Фрагмент документа "О КОНЦЕПЦИИ ФОРМИРОВАНИЯ В ГОРОДЕ МОСКВЕ СЕТИ БЕЗДОТАЦИОННЫХ ДОМОВ ДЛЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ГРАЖДАНАМ ПО ДОГОВОРАМ НАЙМА (РЕДАКЦИЯ НА 02.02.2010)".
III. Определение роли и места бездотационных домов
жилищного фонда коммерческого использования города Москвы
В рамках настоящей концепции понятие "бездотационный дом
жилищного фонда коммерческого использования города Москвы" - это
многоквартирный жилой дом, все жилые помещения в котором
предоставляются во владение и пользование по договорам найма
гражданам, категории которых установлены распорядительными документами
Правительства Москвы, с оплатой по полной стоимости за пользование,
содержание и ремонт жилого помещения, исключающей необходимость
привлечения для содержания такого дома денежных средств бюджета города
Москвы.
Уровень комфорта бездотационного дома определяется проектом
жилого дома согласно МГСН 3.01-01 "Жилые здания". При этом для жилых
помещений I категории комфорта не устанавливается верхний предел
площади квартир, а для жилых помещений II категории комфорта имеются
ограничения минимальной и максимальной площади квартир. Допускается
объединение квартир I и II категорий комфорта в структуре жилого дома.
Понятие бездотационного жилого дома жилищного фонда коммерческого
использования предполагает наличие следующих основных признаков,
позволяющих отнести подобные дома к самостоятельному сектору жилищного
фонда:
1. Бездотационный режим содержания (включая амортизацию) данных
домов.
В настоящее время собственники и наниматели единственного жилья в
городе Москве оплачивают только часть фактических расходов на
содержание и ремонт жилых помещений. Разница между фактическими
затратами на содержание жилья и платежами, поступившими от граждан,
финансируется из средств бюджета города Москвы организациям,
осуществляющим управление многоквартирными жилыми домами.
Финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов,
жилые помещения в которых могут принадлежать иным собственникам, на
практике осуществляется также из средств городского бюджета.
Субсидирование содержания жилых помещений обременяет бюджет,
является сегодня вынужденным и в перспективе должно быть заменено на
адресное субсидирование отдельных категорий граждан. В связи с этим
создание механизма улучшения жилищных условий очередников, имеющих
уровень доходов, достаточный для оплаты содержания предоставленных им
помещений по полной стоимости, представляется своевременным,
перспективным и обеспечивающим реализацию социально ориентированной
жилищной политики в условиях рыночных отношений.
Наниматели жилых помещений в бездотационных домах должны
осуществлять оплату технического обслуживания, ремонта жилых
помещений, а также предоставленных коммунальных услуг в размере
фактически понесенных затрат. При этом для очередников
привлекательность участия в системе найма жилья в бездотационном доме
обусловлена тем, что расходы семьи нанимателя на оплату жилого
помещения в таком доме будут существенно ниже затрат семей
очередников, осуществляющих погашение задолженности за приобретенное в
рамках городских программ жилое помещение.
Ставка найма жилого помещения в бездотационном доме должна
исчисляться из условия компенсации инвестиционных затрат города как
собственника сети бездотационных домов на строительство и
реконструкцию жилых помещений данного сегмента жилищного фонда и
подлежит утверждению в установленном порядке распорядительным актом
Правительства Москвы.
Оплата технического обслуживания жилого помещения должна
осуществляться нанимателем в размере полной стоимости предоставленных
услуг.
2. Бездоходность содержания данных домов.
Город, формируя сеть бездотационных домов для предоставления
жилых помещений гражданам на условиях найма, не преследует цель
создания источника для наполнения городского бюджета. Для данных домов
устанавливается нулевая рентабельность, соответствующая бездоходному
режиму использования.
Вместе с тем с правовой точки зрения бездотационные жилые дома
должны быть отнесены к жилищному фонду коммерческого использования. В
соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации
указанный жилищный фонд включает в себя совокупность жилых помещений,
которые используются собственниками таких помещений для проживания
граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам
по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам
во владение и (или) в пользование.
3. Ориентированность условий и порядка предоставления жилых
помещений в бездотационном жилом доме на граждан, располагающих
доходами, позволяющими оплачивать жилое помещение и коммунальные
услуги без возникновения права на предоставление им из бюджета города
Москвы субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Указанная особенность обуславливает необходимость предоставления
городу права на осуществление проверки платежеспособности
потенциального нанимателя жилого помещения.
Для этого должны быть установлены критерии оценки
платежеспособности семьи гражданина, претендующей на наем жилого
помещения в бездотационном жилом доме. На начальном этапе при проверке
платежеспособности нанимателя представляется возможным ориентироваться
на установленный постановлением Правительства Российской Федерации от
29 августа 2005 г. N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого
помещения и коммунальных услуг" стандарт максимально допустимой доли
собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг в совокупном доходе семьи в размере не более 22 процентов.
4. Локализация всех жилых и нежилых помещений бездотационного
дома в рамках одного жилого здания.
