0 ХОДЕ РЕАЛИЗАЦИИ РЕФОРМЫ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА В Г. МОСКВЕ И ПЕРСПЕКТИВАХ ЕЕ РАЗВИТИЯ (РЕДАКЦИЯ НА 19.09.2006). Постановление. Правительство Москвы. 25.09.01 865

Задача 1.2. Установление экономически обоснованной
         и дифференцированной платы за наем государственного
                        и муниципального жилья

     Мероприятие    1.2.1.    Повышение    ставки    платы   за   наем
государственного и муниципального жилья.
     Рекомендации по выполнению:
     Базовая ставка за наем жилого помещения устанавливается исходя из
определения    необходимых    отчислений    на    реновацию    (полное
восстановление)  муниципального и государственного жилищного фонда и с
учетом  социально-экономической  ситуации в муниципальном образовании.
Базовая  ставка  за  наем  рассчитывается  как средневзвешенный размер
ежемесячных  отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади
государственного  и  муниципального  жилищного  фонда,  умноженный  на
установленную для населения долю оплаты.
     Мероприятие  1.2.2. Проведение дальнейшей дифференциации размеров
платы за наем государственного, муниципального жилья.
     Рекомендации по выполнению:
     При  расчетах  размеров  ставки  платежей  граждан  за наем жилья
необходимо  учитывать  потребительские  качества  жилья,  влияющие  на
условия  проживания  граждан,  что позволит максимально приблизиться к
рыночной  оценке стоимости жилья. В Москве, где реально сложился рынок
вторичного   жилья,  такая  дифференциация  может  быть  проведена  не
расчетным  путем,  а  на  основе анализа различий в рыночной стоимости
жилья.
     Дифференциация  ставок  платы  за  наем жилья предполагает расчет
ставок  платы  за наем по группам домов на основе применения расчетной
базовой ставки и установленных коэффициентов дифференциации для каждой
группы домов.
     При   дифференциации   платы   за   наем  необходимо  решить  ряд
методологических вопросов.
     1.  Сформировать  подходы  и  определить  критерии  классификации
жилья.    В   качестве   критериев   классификации   жилищного   фонда
целесообразно  использовать  такие потребительские свойства жилья, как
материал  стен,  планировка  и  оценка  технического  состояния  дома;
удаленность от центра города, транспортная доступность и экологическое
состояние  района.  Следует  проводить классификацию по тем свойствам,
которые  неотъемлемы  от  любого  жилого  помещения,  расположенного в
данном доме.
     В   Москве   может   быть  использована  следующая  классификация
жилищного фонда:
     а) экологическая ситуация:
     - зеленая зона или зона с благоприятной обстановкой;
     - зона, приближенная к транспортным магистралям, или промышленная
зона;
     б) близость к центру:
     - центр или срединная зона;
     - отдаленные районы;
     в) транспортная доступность:
     - хорошая;
     - плохая;
     г) материал стен:
     - кирпичный;
     - блочный, крупнопанельный;
     - смешанный или деревянный;
     д) степень износа:
     - до 30%;
     - 30-60%;
     - более 60%;
     е) планировка:
     - улучшенная;
     - стандартная;
     - нестандартная (неудобная).
     2. Провести классификацию жилищного фонда на группы домов и зоны.
     Классификация  жилищного  фонда  может  быть  проведена на основе
экспертных данных агентств недвижимости и фирм по оценке недвижимости,
действующих  на московском рынке жилья, а также данных соответствующих
структур  исполнительных органов власти города о техническом состоянии
жилищного  фонда. Деление города на зоны и группы домов по их качеству
отражает  ситуацию на рынке жилья: жилье, расположенное в определенных
зонах    и    обладающее    определенными    качествами,    пользуется
соответствующим спросом (высоким или низким).
     3.  Разработать методику определения коэффициентов дифференциации
ставок платы за наем.
     Могут быть использованы два способа определения коэффициентов:
     - коэффициенты,  полученные  как соотношение между рыночной ценой
квадратного  метра  жилья в каждой группе и наименьшей ценой, присущей
группе с худшими качествами;
     - коэффициенты, полученные методом экспертной оценки.
     Для разработки первого метода необходимо применить данные анализа
продаж   квартир,   осуществленных  риэлторскими  компаниями,  которые
работают на рынке жилья в Москве. Требуемые данные можно представить в
виде   таблицы  коэффициентов,  в  которой  наименьшая  (или  средняя)
стоимость  покупки  (цена)  квадратного  метра  в  определенной группе
домов,  расположенной  в  определенной  зоне,  принимается за единицу.
Остальным  группам  и  зонам  присваиваются  коэффициенты,  отражающие
превышение  (или уменьшение) цены квадратного метра. Например, жилье в
зоне  А  в  два  раза  дороже,  чем  в  зоне  Б:  зоне Б присваивается
коэффициент 1, зоне А - коэффициент 2.
     Учитывая,  что  рынок  вторичного жилья в Москве сложился давно и
активно  развивается  и  получение  таких  данных о стоимости жилья на
рынке   не   представляет   сложностей,  использование  этого  способа
установления    коэффициентов    дифференциации    является   наиболее
приемлемым.
     Установление  относительной  величины  оплаты жилья по выделенным
группам  может  также  производиться  путем  использования  экспертных
оценок,  полученных,  например,  на  основе  опыта  других  российских
городов, применяющих дифференцированные ставки платы за наем.