Фрагмент документа "О КОМПЛЕКСНОЙ ГОРОДСКОЙ ПРОГРАММЕ ФОРМИРОВАНИЯ КОНДОМИНИУМОВ И СОЗДАНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ ОБРАЗОВАНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (РЕДАКЦИЯ НА 03.08.2004)".
II. Основные принципы и приоритетные направления
совершенствования процесса формирования кондоминиумов
и создания ТСЖ в г. Москве
Необходимость развития самоуправления населения в жилищной сфере
потребовала разработки единой городской политики в содействии
процессам формирования кондоминиумов, создания и деятельности
товариществ собственников жилья.
В ее основе:
2.1. Повышение роли и ответственности территориальных органов
городской администрации и управ района в формировании кондоминиумов,
создании и обеспечении деятельности товариществ собственников жилья.
Должна быть обеспечена разработка и реализация специальных
программ на уровне административных округов и районов.
Отраслевые органы городской администрации должны оказывать
управам района и территориальным органам городской администрации
помощь:
- в обучении их сотрудников, членов правлений ТСЖ,
профессиональных управляющих жилищным фондом, бухгалтеров;
- в развертывании агитационной работы и информировании в
средствах массовой информации населения о существующей нормативной
базе и положительном опыте деятельности ТСЖ.
2.2. Совершенствование организационной структуры взаимодействия
управ района, отраслевых и территориальных органов городской
администрации, товариществ собственников жилья и их объединений.
Предусматривается создание в префектурах и управах района
специальных структур, организующих и осуществляющих деятельность по
формированию кондоминиумов, образованию и поддержке ТСЖ,
консультативно-информационных центров, методических кабинетов по
обмену опытом деятельности товариществ.
Координация действий участников Программы осуществляется на двух
уровнях: Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
- Координационный совет при Мэре Москвы по развитию самоуправления в
жилищной сфере.
В состав Координационного совета включаются депутаты Московской
городской Думы, руководители отраслевых и территориальных органов
городской администрации, управ района, объединений домовладельцев.
В качестве рабочего органа Координационного совета,
осуществляющего контроль хода реализации Программы, а также для
решения практических задач, связанных с организацией управления
кондоминиумами, оказанием экономического и юридического содействия
товариществам собственников жилья, созданием системы предоставления
услуг в жилищной сфере, создается Центр содействия управлению
кондоминиумами.
2.3. Установление в г. Москве нового порядка реализации Закона РФ
"О товариществах собственников жилья", который предусматривает
первоочередность формирования органами городской администрации
земельно-имущественных комплексов в сложившейся жилой застройке города
с последующим образованием ТСЖ и передачей комплекса ему в управление.
Решение о подготовке документов по жилым домам, в настоящее время
находящимся в управлении муниципальных (государственных) жилищных
организаций, с целью формирования на их базе кондоминиумов принимается
префектурами административных округов по представлению глав управ
района или по инициативе самих домовладельцев после принятия ими
решения о способе управления кондоминиумом.
Префектуры административных округов ежегодно утверждают перечень
домов, в которых в частной собственности находится более 50% площади и
имеются социальные и технико-экономические предпосылки для передачи
кондоминиумов в управление домовладельцам.
В приоритетном порядке в перечень включаются дома, в которых
домовладельцы зарегистрировали ТСЖ или начали процесс его создания, а
также дома ЖК и ЖСК.
Данный перечень является основанием для оформления заявок на
проведение работ по определению земельных участков и формированию
технических паспортов кондоминиумов.
Порядок финансирования работ, связанных с подготовкой документов
для формирования кондоминиумов, утверждается Правительством Москвы.
По объектам перспективной застройки, в которых помещения
предназначены для продажи физическим и юридическим лицам, функции
заявителя на подготовку этих документов возлагаются на заказчика
(застройщика), осуществляющего строительство, или на уполномоченную им
организацию.
2.4. Введение в г. Москве технического учета кондоминиумов и
использование данных учетных сведений для регистрации прав
домовладельцев на объекты, помещения, земельный участок в
кондоминиуме.
Сведения о кондоминиуме, занесенные в специальный реестр БТИ,
являются основанием возникновения учетного объекта - кондоминиума как
единого комплекса в фиксированном составе, установленных границах
земельного участка и с указанием функционального назначения помещений,
строений, домов, входящих в состав этого комплекса.
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на
основании данных БТИ производит в установленном федеральными органами
порядке запись в Едином государственном реестре прав, что здания,
сооружения и земельный участок входят в состав конкретного
кондоминиума.
2.5. Создание благоприятных организационно-экономических условий
для образования и деятельности товариществ собственников жилья.
Программой предусматривается:
- совершенствование системы финансирования ТСЖ и оптимизация
финансовых потоков в целях наиболее рационального финансирования
деятельности по техническому обслуживанию и ремонту кондоминиумов;
- расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования
технической эксплуатации и ремонта кондоминиумов с постепенным
переходом в режим самофинансирования с исключением бюджетных дотаций;
- создание нормативов и методики расчета затрат на техническую
эксплуатацию кондоминиумов;
- стимулирование хозяйственно-коммерческой деятельности ТСЖ, ЖК и
ЖСК путем предоставления широкого спектра льгот при использовании
объектов общей долевой собственности и земельных участков;
- создание механизма накопления амортизационных отчислений с
жилищного фонда и отчислений на капитальный ремонт жилых домов;
- проведение широкомасштабной информационно-разъяснительной
работы среди собственников жилья о нормативной стоимости технической
эксплуатации жилых домов, о необходимости накопления средств на
капитальный ремонт и полное восстановление жилого дома;
- передача ТСЖ в управление нежилых помещений для организации
деятельности товариществ, а также льготная продажа нежилого фонда.