Создание и эксплуатация бездотационных жилых домов нацелены на
удовлетворение потребности в жилых помещениях граждан, категории
которых устанавливаются распорядительными документами Правительства
Москвы, соответствующих требованиям настоящей концепции. Для создания
комфортной среды проживания данных граждан могут быть предприняты
дополнительные меры по целевому использованию нежилых помещений дома,
объектов придомовой территории и инфраструктуры района проживания,
учитывающие социальный статус, возрастные особенности и сферу
профессиональной деятельности нанимателей жилых помещений. Данные
особенности должны учитываться при выборе места положения и
архитектурно-планировочных решений жилого дома, оборудования
придомовой территории, определении перечней дополнительных услуг,
предоставляемых нанимателям, формировании условий конкурсного отбора
управляющей организации. Изложенное свидетельствует о целесообразности
целевой ориентации каждого из бездотационных домов на установленные
группы граждан и об объединении предоставляемых им жилых помещений в
рамках одного домостроения. Кроме того, локализация помещений
бездотационного дома в рамках одного здания способствует обеспечению
сохранности и рационального использования имущества дома, повышению
эффективности мероприятий социальной работы с населением.
Практиковавшееся ранее в рамках городских жилищных программ
предоставление гражданам жилых помещений по договорам найма
(коммерческого) в домах со смешанным правовым режимом пользования
жильем носило весьма ограниченные масштабы. Ставки найма таких жилых
помещений ежегодно утверждались нормативным актом Правительства Москвы
и незначительно отличались от ставок социального найма. Для данных
жилых помещений не планировались дополнительные меры по повышению
комфортности проживания граждан. Поэтому жилые помещения,
предоставленные ранее внаем в отдельных квартирах, этажах, подъездах и
секциях многоквартирного жилого дома, не могут считаться
бездотационным домом жилищного фонда коммерческого использования, а
являются совокупностью отдельных жилых помещений, предоставляемых
городом физическим лицам по договорам найма (коммерческого).
Предлагаемые настоящей концепцией меры содействия развитию сети
бездотационных домов на данные жилые помещения не распространяются.
5. Нацеленность использования бездотационных домов жилищного
фонда коммерческого использования на обеспечение жилыми помещениями
значительно более широкого круга населения, чем это предусмотрено для
других видов жилых помещений жилищного фонда в городе Москве.
Жилые помещения бездотационного дома могут предоставляться
гражданам, категории которых установлены соответствующими
распорядительными документами Правительства Москвы, в том числе
гражданам, не состоящим на жилищном учете, при условии создания
соответствующей нормативно-правовой базы. Основным требованием при
принятии решения о предоставлении жилого помещения внаем является 10
лет постоянного проживания в городе Москве на законных основаниях.
В то же время жилищным законодательством установлены более
жесткие ограничения на предназначение других смежных (аналогичных по
использованию) видов жилых помещений жилищного фонда города Москвы.
Например, служебные жилые помещения специализированного жилищного
фонда города Москвы предназначены для проживания граждан в связи с
характером их трудовых отношений с органом государственной власти,
государственным предприятием или учреждением, в связи с назначением на
государственную должность либо в связи с избранием на выборные
должности в органы государственной власти или органы местного
самоуправления. Жилые помещения в общежитиях предназначены для
временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
Жилые помещения в виде отдельных квартир, предоставляемые гражданам по
договорам найма (коммерческого), предназначены для отдельных групп
граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении
жилищных условий (очередников).
6. Вовлеченность каждого из бездотационных домов в сеть
бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования
города Москвы.
Объединение всех имеющихся и формируемых бездотационных домов в
единую организационную систему, используемую и развиваемую под
контролем уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы,
позволит повысить эффективность управления домами, сократить
административные расходы, повысить качество и расширить ассортимент
попутно предлагаемых нанимателям жилья услуг и, в конечном счете,
приведет к увеличению количества обеспеченных жилыми помещениями
граждан, состоящих на жилищном учете.
Кроме того, в рамках сети возможна реализация принципиально новых
схем улучшения жилищных условий очередников и граждан, проживающих в
таких домах (раздел V настоящей концепции), и введение дифференциации
ставок найма жилых помещений в зависимости от места расположения
бездотационного дома при соблюдении принципа бездоходности
применительно ко всей сети. Это позволит решать дополнительные
социальные задачи в жилищной сфере без привлечения дополнительного
финансирования из городского бюджета.
На основе изложенного, а также в соответствии с положениями
Среднесрочной жилищной программы "Москвичам - доступное жилье" о
необходимости защиты интересов москвичей, постоянно проживающих в
городе Москве на законных основаниях не менее 10 лет, могут быть
сформулированы предложения по формированию в городе Москве сети
бездотационных домов жилищного фонда коммерческого использования,
установлен круг лиц, которым предоставляется право пользования жилыми
помещениями в них, определены принципы установления оплаты за
пользование жилыми помещениями, определен общий порядок заключения с
гражданами договоров пользования жилыми помещениями в указанных жилых
домах.
|
Фрагмент документа "О КОНЦЕПЦИИ ФОРМИРОВАНИЯ В ГОРОДЕ МОСКВЕ СЕТИ БЕЗДОТАЦИОННЫХ ДОМОВ ДЛЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ГРАЖДАНАМ ПО ДОГОВОРАМ НАЙМА (РЕДАКЦИЯ НА 02.02.2010)".