории г. Москвы.
Имеются диспропорции в оплате за землепользование. В
кондоминиумах, управляемых ТСЖ, на собственников квартир возлагается
обязанность по уплате за землю, а в жилищном фонде при иной форме
управления земельные платежи с собственников квартир не взимаются (или
взимаются далеко не везде).
В последние годы отмечается существенная недостаточность
обеспечения финансированием расходов по содержанию и ремонту жилищного
фонда.
Большая часть населения оплачивает менее 12% фактической
стоимости услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, поэтому
особое значение имеет вопрос финансового обеспечения.
В результате сравнительного анализа финансово-экономической
деятельности дирекций единого заказчика и товариществ собственников
жилья выявлены диспропорции в бюджетном финансировании ТСЖ по
сравнению с ДЕЗ.
В сметах расходов целевых бюджетных фондов развития территорий
округов и районов г. Москвы предусмотрены расходы на капитальный
ремонт жилищного фонда. Однако не предусмотрено выделение этих средств
для домов, находящихся в управлении ТСЖ и созданных на базе бывшего
муниципального фонда (т.е. если дом передан в управление товариществу,
то средства на капитальный ремонт на практике не выделяются).
Не отработан механизм перечисления бюджетных средств в
установленных объемах непосредственно товариществам. Это приводит
зачастую к длительным задержкам перечисления средств.
Не разработана типовая методика составления
хозяйственно-финансового плана (бизнес-плана) технической эксплуатации
земельно-имущественного комплекса в составе кондоминиума, необходимого
как товариществу для планирования деятельности в соответствии с
нормами и правилами эксплуатации и содержания жилых домов, так и
инициативной группе по созданию ТСЖ в целях определения экономической
целесообразности создания товарищества.
Деятельность товариществ собственников жилья происходит в
условиях нестабильной экономики при отсутствии механизма накопления
амортизационных отчислений, которые должны вестись в течение всего
срока службы дома и быть использованы к тому времени, когда дом
достигнет предельного износа, на строительство нового дома или
восстановление (если это будет возможно) старого.
Товарищества собственников жилья вынуждены брать в управление
дома с большим физическим износом, что является результатом
постоянного недофинансирования и недоремонта за весь период их
эксплуатации.
Существующая до настоящего времени система управления жилищным
фондом и его финансирования была обусловлена государственной формой
собственности на жилье. С появлением частной формы собственности на
жилье законодательством закреплены обязанности собственника жилья по
его надлежащему содержанию и ремонту. Однако пока еще не создана
необходимая нормативно-правовая и организационная инфраструктура для
полноценной реализации прав и обязанностей собственников жилья и их
объединений. В частности, в условиях значительного недофинансирования
технической эксплуатации жилых домов собственники жилья не
информируются как о самом недофинансировании и его размере, так и о
том, к каким последствиям для их собственности может привести
недофинансирование, а именно: уменьшение рыночной стоимости жилья,
ветхость, аварийность здания и, как следствие, принудительное
отселение, а также - об отсутствии государственного механизма
накопления средств на капитальный ремонт и полное восстановление жилых
домов. Большинство собственников жилья, как показал опрос, полагает,
что в оплату за техническое обслуживание также входит оплата и за
капитальный ремонт, о необходимости амортизационных отчислений знают
далеко не многие.
Переход на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг (в соответствии
с задачами жилищно-коммунальной реформы) подразумевает перенос бремени
расходов на собственников жилья не только за техническое обслуживание,
но и за капитальный ремонт и полное восстановление жилых домов. Однако
при этом отсутствует доступная и объективная информация о размерах
необходимых затрат на техническое обслуживание и ремонт жилых домов, о
размерах недофинансирования, а также о необходимости накопления каждым
собственником жилья средств на капитальный ремонт и полное
восстановление жилого дома.
В соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации" (статья 16) за государством сохраняется
обязанность производить капитальный ремонт в домах, которые требовали
капитального ремонта на момент приватизации жилья. Данные положения
закона могут быть основой для принятия решений об изыскании источников
финансирования ТСЖ и создания механизма накопления средств на ремонт и
восстановление жилых домов.
Не урегулированы на практике вопросы передачи товариществам в
управление объектов нежилого фонда, находящихся в городской
собственности и входящих в состав кондоминиума. Многие ТСЖ не могут
получить информацию об арендаторах нежилых помещений, находящихся в
границах кондоминиума, и, следовательно, не имеют возможности вступить
с ними в договорные отношения по вопросам содержания общего имущества.