При наличии в кондоминиуме собственности г. Москвы уполномоченным
представителем собственника в товариществе по жилым помещениям
является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
в лице сотрудников управлений муниципального жилья административных
округов, а по объектам нежилого фонда Департамент имущества города
Москвы в лице сотрудников его территориальных агентств.
Для получения и/или накопления товариществами финансовых средств
на проведение капитального ремонта, реконструкции объектов
кондоминиума предусматривается:
- образование специального фонда, обеспечивающего гарантию
займов, предоставляемых финансовыми структурами, готовыми
инвестировать средства в капитальный ремонт и реконструкцию объектов
кондоминиума;
- участие города и других собственников в финансировании работ
пропорционально доле их имущества в кондоминиуме.
Сокращение расходов на содержание домов, управляемых ТСЖ,
обеспечивается внедрением в приоритетном порядке ресурсосберегающих
проектов, предусматривающих:
- возможность контроля за фактическим потреблением ресурсов
(установка приборов учета на дом, секцию, квартиру) с развитием базы
для их обслуживания, ремонта и проверки;
- применение высокоэффективных технологий по обслуживанию дома
(механизированная уборка, утилизация отходов и т.д.);
- централизацию бухгалтерских внутренних и внешних расчетов.
2.6. Развитие конкурентной среды и договорных отношений в сфере
предоставления жилищно-коммунальных и управленческих услуг, подготовка
специалистов - управляющих домами.
Обеспечивается создание условий для деятельности профессиональных
управляющих компаний, которым ТСЖ могут передавать функции (часть
функций) по управлению кондоминиумами.
Наличие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда
способствует повышению эффективности выполнения различных ремесленных
работ и развитию малого бизнеса в этой сфере услуг. В конечном счете у
управляющей организации появляется реальная возможность выбрать
подрядчика для выполнения тех или иных работ с наилучшим соотношением
цены и качества.
Внедрение системы договорных отношений создает, с одной стороны,
экономическую заинтересованность в эффективном управлении жилищным
фондом, с другой стороны - условия для контроля количества и качества
предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также позволяет
корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от качества их
предоставления.
Для успешного становления профессионального управления
недвижимостью предъявляются определенные требования и к уполномоченной
городом службе заказчика, которая, будучи балансодержателем жилищного
фонда г. Москвы, отвечает перед собственником и населением за
предоставление жилищно-коммунальных услуг.
Ее предприятия должны:
- создаваться как хозяйствующие субъекты;
- выполнять работы по управлению жилищным фондом г. Москвы на
основании договоров с управами района (или префектурами), а по
управлению жилищным фондом, находящимся в другой форме собственности,
- на основании договоров с собственниками или уполномоченными ими
представителями;
- иметь право на заключение договоров с другими хозяйствующими
субъектами, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги;
- финансироваться исходя из стоимости жилищно-коммунальных услуг
и иметь стимулы к снижению их стоимости и повышению качества.
Наряду со становлением предприятий службы заказчика рынок услуг
по управлению жилой недвижимостью, в том числе муниципальной, должен
быть открыт для частного бизнеса.
2.7. Совершенствование политики формирования кондоминиумов и
создания ТСЖ на базе объектов перспективной застройки.
Предусматривается создание нормативно-правовых актов, требующих
при проектировании и строительстве создания служебных помещений для
размещения управленческого и обслуживающего персонала будущего ТСЖ,
хранения материалов и инвентаря для технического обслуживания и
ремонта кондоминиумов. Стоимость строительства этих помещений
необходимо включать в стоимость продаваемых жилых и нежилых помещений
и присваивать им статус объектов общей долевой собственности.
2.8. Дальнейшее совершенствование нормативно-правовой базы.
Основной концепцией совершенствования нормативно-правовой базы в
сфере ТСЖ является:
- поэтапная взаимная адаптация ТСЖ и существующей системы
управления;
- корректировка и доведение нормативно-правовых и
распорядительных актов до состояния, пригодного к практическому
применению на территориях.
Предусматривается разработка Закона города Москвы "О
самоуправлении в жилищной сфере", документов по упорядочению земельных
отношений, в том числе по определению земельных участков кондоминиумов
и межеванию территорий микрорайонов (кварталов), а также использованию
объектов нежилого фонда в кондоминиумах. Разработке подлежат примерные
формы, удостоверяющие право домовладельцев на земельный участок или
долю в праве, порядок расчета земельных платежей и принципы их
взимания с различных категорий домовладельцев.
|
Фрагмент документа "О КОМПЛЕКСНОЙ ГОРОДСКОЙ ПРОГРАММЕ ФОРМИРОВАНИЯ КОНДОМИНИУМОВ И СОЗДАНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ ОБРАЗОВАНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (РЕДАКЦИЯ НА 03.08.2004)".