Товариществам не выделяются нежилые помещения для ведения
уставной, хозяйственной деятельности по эксплуатации и техническому
содержанию жилых домов. Отсутствуют нормативы предоставления помещений
в кондоминиумах для работы с населением, размещения управленческого и
обслуживающего персонала, складирования инструментов, материалов,
инвентаря.
Существующая практика деятельности товариществ показывает, что
многие из них не реализуют предоставленное им законом право на
управление кондоминиумом, оставляют его в управлении дирекций единого
заказчика и не осуществляют в полной мере контроль за использованием
выделенных средств на эксплуатацию и обслуживание принадлежащего им
имущества.
В городе практически отсутствует конкурентная среда в сфере
управления и эксплуатации жилья. Рынок профессиональных управляющих в
области эксплуатации и обслуживания жилищного фонда, готовых
предложить свои услуги, не создан. Недостаточно количество
специалистов, которые знают технологии эффективного управления
кондоминиумами, эксплуатации здания и способны разработать технический
и финансово-экономический планы организации работ, обеспечить контроль
за их выполнением.
Имеются негативные факторы при создании кондоминиумов в
домах-новостройках, построенных за счет внебюджетных фондов г. Москвы.
Большая часть квартир в доме-новостройке продается в частную
собственность, а другая находится в муниципальном фонде и передается
по договору найма гражданам. Данная ситуация вызывает диспропорции в
оплате за техническое обслуживание частного и муниципального жилья,
что является одной из причин конфликтных ситуаций в
кондоминиумах-новостройках, приводящая иногда к ликвидации ТСЖ.
Создание кондоминиумов в домах-новостройках, встроенных в
существующую жилую застройку, значительно усложняет и удорожает
управление ими, так как невозможно четко установить границы
кондоминиума ввиду наличия общей социальной и инженерной
инфраструктуры в пределах конкретной жилой застройки.
Решения о продаже нежилых помещений в жилых домах, построенных за
счет городского внебюджетного фонда, принимаются без учета их
проектного назначения (например, помещений для организации
культурно-спортивной и досуговой работы с детьми и взрослым
населением). Произвольная продажа социально значимых объектов и
нежилых помещений в таких домах приводит к нарушению строительных норм
и правил, дисбалансу учреждений обслуживания населения по отношению к
объектам торговли и офисам и, как следствие, ухудшает условия
внешкольного воспитания и досуга детей, порождает негативные
настроения у жителей к идее кондоминиумов, а также затрудняет
выполнение городских распорядительных документов, направленных на
создание ТСЖ. Товарищество утрачивает возможность разместить свою
эксплуатирующую службу. В конечном итоге жители пишут жалобы, проводят
собрание и ликвидируют ТСЖ.
При проектировании жилых кварталов и жилых комплексов не
закладываются основы для последующего создания кондоминиумов в
компактно расположенных жилых домах, имеющих общую инженерную,
социальную и иную инфраструктуру с возможностью предоставления в
кондоминиуме широкого комплекса не только жилищно-коммунальных, но и
социально-бытовых услуг.
В должной мере москвичи не получают информацию о целях и задачах,
решаемых ТСЖ, порядке их создания.
Отмечается несбалансированность действий органов городской
администрации и управ района в рамках отведенных им компетенций по
оказанию содействия в развитии рациональных форм управления жилищным
фондом. Как показывают собеседования со специалистами управ района и
префектур административных округов, они слабо ориентируются в методах
работы с населением, не воспринимают преимущества самоуправленческих
начал в управлении жилищным фондом, некомпетентно ведут
разъяснительную и информационную работу, способную вызвать
заинтересованность и инициативу жителей-собственников жилья в создании
объединений.
В городе пока не создана четкая система учета и отслеживания
процессов создания ТСЖ, формирования кондоминиумов, передачи их в
управление товариществам.
Выявленные причины, сдерживающие процесс формирования
кондоминиумов и создания ТСЖ, послужили основанием для определения
приоритетных направлений данной Программы.
|
Фрагмент документа "О КОМПЛЕКСНОЙ ГОРОДСКОЙ ПРОГРАММЕ ФОРМИРОВАНИЯ КОНДОМИНИУМОВ И СОЗДАНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ ОБРАЗОВАНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (РЕДАКЦИЯ НА 03.08.2004)".